Boletín Oficial de la Junta de Andalucía - Histórico del BOJA Boletín número 194 de 05/10/2006

Para general conocimiento se hace público el Acuerdo adoptado por la Comisión Provincial de Ordenación del Territorio y Urbanismo de Málaga, en sesión ordinaria 1/06 celebrada el día 7 de marzo de 2006, en relación al expediente "EM-VM-165. Modificación de Elementos del PGOU de Vélez-Málaga relativa al cambio de calificación de una parcela de suelo urbano en Caleta de Vélez, promovida por la entidad Toledo Agroinmuebles, S.L."

De conformidad con lo establecido en el artículo 41 apartados 1 y 2 de la Ley 7/2002, de 17 de diciembre, de Ordenación Urbanística de Andalucía, se dispone la publicación del Acuerdo y de la Normativa correspondiente al instrumento urbanístico de referencia según los contenidos de los Anexos I y II, respectivamente, previa la inscripción y depósito de dicho Instrumento de Planeamiento en el Registro Autonómico de Instrumentos de Planeamiento, de Convenios Urbanísticos y de los Bienes y Espacios Catalogados dependiente de la Consejería de Obras Públicas y Transportes con fecha 20.4.06 y número de registro 1120 y en el Registro Municipal del Ayuntamiento de Vélez-Málaga.

ANEXO I

ACUERDO DE 7 DE MARZO DE 2006 DE LA COMISION

PROVINCIAL DE ORDENACION DEL TERRITORIO Y URBANISMO DE MALAGA POR EL QUE SE APRUEBA DEFINITIVAMENTE EL EXPEDIENTE: "EM-VM-165. MODIFICACION DE ELEMENTOS DEL PGOU DE VELEZ-MALAGA RELATIVA AL CAMBIO DE CALIFICACION DE UNA PARCELA DE SUELO URBANO EN CALETA DE VELEZ, PROMOVIDA POR LA ENTIDAD TOLEDO AGROINMUEBLES S.L."

HECHOS

Primero. Con fecha 29 de octubre de 2004 (recepción núm..534) tiene entrada en la Delegación Provincial de la Consejería de Obras Públicas y Transportes en Málaga el expediente de referencia a fin de que por la Comisión Provincial de Ordenación del Territorio y Urbanismo se acuerde la aprobación definitiva del mismo.

El objeto de la Modificación de Elementos es cambiar la Calificación de una parcela de Suelo Urbano que se clasifica por el PGOU de Vélez-Málaga como Urbano de Actuación Directa con una superficie de 6.448 ms. La calificación actual de la parcela objeto de la Modificación de Elementos es UAS-3 (Unifamiliar Aislada) y se propone calificarla como Hotelero.

Previos los trámites y requerimientos pertinentes, se incluye el asunto en el orden del día de la sesión 4/05 celebrada por la Comisión Provincial de Ordenación del Territorio y Urbanismo de Málaga, el día 25 de octubre de 2005 que, previas deliberaciones y consideraciones, acuerda: "1.º Suspender la aprobación definitiva del proyecto de Modificación de Elementos del PGOU de Vélez-Málaga relativo a una parcela urbana sita en Caleta de Vélez para que, por el Ayuntamiento, se complete el expediente aportando:

- Los informes, justificaciones y estudios de carácter sectorial referidos el en informe del S.º de Ordenación del Territorio y Urbanismo de 24 de agosto de 2005 que se transcribe (Antecedente Cuarto).

- Medidas compensatorias precisas para mantener la proporción y calidad de las dotaciones respecto al aprovechamiento previsto."

Los informes y estudios de carácter sectorial a que se hace referencia en el Informe del Servicio de Ordenación del Territorio y Urbanismo son el informe del organismo titular de la CN-340 respecto a la alineación y accesos y estudio relativo al incremento de tráfico, necesidad de aparcamientos, etc., que generaría la construcción de un Equipamiento Hotelero de 7.000 mt en una parcela en la que actualmente existe una vivienda unifamiliar aislada.

Segundo. Constan en el expediente los acuerdos de aprobación inicial y provisional adoptados por órgano competente, así como copia de uno de los diarios de mayor circulación de la provincia y BOP número 122 de 24.6.04 donde se inserta anuncio sometiendo el expediente al trámite de información pública a fin de que puedan formularse alegaciones.

Tercero. Con fecha 30 de enero de 2006 (recepción núm.) tiene entrada en la Delegación Provincial documentación técnica y administrativa complementaria, emitiéndose informe técnico por el Servicio de Ordenación del Territorio y Urbanismo de fecha 20 de febrero de 2006, en el que se hace constar lo siguiente:

La documentación aportada consiste en Dos Planos S-2 y S-1, uno de ellos de situación a escala Provincial y el otro de situación en el PGOU.

Aportan Memoria que consiste en cuadro comparativo que contempla la Modificación de Elementos.

Se requirió en el anterior Informe Técnico:

No aportan Informe del Organismo Titular de la CN-340 respecto a la alineación y accesos.

No se realiza ninguna justificación ni estudio de carácter sectorial, relativo al incremento de tráfico, necesidad de aparcamientos, etc., que generaría la construcción de un equipamiento hotelero de 7.000 mt en una parcela en la que actualmente existe una vivienda unifamiliar aislada.

No se prevé ningún incremento de suelo dotacional de carácter público.

Aportan reserva de suelo destinado a áreas públicas de 774 ms (12% del Solar). La ubicación de esta áreas libres tiene un carácter residual debido a su ubicación y división

en dos zonas, que difícilmente favorece el disfrute público de las mismas.

Aportan escrito del Técnico Municipal en el que se dice que el acceso a la parcela se realiza desde la N-340 (hoy vía urbana), y que respecto al acceso su resolución quedará subordinada al proyecto arquitectónico que se desarrolle.

La Modificación de elementos conlleva un incremento de edificabilidad de 0,35 mt/ms a 1 mt/ms, al pasar de unifamiliar aislada a sistema de equipamiento comunitario. Es decir, casi se triplica la edificabilidad prevista por el PGOU de Vélez.

Este Servicio de Ordenación del Territorio y Urbanismo concluyó en el anterior Informe Técnico:

Es criterio de este Servicio de Ordenación del Territorio y Urbanismo el señalar que Modificaciones de Elementos que afectan a tramas urbanas de gran sensibilidad como es la que nos ocupa, ubicada en la línea de costa, se estudien desde una óptica global y un ámbito mayor, y no mediante el análisis de parcelas puntuales que puede llevarnos a devaluar y degenerar las previsiones que de una forma más completa realizó el PGOU en su día.

Conclusión: Se emite Informe Técnico desfavorable.

FUNDAMENTOS DE DERECHO

I. Procedimiento.

La presente modificación de elementos ha sido tramitada en su integridad tras la entrada en vigor de la Ley 7/2002, de 17 de diciembre, de Ordenación Urbanística de Andalucía (LOUA), por lo que, de conformidad con la Disposición Transitoria Quinta de dicha Ley, tanto la tramitación para su aprobación como sus determinaciones deben ajustarse a lo establecido en la misma.

El procedimiento para la formulación, tramitación y aprobación de los instrumentos de planeamiento y sus innovaciones se regula en los artículos 32, 33 y 36 LOUA. La tramitación seguida por el Ayuntamiento de Vélez-Málaga se ha ajustado a lo establecido en el artículo 32 LOUA en relación con el artículo 36 del mismo texto legal, en lo que resulta de aplicación al presente procedimiento atendiendo al objeto de la modificación propuesta.

II. Régimen de Competencias.El artículo 31.2.B.a) de la LOUA establece que corresponde a la Consejería competente en materia de urbanismo "B) La aprobación definitiva de: a) Los Planes Generales de Ordenación Urbanística, los Planes de Ordenación Intermunicipal y los Planes de Sectorización, así como sus innovaciones cuando afecten a la ordenación estructural, y planes de desarrollo de los planes de Ordenación Intermunicipal; previsión legal que se desarrolla por el artículo 13.2.a) del Decreto 193/2003, de 1 de julio, por el que se regula el ejercicio de las competencias de la Administración de la Comunidad Autónoma de Andalucía en materia de Ordenación del Territorio y Urbanismo, a cuyo tenor corresponde a la Comisión Provincial de Ordenación del Territorio y Urbanismo "a) Aprobar los Planes Generales de Ordenación Urbanística y sus revisiones, así como las modificaciones cuando afecten a la ordenación estructural y las adaptaciones que conlleven modificaciones del referido alcance (...)."

III. Valoración.

Desde el punto de vista urbanístico, según el informe técnico emitido que se transcribe en Hecho Tercero y que se da aquí por reproducido, la modificación conlleva un incremento de edificabilidad de 0,35 mt/ms a 1 mt/ms, al pasar de unifamiliar aislada a sistema de equipamiento comunitario, siendo criterio a considerar en supuestos como el que se analiza -que afecta a tramas urbanas de gran sensibilidad y que se ubica en línea de costa- hacer el estudio desde una óptica global y un ámbito mayor y no limitarlo a un análisis de parcelas puntuales.

Sometido el expediente a deliberación de la CPOTU, previas consideraciones, se concluye que se subsanan los motivos de suspensión indicados por la Comisión en acuerdo de fecha 25 de octubre de 2005: la carretera es vía urbana de titularidad municipal y se destina el 12% de la superficie de parcela para áreas públicas (zonas verdes). Se considera determinante el análisis de la propuesta desde la globalidad para establecer si la modificación "choca" frontalmente con las normas generales vigentes, en cuyo caso no se trataría de una modificación de elementos concreta sino de una modificación que puede devaluar las previsiones generales del PGOU. Se añade que el proyecto para la construcción del hotel que se prevé realizar en la parcela deberá evitar las pantallas arquitectónicas en primera línea de playa y proteger el litoral según la Ley de Costas.

Vistas la Ley 7/2002, de 17 de diciembre, de Ordenación Urbanística de Andalucía y demás normativa de aplicación, en plazo para resolver y notificar, previas las deliberaciones y consideraciones expuestas, esta Comisión Provincial de Ordenación del Territorio y Urbanismo, por mayoría de los miembros asistentes,

ACUERDA

1.º Aprobar definitivamente la Modificación de Elementos del PGOU de Vélez-Málaga (Málaga), referente al cambio de calificación de una parcela de suelo urbano en Caleta de Vélez que pasa de unifamiliar aislada a hotelera, promovida por la entidad Toledo Agroinmuebles, S.L., con la indicación de que el proyecto arquitectónico para la construcción del hotel que se prevé realizar en la parcela deberá evitar las pantallas arquitectónicas en primera línea de playa y proteger el litoral según la Ley de Costas.

2.º Notificar el presente acuerdo al Ayuntamiento de Vélez-Málaga y proceder a su publicación en el Boletín Oficial de la Junta de Andalucía, según lo previsto en el artículo, apartados 1 y 2 de la Ley 7/2002, previo depósito en los Registros administrativos de instrumentos de planeamiento del citado Ayuntamiento y de la Consejería de Obras Públicas y Transportes.

De conformidad con lo establecido en el artículo 22.4 del Decreto 193/2003, de 1 de julio, contra el presente Acuerdo podrá interponerse recurso contencioso-administrativo ante la Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Superior de Justicia de Andalucía en Málaga, en el plazo de dos meses, a contar desde el día siguiente a aquel en que tenga lugar su notificación o publicación.

En Málaga, a 7 de marzo de 2006. El Vicepresidente Segundo de la CPOTU. Fdo.: José María Ruiz Povedano.

ANEXO II

1. Memoria.

1.1. Justificación. Dicha iniciativa pretende satisfacer la demanda que existe actualmente de este tipo de establecimientos de lujo (hotel 4****) en el municipio de Vélez-Málaga, cuya oferta se limita en su mayor parte al turismo residencial, y que debe extenderse al sector hotelero, fuente de riqueza y empleo y potenciador del marchamo de calidad turística que todos deseamos para nuestro municipio.

Del mismo modo, el solar elegido para el desarrollo de la presente propuesta cuenta con unas excelentes condiciones para el fin que se propone: su privilegiado emplazamiento en el litoral a 1.ª línea de playa, su cercanía al núcleo urbano de Torre del Mar y a la vez la tranquilidad de su entorno, la vecindad del puerto de Caleta, sus excelentes comunicaciones a través de la Carretera Nacional N-340 y la vecina Autovía del Mediterráneo, que nos separan sólo 40 minutos

del Aeropuerto de Málaga, la cercanía de itinerarios de interés turístico tales como la ruta de la pasa, del vino, excelentes alternativas de turismo rural, senderismo, turismo ecuestre, etc.

Es importante remarcar la gran importancia que tiene para un municipio eminentemente turístico como Vélez-Málaga la existencia de establecimientos hoteleros de lujo en primera línea de playa, establecimientos de los que a fecha de hoy aún carecemos y cuya implantación defendemos con la presente propuesta. Asimismo, entendemos que quedan pocas oportunidades de conseguir establecimientos de este tipo en primera línea de playa, pues cada vez el frente litoral está más colmatado por edificaciones de uso exclusivamente residencial, y son escasas las parcelas en 1.ª línea de playa que cuentan, como es nuestro caso, con casi 7.000 m, mucho menos contando con la cercanía al puerto deportivo de Caleta.

Este tipo de establecimientos genera 1 puesto de trabajo por cada 2 habitaciones, por lo que generaría 40 puestos de trabajo directos, aparte de los indirectos (lavandería, terciario alrededor del hotel, empleo temporal en temporada alta, etc.).El solar objeto de la presente Modificación de Elementos se encuentra ubicado en Caleta de Vélez, lindando al Norte con la Carretera Nacional N-340, al Sur con el paseo Marítimo de Caleta, al Oeste con la urbanización Las Traiñas y al Este con las Villas Puerto Blanco.

Su topografía es prácticamente plana, siendo el máximo desnivel existente de unos 30 cm.

La superficie del solar es de 6.448 m.

Cesión de suelo para Area Libre Pública (12%): 774 m.

Resto de la parcela y viario privado: 5.674 m.

Superficie total: 6.448 m.

El aprovechamiento urbanístico (1 mt/ms se aplica sobre la parcela neta de 5.674 m.

1.2. Modificación del planeamiento. La definición urbanística actual del Sector de la parcela afectada por la modificación es la de UAS-3, contando con una superficie de 6.448 m.

La definición urbanística propuesta por la presente Modificación de Elementos del PGOU es la de Sistema de Equipamiento Comunitario, afectada por los parámetros siguientes:

Art. 160. Definición.

Comprende el sistema general de equipamiento comunitario todos aquellos centros al servicio de la población destinados a los usos que se relacionan en el artículo 161 de estas Normas.

Como tales se recogen los ya existentes o en ejecución y los que en desarrollo del Plan se establezcan de nueva construcción.

El Sistema General de equipamiento comunitario aparece definido en el plano "C" Clasificación y Gestión y "D" Calificación.

Art. 161. Equipamientos locales y usos.

El sistema general descrito en el artículo antecedente se complementa a nivel local, por los suelos y centros que de conformidad con las determinaciones de este Plan y de la legislación urbanística, sea de cesión obligatoria y gratuita por los Planes Parciales que desarrollen los sectores del Suelo Urbanizable.

Con el carácter que se indica en el artículo 16.2.d) de estas Normas, el presente Plan General determina en Suelo Urbanizable Programado la localización de ciertos equipamientos de ámbito local. Estas determinaciones se incluyen en el plano "C", a escala 1/5.000, "Clasificación y Gestión". En los planos de las Unidades de Actuación de Suelo Urbano se recogen los nuevos equipamientos locales correspondientes a esta categoría de suelo.

Los suelos destinados a equipamientos comunitarios, con las edificaciones, instalaciones y demás elementos que le sean propios podrán dedicarse a cualesquiera de los usos siguientes.

1. Equipamiento Educativo, comprende los centros educativos para cualquier nivel de enseñanza: reconocido por la legislación específica.

2. Social-Asistencial, que comprende:

- Religioso, en todas las manifestaciones de cultos y religiones autorizadas por la legislación vigente.

- Administrativo: tanto de la Administración del Estado, Autonómica o Local, así como la variedad de servicios asistenciales de carácter privado.

- Centros de Seguridad: Ejército, Policía, Guardia Civil, Bomberos, Protección Civil, etc.

- Mercados y centros comerciales.

- Cultural, toda como bibliotecas, museos, teatros, cinematógrafos, centros cívicos, culturales, etc.

- Residencias: de Ancianos, infantiles, etc.

- Sanitario.

- Hospitalario.

- Recreativo.

3. Cementerio.

4. Deportivo, que comprende los centros deportivos intensivos públicos y privados, edificados y no edificados.

5. Hotelero: Dada la carencia generalizada de estos establecimientos en el término municipal y el objetivo explícito de este Plan de relanzar la oferta turística de Vélez y su comarca, consideramos el uso hotelero como un verdadero equipamiento, en tanto que infraestructura básica de este sector productivo, merecedor de una ordenanza específica reguladora de su edificación claramente favorable a su fomento. El suelo deslindado a equipamiento no podrá destinarse a finalidad distinta. La mutación de destino requerirá la modificación del Plan y la previsión de otro suelo para el equipamiento desplazado. Los suelos de dominio público calificados como equipamiento podrán ser utilizados como zonas libres públicas en tanto no se realice la construcción del equipamiento.

Art. 162. Titularidad y dominio.

Sobre la titularidad y dominio de los elementos del sistema general de equipamiento colectivo se estará a lo dispuesto en el artículo III de las Normas.

Sin perjuicio de lo dispuesto en este artículo, es posible la compatibilización entre la condición de sistema y titularidad privada en equipamientos, sanitario, hospitalario y deportivo-recreativo, social asistencial, educativo y hotelero.

Art. 163. Indice de edificabilidad de los equipamientos.

Las parcelas calificadas para uso de equipamientos públicos por este Plan General tanto en Suelo Urbano como en Suelo Urbanizable Programado, así como las que por tales usos califiquen los Planes Parciales, tendrán con carácter general y obligatorio las siguientes edificabilidades netas:

Uso de la parcela edificabilidad neta:

- Educativo y deportivo 0,50 mt/ms.

- Social-asistencial 1 mt/mt.

Exclusivamente en el Suelo Urbano delimitado por el Plan General, estas edificabilidades tendrán el carácter de máximas en todas las parcelas de equipamiento, pudiendo ser superiores justificadamente, en función de la naturaleza y características de cada equipamiento concreto. En tales casos, y para hacer viable la aplicación arquitectónica de estas edificabilidades, no se fija parámetro de ocupación, pero sí deberán observarse los de separación a linderos -públicos o privados- y altura máxima edificable de la zona o subzona en la que estén enclavados.

En caso de colindar con zonas o subzonas de diferentes ordenanzas, será precisa la aprobación municipal de una propuesta previa que atienda al objetivo irrenunciable de garantizar la adecuada integración arquitectónica con el entorno.

A las parcelas de equipamiento en Suelo Urbano que el plano "D" de Calificación no incluya en ninguna Zona o Subzona, se les aplicará sin excepción la edificabilidad definida en la tabla anterior.

Otras condiciones de la edificación:

1. Retranqueos a CN-340 y línea de deslinde Marítimo-terrestre, los establecidos por la Ley para ambos casos.

Ocupación: la ocupación será la necesaria para poder disponer la superficie del techo resultante de aplicar la edificabilidad máxima, con la limitación de los parámetros de separaciones a linderos y retranqueos a CN-340 y Línea Marítimo-Terrestre.

Separación a linderos privados: 1/2 de la altura de la edificación con un mínimo de 4 m.

Altura máxima y número de plantas: el número de plantas máximo será de PB+2 plantas, sobre esta altura máxima podrá disponerse de una planta de ático que computará a efectos de superficie edificable y que cumplirá las siguientes condiciones:

a) La planta ático quedará delimitada dentro del diedro real formado por los distintos planos de cubierta, de inclinación máxima del 75% trazados respectivamente desde los bordes de las cornisas de todas las fachadas, no debiendo superar las intersecciones de dichos planos los 3,50 metros de altura.

Estos planos podrán albergar huecos de iluminación y ventilación siempre que la suma total de la anchura de los huecos no sea superior al 40% de las longitudes de las fachadas respectivas y su altura, medida en el sentido de la pendiente, sea inferior al 25% de la longitud total de la pendiente. Igualmente se podrá interrumpir el paño de cubierta, para conseguir huecos en paños verticales, siempre que además de las condiciones del tramo plano de cubierta se separe un mínimo de 2,50 m de la fachada del edificio.

No se permiten sin embargo la construcción de ningún tipo de volumen que sobresalga del plano de cubierta con excepción de las chimeneas o shunts.

b) La ocupación de esta planta ático no superará el 30% de la superficie construida de la planta inmediatamente inferior.

En caso de cubierta plana, por encima de la altura reguladora máxima sólo podrá sobresalir el casetón de acceso a la misma, con una ocupación máxima del 15% de la superficie total de la cubierta y una altura máxima de 2,70 m.

Se permite el remate con pérgolas, belvederes, toldos, etc.

La altura máxima medida desde la rasante de la parcela será de 11,50 m para PB+2 plantas, habida cuenta de la exigencia para las alturas libres de las dependencias hoteleras. Málaga, 20 de julio de 2006.- El Delegado, Emiliano de Cara Sáez.

Descargar PDF