Boletín Oficial de la Junta de Andalucía - Histórico del BOJA Boletín número 36 de 19/02/2007

Para general conocimiento se hace público el Acuerdo adoptado por la Comisión Provincial de Ordenación del Territorio y Urbanismo de Málaga, en sesión ordinaria 3/06 celebrada el día 25 de julio de 2006, en relación al expediente "EM-BH-34. Plan de Sectorización de Finca

La Perdiz

del PGOU de Benahavís, promovido por el Ayuntamiento".

De conformidad con lo establecido en el artículo 41, apartados 1 y 2, de la Ley 7/2002, de 17 de diciembre, de Ordenación Urbanística de Andalucía, se dispone la publicación del Acuerdo y de la Normativa correspondiente al instrumento urbanístico de referencia según los contenidos de los Anexos I y II, respectivamente, previa la inscripción y depósito de dicho instrumento de planeamiento en el Registro Autonómico de Instrumentos de Planeamiento, de Convenios Urbanísticos y de los Bienes y Espacios Catalogados dependiente de la Consejería de Obras Públicas y Transportes con fecha 5.10.06 y número de registro 1468, y en el Registro Municipal del Ayuntamiento de Benahavís.

ANEXO I

ACUERDO DE 25 DE JULIO DE 2006 DE LA COMISION PROVINCIAL DE ORDENACION DEL TERRITORIO Y URBANISMO DE MALAGA POR EL QUE SE APRUEBA DEFINITIVAMENTE EL EXPEDIENTE: "EM-BH-34. PLAN DE SECTORIZACION DE FINCA

LA PERDIZ

DEL PGOU DE BENAHAVIS, PROMOVIDO POR EL AYUNTAMIENTO"

HECHOS

Primero. Con fecha 7 de abril de 2006 (recepción núm. 19115) tiene entrada en la Delegación Provincial, para aprobación definitiva por la CPOTU, Plan de Sectorización del PGOU de Benahavís que tiene por objeto desarrollar los suelos que conforman el sector de Suelo Urbanizable No Programado denominado en el PGOU Finca "La Perdiz", con una superficie de 238.910 m2.

Segundo. Consta en el expediente certificación del acuerdo de aprobación inicial por el Pleno en sesión celebrada el día 20 de mayo de 2005; sometimiento del expediente a información pública por plazo de un mes mediante publicación en BOP núm. 112, de 14.6.2005, y prensa, sin que se haya presentado reclamación o alegación alguna y certificación del acuerdo de aprobación provisional adoptado por el Ayuntamiento Pleno en sesión ordinaria celebrada el 30 de marzo de 2006. Se aportan informes municipales emitidos por la Secretaría (fechas 19.5.05; 29.3.06) y por técnico municipal (fecha 4.4.05). El documento técnico está diligenciado.

Tercero. Vista la documentación aportada por técnico del Servicio de Ordenación del Territorio y Urbanismo de la Delegación Provincial se emite informe, en los siguientes términos:

Se comprueba por estos Servicios Técnicos que el ámbito del Sector denominado Finca La Perdiz clasificado como Urbanizable No Programado sí coincide con el previsto en el Plan General.

La Disposición Transitoria primera punto 1.1.ºb) de la LOUA, Ley 7/2002, de 17 de diciembre, la consideración de este suelo es la de Suelo Urbanizable No Sectorizado a desarrollar mediante Plan de Sectorización.

La documentación técnica que incorpora este Plan de Sectorización se adecua a la prevista en la Ley 7/2002, de Ordenación Urbanística de Andalucía.

El Plan de Sectorización se realiza por iniciativa del Ayuntamiento de Benahavís, redactándose de oficio, es decir se trata de un Plan de iniciativa pública.

El Plan de Sectorización tiene por finalidad la ordenación y urbanización de terrenos clasificados como Suelo Urbanizable no Sectorizado en el PGOU, sin que sean aplicables a otro tipo o categoría de suelo.

La Ficha de desarrollo del Sector Finca La Perdiz que se propone es la siguiente:

Sector Finca La Perdiz Ficha según el PGOU:

Superficie: 200.000 m2s.

Inicativa: Municipal.

Edificabilidad: A determinar según el Plan de Sectorización.

Densidad: A determinar según el Plan de Sectorización.

Reserva de Areas Libres: 39.920 m2s (20%).

Areas Libres: 19.960 m2s (10%).

Analizada la Documentación se observa que:

La situación estratégica de los suelos que conforman el Sector Finca La Perdiz limítrofes con la trama urbana que clasificó el PGOU de Benahavís posibilitan el suministro de los Servicios Urbanísticos de Agua, Alcantarillado, Alumbrado Público y Red de B.T. necesarios para su desarrollo.

El Plan de Sectorización es el Instrumento de Planeamiento adecuado para el cambio de categoría del suelo clasificado como Urbanizable No Programado a Sectorizado en virtud de lo que se establece en el art. 12 de la Ley 7/2002, de la Comunidad Autónoma de Andalucía.

Así mismo expone el documento que el modelo de ocupación de los terrenos incluidos en el presente Plan de Sectorización continúan con la misma línea de ocupación, intensidades y usos de suelo que los colindantes, sin que se altere el modelo de ocupación territorial que establece el Plan General.

Se justifica así mismo el agotamiento a lo largo de los últimos ocho años del suelo Urbanizable Sectorizado, lo que genera la necesidad de desarrollar los Suelos previstos por el Planeamiento General como Urbanizable No Programado.

El Plan de Sectorización que se tramita para el ámbito Finca La perdiz es continuista con las intensidades, niveles de ocupación y otros que prevé el PGOU de Benahavís.

Se prevé el desarrollo mediante un único Sector de Planeamiento Sectorizado, así como se incorpora un Sistema General de Areas Libres en virtud de lo dispuesto en el art. 10 de la LOUA. Se definen en el Plan de sectorización los coeficientes para el cálculo del aprovechamiento tipo del área de reparto en función de los usos que se asignan.

Se propone el desarrollo mediante un Sector para Uso Turístico tal y como se recoge en el art. 17 LOUA.

Se establece una única etapa, y su desarrollo se contempla para un máximo de cuatro años a partir de la Aprobación definitiva del Plan de Sectorización.

Plan de Sectorización Finca La Perdiz:

Superficie: 238.910 m2s.

Inicativa: Municipal.

Edificabilidad: A determinar según el Plan de Sectorización.

S.G. Areas Libres: 19.685 m2s.

Sector de Planeamiento: 219.225 m2s.

Densidad: 15 viv./ha.

Edificabilidad: 0,15 m2t/m2s.

Se propone la obtención de un Sistema General de Areas Libres lindando con el río en una banda de 45 m de ancho. Se programa la obtención de zonas verdes amplias, localizadas respetando el entorno natural y valores medioambientales.

Se dotará al ámbito de la actuación de la previsión de infraestructuras necesarias para el soporte de la actuación ordenada.

Condiciones de Desarrollo:

Clases del Suelo: SUNP Suelo Urbanizable No Programado.

Denominación: La Perdiz.

Superficie: 238.910 m2s.

Iniciativa Gestión: Pública.

Sistema de Actuación: Compensación. SGAL: 19.685 m²s.

Figura de desarrollo: Plan Parcial, Proyecto de Urbanización, Proyecto de Reparcelación.

Condiciones de Ejecución: Sector colindante con sectores de suelo urbanizable Sectorizado y Urbano, cuya programación completará los nuevos desarrollos urbanísticos de esta zona del municipio.

Reservas y Cesiones:

Sistema Local: A determinar en P.P.

Cesión: 10% aprovechamiento lucrativo.

Densidad bruta: 15 viv./ha.

Edificabilidad: 0,15 m²t/m²s.

Ordenanza: A definir en P.P.

El Sistema General de Areas Libres contempla 17,15 m² de Zona Verde por habitante, muy superior a los 5,00 m²s por habitante que contempla la LOUA. Habría que sumar además los Sistemas Locales de Areas Libres.

La estratégica situación de los suelos que delimitan el Sector de Suelo No Sectorizado La Perdiz, limítrofes con Suelo Urbano, posibilitan la efectiva dotación de los servicios de infraestructuras necesarios para la transformación de estos suelos, mediante la redacción y tramitación de los restantes Instrumentos de desarrollo de planeamiento que contempla la legislación vigente.

En aplicación del marco legislativo actual, se considera conveniente manifestar que el carácter residencial del Sector queda justificado en base a las Modificaciones realizadas a la Ley 13/2005, de Medidas para la Vivienda Protegida y el Suelo, que habilita el uso residencial en sectores de densidad 15 viviendas por ha, Ley 1/2006, si bien se habla de Uso Global Turístico en la memoria del Plan de Sectorización.

No obstante deberá el Plan de Sectorización del Sector La Perdiz definir si su uso Global es el Residencial o el Turístico, según lo especificado en la Ley 7/2002, de Ordenación Urbanística, modificación Ley 13/2005 y Ley 1/2006.

Se requiere al Ayuntamiento para que defina si el uso global es el residencial o el turístico por existir contradicción al respecto en la Memoria (fecha de notificación: 7 de junio de 2006, según acuse de recibo), quedando interrumpido el plazo para la resolución y notificación del acuerdo pertinente hasta su cumplimiento.

Cuarto. Con fecha 26 de junio de 2006 (recepción núm. 36324) tiene entrada escrito remitido por el Ayuntamiento de Benahavís adjuntando documentación aclarativa respecto al uso global del sector.

Vista la documentación remitida por técnico del Servicio de O.T. y Urbanismo se emite informe con la siguiente valoración:

Definen el uso global y/o característico del sector "La Perdiz" como Residencial siendo uso compatible el Turístico. La documentación aportada define como uso Global, característico o predominante el Residencial y como uso Compatible el Turístico. Aportan cuadro del Aprovechamiento Tipo del Area de Reparto para uso global residencial. Conclusión: Se emite informe técnico favorable.

FUNDAMENTOS DE DERECHO

I. Procedimiento.

El Plan de Sectorización objeto del expediente ha sido aprobado inicialmente con posterioridad a la entrada en vigor de la Ley 7/2002, de 17 de diciembre, de Ordenación Urbanística de Andalucía (LOUA), por lo que, de conformidad con la Disposición Transitoria Quinta de dicha Ley, tanto en la tramitación y aprobación como en las determinaciones deberá ajustarse a lo establecido en la misma.

El procedimiento para la formulación, tramitación y aprobación de los instrumentos de planeamiento se regula en los artículos 32 y 33 LOUA. La tramitación seguida por el Ayuntamiento de Benahavís se ajusta a lo establecido en el artículo 32 LOUA en lo que resulta de aplicación al presente procedimiento atendiendo a la naturaleza y objeto del mismo.

II. Régimen de competencias.

El artículo 31.2.B.a) de la LOUA establece que corresponde a la Consejería competente en materia de urbanismo "B) La aprobación definitiva de: a) Los Planes Generales de Ordenación Urbanística, los Planes de Ordenación Intermunicipal y los Planes de Sectorización, así como sus innovaciones cuando afecten a la ordenación estructural, y planes de desarrollo de los Planes de Ordenación Intermunicipal"; previsión legal que se desarrolla por el artículo 13.2.b) del Decreto 193/2003, de 1 de julio, por el que se regula el ejercicio de las competencias de la Administración de la Comunidad Autónoma de Andalucía en materia de Ordenación del Territorio y Urbanismo, a cuyo tenor corresponde a la Comisión Provincial de Ordenación del Territorio y Urbanismo "b) Aprobar, en todos los municipios, los Planes de Sectorización y sus innovaciones (

III. Valoración.

Desde el punto de vista urbanístico, una vez completo el expediente, se valora favorablemente el Plan de Sectorización propuesto considerando los informes técnicos emitidos que se transcriben en Hechos Tercero y Cuarto y que se dan aquí por reproducidos.

Por lo expuesto, previa ponencia y deliberaciones que constan en acta, atendiendo a la valoración efectuada, vistas la Ley 7/2002, de 17 de diciembre, de Ordenación Urbanística de Andalucía, y demás normativa de aplicación, en plazo para resolver y notificar, esta Comisión Provincial de Ordenación del Territorio y Urbanismo, por unanimidad de los miembros asistentes y presentes con derecho a voto, Acuerda:

1.º Aprobar definitivamente el Plan de Sectorización "La Perdiz" del PGOU de Benahavís (Málaga) para cambiar la categoría de suelo urbanizable no programado a suelo sectorizado con una superficie de 238.910 m², promovido por el Ayuntamiento.

2.º Notificar el Acuerdo al Ayuntamiento de Benahavís y proceder a su publicación en el Boletín Oficial de la Junta de Andalucía, según lo previsto en el artículo 41, apartados 1 y 2, de la Ley 7/2002, previo depósito en los Registros administrativos de instrumentos de planeamiento del citado Ayuntamiento y de la Consejería de Obras Públicas y Transportes.

De conformidad con lo establecido en el artículo 22.4 del Decreto 193/2003, de 1 de julio, contra el presente Acuerdo podrá interponerse recurso contencioso-administrativo ante la Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Superior de Justicia de Andalucía en Málaga, en el plazo de dos meses a contar desde el día siguiente a aquel en que tenga lugar su notificación o publicación. En Málaga, a 25 de julio de 2006. El Vicepresidente Segundo de la CPOTU. Fdo. Emiliano de Cara Sáez.

ANEXO II

NORMATIVA

2. Memoria de la ordenación propuesta.

2.1. Procedencia de la solución adoptada.

La solución adoptada se ha elaborado con el grado de precisión correspondiente a un Plan de Sectorización en lo que se refiere a las determinaciones que constituyen sus fines, incorporando la previsión de infraestructuras a realizar, la interconexión a la trama urbana existente o en tramitación y las reservas de suelo para equipamientos públicos, sistemas de espacios libres y desarrollo de sistemas generales, dividiendo el ámbito en sectores para el desarrollo en etapas.

La propuesta urbanística adoptada no modifica el Plan General, ni lo sustituye como elemento de ordenación integral del territorio, se limita a determinar la ordenación del suelo clasificado como urbanizable no sectorizado con el nivel de detalle que es propio del planeamiento general para el Suelo Urbanizable sectorizado, todo ello sin perjuicio de las determinaciones propias de su naturaleza y finalidad que, debidamente justificadas y desarrolladas, se expresan en esta Memoria.

2.2. Objetivos y criterios de la ordenación propuesta.

El Plan de Sectorización formulado desarrolla las determinaciones fijadas por el PGOU de Benahavís, y se ajusta a las Condiciones de Ejecución fijadas en su Ficha, para el ámbito de "La Perdiz".

Criterios de Ordenación.

Obtención de suelos afectos a Sistemas Generales definidos en Plan General destinados a un área libre lindando con el río en una banda de 45 metros de ancho.

Programación de zonas verdes amplias, localizadas respetando entornos naturales y sirviendo de elementos de transición entre sectores y suelo de Sistemas Generales, sin por ello permutar su uso natural de respeto medioambiental y con acceso a los mismos por viales públicos.

Dotar al ámbito de actuación de la previsión de infraestructuras necesarias para el soporte de la actuación ordenada.

CUADROS RESUMEN DE CONDICIONES DE DESARROLLO

CONDICIONES DE DESARROLLO DEL SECTOR

A) Clase de suelo: SUNP (Suelo Urbanizable No Programado) (Suelo urbanizable no sectorizado -LOUA-).

Denominación: "La Perdiz" "La Perdiz".

Superficie: 238.910 m².

B) Iniciativa de gestión: Pública.

Sistema de actuación: Se crea un Sector de Planeamiento de 219.225 m² y un sistema general de áreas libres de 19.685 m².

El sistema de actuación es de compensación.

Figuras de desarrollo:

- Plan Parcial.

- Proyecto de Urbanización.

- Proyecto de Reparcelación.

C) Condiciones de ejecución: Se trata de un suelo colindante con sectores de suelo urbanizable sectorizado y urbano, cuya programación completará los nuevos desarrollos urbanísticos de esta zona del municipio.

D) Reservas y cesiones:

Sistemas locales: A determinar en los Planes Parciales según Reglamento de Planeamiento.

Cesiones: 10%. Aprovechamientos Lucrativos.

E) Densidad bruta: 15 viv./ha.

Edificabilidad: 0,15 m²/m².

Ordenanza: A definir en el desarrollo de los Planes Parciales.

2.4. Descripción de la solución adoptada.

2.4.1. División Sectorial.

En el ámbito del Plan de Sectorización se ha delimitado un sector de Suelo Urbanizable Sectorizado de uso global o característico residencial, con uso compatible turístico con una superficie de 219.225 m². El resto de la superficie del Plan de Sectorización se clasifica como un Sistema General de áreas libres con una superficie de 19.685 m².

El sector así sectorizado conforma un suelo apto para su desarrollo inmediato en primera etapa mediante el oportuno Plan Parcial, lo que permitiría conexionar y culminar el proceso de planeamiento entre los sectores de suelo de la parte occidental del municipio.

Este sector formaliza un área urbanizable:

Se ha escogido la zona más al oeste del sector y a su vez más cercana a la urbanización colindante. Se destinará a un uso residencial de densidad baja (15 viv./ha) y edificabilidad también baja (0,15 m²/m²), en consonancia con los parámetros que el PGOU de Benahavís otorga para los suelos en esta zona situados, mejorando la calidad ambiental de la zona sin perjuicio de adaptarse a la actuación urbanística que se pretende desarrollar.

Al proponer una densidad de 15 viv./ha, equivaldría a un número máximo de viviendas de 328 unidades, que puede significar un aumento de población de 1.148 habitantes (se calculan 3,5 hab./viv.), previendo este Plan de Sectorización la creación de un Sistema General de Areas Libres de 19.685 m², lo que equivaldría a una media de 17,15 m² de zona verde de sistema general por habitante, cumpliendo sobradamente lo indicado por el Reglamento de Planeamiento y LOUA que establecen este parámetro en un mínimo de 5 m² por habitante (además de los sistemas locales de áreas libres que el PPO determine).

2.4.2. Cálculo del Aprovechamiento Tipo del Area de Reparto.

Ver anexo en facsímil BOJA (PAG. 91)

2.4.3. Características del sector.

El uso global del suelo previsto por el Plan General para el "La Perdiz" es el Residencial:

Superficie: 219.225 m².

Denominación: La Perdiz.

Uso característico: Residencial.

Uso compatible: Turístico.

Edificabilidad bruta: 0,15 m²/m².

Densidad: 15 viv./ha.

Ordenanzas: UE, UA y PM.

Cesión de áreas libres: 10%.

Reserva de áreas libres: 20%.

Cesión de equipamientos: Según RP y LOUA.

PLAN DE ETAPAS Y ESTUDIO ECONOMICO-FINANCIERO

1. Introducción.

La necesidad de fijar un Plan de Etapas para el desarrollo del Programa de Actuación Urbanística es necesaria de acuerdo a la normativa vigente y Reglamentos Urbanísticos. El Plan de Etapas determina los plazos del planeamiento de desarrollo previstos para el Plan de Sectorización.

El Estudio Económico-Financiero justificará la viabilidad del Plan de Sectorización y contendrá, además, la evaluación económica de la ejecución de las obras de urbanización completas de la estructura general y orgánica del ámbito ordenada y de-

sarrollada según las previsiones del Plan de Sectorización.

2. Plan de Etapas.

Al haber dividido el ámbito del área de reparto que programa el presente documento en un sector de SUP, éste se desarrollará en una sola etapa.

Inicio de la Primera Etapa: De acuerdo a la voluntad urbanizadora, la primera y única etapa será de desarrollo inmediato simultaneando con la del proceso edificatorio.

Final de Primera Etapa: Coincidiendo con la Recepción Definitiva de las obras de urbanización completas proyectadas para este sector: Se ha previsto debido a la voluntad urbanizadora manifestada que los adjudicatarios de las parcelas lucrativas privadas ejerzan el derecho a edificar de modo simultáneo al de urbanizar, por tanto es previsible que las obras de urbanización se completen en plazo razonablemente inferior, pero no muy distanciado en el tiempo, de la consolidación del proceso edificatorio iniciado. Previsión: Dos años después de la aprobación definitiva del Proyecto de Urbanización del sector.

3. Estudio Económico Financiero.

El Estudio Económico-Financiero justifica la viabilidad del Plan de Sectorización. Al ser el Sistema de Actuación Privado y con voluntad urbanizadora manifestada se ha realizado la evaluación económica de la ejecución de las obras de urbanización completas y desarrolladas según los sectores ordenados en el presente documento.

Las estimaciones de los costes de urbanización se pueden realizar por dos métodos diferentes: El Método MSV, y el Método de considerar Costes Medios Reales obtenidos según la experiencia de urbanizaciones similares puestas en marcha en la actualidad.

Debido al actual momento del mercado inmobiliario, con gran voluntad urbanizadora, se tienen datos de los costes medios de las obras de urbanización similares actualmente en realización, por tanto estimamos que este ultimo método es el más adecuado, a nuestro leal y saber entender, para proceder a la estimación del presupuesto estimado por capítulos de urbanización que justifiquen la viabilidad de la operación.

4. Presupuesto de Gestión.

Este apartado incluye los costes necesarios para la puesta en marcha y tramitación urbanística del sector.

Ver anexo en facsímil BOJA (PAG. 92)

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