Boletín Oficial de la Junta de Andalucía - Histórico del BOJA Boletín número 218 de 03/11/2008

Para general conocimiento, una vez se ha procedido al depósito y publicación en el Registro Autonómico de Instrumentos de Planeamiento, de Convenios Urbanísticos y de los Bienes y Espacios Catalogados de la aprobación del expediente correspondiente al Documento de Cumplimiento de la Modificación Puntual núm. 7 del Plan General de Ordenación Urbanística de Alcalá de los Gazules y en cumplimiento de lo dispuesto en el art. 41 de la Ley 7/2002, de 17 de diciembre, de Ordenación Urbanística de Andalucía, se hace público que la Comisión Provincial de Ordenación del Territorio y Urbanismo de Cádiz, constituida legalmente en sesión ordinaria de fecha 22 de abril de 2008, ha acordado lo siguiente:

Visto el expediente administrativo y la documentación técnica correspondiente al Documento de Cumplimiento de la Modificación Puntual núm. 7 del Plan General de Ordenación Urbanística de Alcalá de los Gazules, tramitado por el Ayuntamiento de dicho término municipal, y aprobado en sesión plenaria celebrada el día 29 de noviembre de 2007; visto el informe emitido por el Servicio de Urbanismo de la Delegación Provincial de Obras Públicas y Transportes con fecha 14 de abril de 2008, y, en virtud de la competencia atribuida por el artículo 31.2.B.a) de la Ley 7/2002, de 17 de diciembre, de Ordenación Urbanística de Andalucía (BOJA núm. 154, de 31 de diciembre), en relación con el artículo 13.2.a) del Decreto 220/2006, de 19 de diciembre (BOJA núm. 10, de 15 de enero), que regula el ejercicio de las competencias de la Administración de la Comunidad Autónoma de Andalucía en materia de ordenación del territorio y urbanismo y modifica el Decreto 202/2004, por el que establece la estructura orgánica de la Consejería, la Comisión, por unanimidad, acuerda:

Primero. Aprobar, conforme a la previsión contenida por el artículo 33.2.b) de la Ley 7/2002, de 17 de diciembre, el expediente correspondiente al Documento de Cumplimiento de la Modificación Puntual núm. 7 del Plan General de Ordenación Urbanística de Alcalá de los Gazules, tramitado por el Ayuntamiento del citado término municipal, y aprobado en sesión plenaria celebrada el día 29 de noviembre de 2007, por cuanto queda constatado el cumplimiento con la documentación presentada de las subsanaciones y/o modificaciones requeridas por esta Comisión Provincial en Resolución de fecha 18 de mayo de 2007, mediante la que se acordó, de conformidad con lo previsto por el artículo 33.2.c) de la Ley 7/2002, de 17 de diciembre, aprobar definitivamente, de manera parcial, el expediente correspondiente a la Modificación Puntual núm. 7 del Plan General de Ordenación Urbanística de Alcalá de los Gazules. Si bien, con carácter previo al diligenciado del Documento de Cumplimiento por el Secretario de esta Comisión, el Ayuntamiento deberá incorporar al mismo las siguientes correcciones:

- Añadir en las Ordenanzas Reguladoras un nuevo apartado dentro de las Condiciones Particulares de la Urbanización, relativo a los Espacios Libres, que establezca que para garantizar el adecuado tratamiento de los mismos, deberán incluirse en el Proyecto de Urbanización las medidas necesarias para el mantenimiento y puesta en valor de dichas áreas.

- Incluir en el apartado de Redes de Infraestructuras, 4.3. Saneamiento, la necesidad de aumentar el colector general que discurra por este sector hasta un diámetro de 500 mm.

Segundo. El presente acuerdo se notificará al Ayuntamiento Alcalá de los Gazules y a cuantos interesados consten en el expediente administrativo, publicándose en el Boletín Oficial de la Junta de Andalucía, junto con el contenido del articulado del instrumento de planeamiento aprobado, previo depósito de dicho instrumento en el Registro Autonómico de Instrumentos de Planeamiento, Convenios Urbanísticos y Bienes y Espacios Catalogados, todo ello de conformidad con lo previsto en los artículos 40 y 41 de la citada Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía.

Contra la presente Resolución, que pone fin a la vía administrativa, cabe interponer recurso contencioso-administrativo en el plazo de dos meses contados a partir del día siguiente al de su notificación ante la correspondiente Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Superior de Justicia de Andalucía y con cumplimiento de los requisitos previstos en la Ley 29/1998, de 13 de julio, de la Jurisdicción Contencioso-Administrativa.

1. CONDICIONES GENERALES.

Art. 1.1. Definición y ámbito.

1. Son de aplicación las condiciones generales indicadas en la ficha del sector.

2. Son de aplicación en el ámbito del sector las condiciones particulares de la urbanización y edificación indicadas en los apartados siguientes.

Art. 1.2. Condiciones generales.

1. Son de aplicación íntegra el contenido de las vigentes Normas Subsidiarias excepto en las condiciones particulares de las ordenanzas de edificación y de urbanización.

2. Son de aplicación las condiciones de la urbanización que complementen las indicadas en las condiciones particulares.

2. CONDICIONES PARTICULARES DEL SECTOR.

Art. 2.1. Condiciones del sector.

U.E.-1B1	DENOMINACIÓN: PAGO DE TINAHONES-LAS CALERAS.
CONDICIONES DE DESARROLLO
SISTEMA DE ACTUACIÓN: Compensación		INICIATIVA: Privada
INSTRUMENTOS: E.D. y/o P.U)
CONDICIONES DE ORDENACIÓN
SUPERFICIE BRUTA: 33.500 M		SUPERFICIE CONSTRUIDA: 20.100 M
USO DOMINANTE: Residencial		NÚMERO DE VIVIENDAS: 150
EDIFICABILIDAD: 0,6 M		DENSIDAD BRUTA: 45 VIVIENDA/Ha
SUPERFICIE PARCELA LUCRATIVA: 16.415 M		ORDENANZA A APLICAR: EXTENSIÓN UNIFAMILIAR GRADO 2
CESIONES
VIARIO 10.190,00 M	ESPACIOS LIBRES 8.740,00 M	EQUIPAMIENTOS 2.660,00 M	TOTAL 11.910,00 M
CESIONES RESIDENCIAL SUPERFICIE CONSTRUIDA: 3.500 M
OBJETIVOS Ordenación del borde oeste, obtención de suelo para viviendas en régimen de protección. Mantenimiento de la zona arbórea existente. Recuperación de la capa vegetal, para actuaciones de regeneración.
CRITERIOS URBANIZACIÓN Sistema separativo de saneamiento. Viario adaptándose a las curvas de nivel. Ubicación puntos de recogida selectiva de residuos.
CONDICIONES PARTICULARES DE LA URBANIZACIÓN Estudio geotécnico. Estudio topográfico con valoración de terraplenes y desmontes. Tratamiento de regeneración de taludes y zonas intermedias mediante recuperación de capa vegetal superficial. Transporte y retirada de residuos a vertedero controlado. Informe obras urbanización Agencia Andaluza del Agua. Recepción municipal de las obras de urbanización.

3. CONDICIONES PARTICULARES DE LA URBANIZACIÓN.

Art. 3.1. Definición y ámbito.

Son de aplicación las condiciones incluidas en las vigentes Normas Subsidiarias para el ámbito del sector objeto de la modificación puntual.

Art. 3.2. Estudio geotécnico.

El proyecto de urbanización contendrá como parte del mismo el estudio geotécnico de las características del terreno.

Art. 3.3. Estudio topográfico.

El proyecto de urbanización contendrá un estudio topográfico con valoración de los desmontes y terraplenes, así como los tratamientos de taludes.

Art. 3.4. Regeneración de zonas intermedias y taludes.

1. El proyecto de urbanización contendrá el tratamiento de los espacios intersticiales, con recuperación de la capa vegetal existente.

2. El proyecto de urbanización establecerá las medidas de protección de la topografía mediante el tratamiento de los taludes, con medidas de reforestación, contenciones, etc.

3. Se establecerán las medidas de reciclado de los residuos de las obras de urbanización y en su caso el traslado a los vertederos autorizados.

Art. 3.5. Red de saneamiento.

La red de saneamiento, por indicaciones de la declaración de impacto ambiental, será separativa.

Art. 3.6. Recogida de residuos.

El proyecto de urbanización contendrá la posición de la recogida selectiva de residuos de manera que no interfiera el tráfico rodado.

Art. 3.7. Autorizaciones.

El proyecto de urbanización, requerirá informe de la Agencia Andaluza del Agua.

Art. 3.8. Recepción de las obras.

El Ayuntamiento recepcionará las obras de urbanización de acuerdo con los proyectos técnicos presentados y los informes de las compañías suministradoras.

Art. 3.9. Espacios libres.

El proyecto de urbanización contendrá una separata específica con el diseño y características de los espacios libres, para el mantenimiento y puesta en valor de los mismos.

Los criterios de ordenación incluirán cerramientos de los espacios, recorridos interiores de los mismos, arbolado y red de riego, de forma que se permita el uso y disfrute de los espacios libres.

Se facilitará en el conjunto de los espacios libres, en función de la topografía de los terrenos, la accesibilidad y uso de los mismos.

4. CONDICIONES PARTICULARES DE LA EDIFICACIÓN.

4.1. Extensión.

Art. 4.1.1. Definición y ámbito.

1. La ordenanza de zona de extensión corresponde a las áreas periféricas del casco antiguo, formadas por edificación de viviendas unifamiliares o plurifamiliares entre medianeras en manzana cerrada alineada a calle.

Su ámbito de aplicación es el que aparece señalado en el plano de ORDENACIÓN.

Art. 4.1.2. Condiciones de parcela.

1. Agregación y segregación de parcelas.

Se permite la agregación y segregación de parcelas, siempre que no den lugar a la aparición de parcelas inedificables por incumplimiento de las condiciones de parcela mínima edificable establecidas en este artículo, permitiéndose un margen de un 10% en parcelas residuales.

2. Parcela mínima edificable.

La parcela mínima edificable a los solos efectos de parcelación o segregación cumplirá las siguientes condiciones:

Superficie mínima: 80 m².

Frente mínimo: 6 m.

Deberá poderse inscribir en la parcela un círculo de diámetro igual al frente mínimo de parcela establecido.

Serán edificables las parcelas preexistentes (registradas o que se demuestre fehacientemente su segregación) que tengan superficies o frentes de parcela inferiores a los anteriormente establecidos, debiendo cumplir en cualquier caso las restantes condiciones fijadas para esta Ordenanza, además de las condiciones generales de volumen, higiene y seguridad de la edificación establecidas en el Título IV.

Art. 4.1.3. Edificabilidad.

La edificabilidad máxima de cada parcela será la resultante de la aplicación simultánea de los parámetros de ocupación y altura máxima.

Art. 4.1.4. Ocupación.

1. La ocupación máxima será del 100% de la superficie de la parcela si las condiciones higiénicas lo permiten. Deberán cumplirse en todo caso las condiciones de patio mínimo.

3. Cuando la planta baja tenga uso comercial, ésta podrá ocupar el 100% de la superficie de parcela, siempre que cumpla las condiciones mínimas establecidas para el uso específico de que se trate.

4. Las plantas con su nivel de techo bajo rasante podrán ocupar el 100% de la superficie de la parcela.

Art. 4.1.5. Altura de la edificación.

1. La altura máxima de la edificación será de dos (2) plantas (PB+1), y siete metros y medio (7,50 m).

2. Los elementos que hayan de situarse por encima de esta altura, tales como cajas de escaleras, lavaderos, trasteros y chimeneas de ventilación, se retranquearán como mínimo una distancia igual a su altura respecto de la línea de fachada a viario o espacio público, y su frente será inferior al de fachada. La ocupación en planta no será superior al 20 por ciento de la superficie construida en la planta inferior y con un máximo de 50 m² por unidad habitacional.

3. No se permiten piezas vivideras por encima de la altura máxima.

Art. 4.1.6. Posición de la edificación.

1. La edificación se situará en todo el frente de parcela sobre las alineaciones señaladas en el plano de Calificación y Clasificación del Suelo.

2. Se permitirán los retranqueos con un mínimo de tres metros.

Art. 4.1.7. Patios.

1. Los patios cumplirán las condiciones establecidas con carácter general para los patios de vivienda en el capítulo 1 del Título IV de estas las Normas Subsidiarias.

Art. 4.1.8. Condiciones de las obras permitidas.

1. Se permiten todo tipo de obras de edificación definidas en las Normas Subsidiarias.

2. Las obras de rehabilitación y ampliación se adecuarán a las condiciones estéticas establecidas en esta ordenanza, y tendrán que adecuarse a las restantes condiciones de uso y edificación establecidas en aquellos casos en que éstas no se cumplieran.

3. Los proyectos de obra deberán ir acompañados del estudio geotécnico, de acuerdo con las condiciones impuestas por la declaración viable del estudio de impacto ambiental.

4. Los proyectos de obras en su caso, establecerán la recogida de los residuos de obras y su traslado a vertedero autorizado.

5. El saneamiento de los edificios serán separativo, de acuerdo con las condiciones impuestas por la declaración viable del estudio de impacto ambiental.

Art. 4.1.9. Condiciones estéticas y de composición. Cubiertas.

1. Se estará a lo establecido en las «Condiciones Generales de Estética» en el Capítulo 1 del Título IV.

2. Cuando las obras se ejecuten por fases, éstas se programarán para que cada una de ellas resulten unidades acabadas. Las fachadas quedarán enfoscadas y pintadas. En cualquier caso será obligatorio cerrar las fincas mediante tapias o muros que deberán estar igualmente enfoscados y pintados.

3. Se tenderá a la proporción vertical de los huecos. Se harán coincidir verticalmente los ejes de los huecos cuando sea posible en las distintas plantas de una misma edificación.

4. En la proporción macizo-hueco en fachada predominará el macizo sobre el vacío, excepto en los bajos comerciales.

5. Los huecos no podrán interrumpirse por forjados, muros, tabiques u otros elementos de partición semejantes.

6. La distancia del hueco más próximo a la medianera o esquina no será inferior a la mitad de la anchura del hueco.

7. Las puertas de garajes o cocheras no podrán tener una anchura superior a tres con cincuenta metros (3,50) y deberán componerse con el resto de los huecos de la fachada. La apertura de la puerta será de tal forma que no invada en ningún punto el espacio público a una altura inferior a 2,20 m.

8. Las cubiertas podrán ser inclinadas o planas. Las inclinadas tendrán pendientes comprendidas entre 30º y 40º, pudiéndose aumentar o disminuir dicha pendiente en los casos en los que los edificios colindantes así lo aconsejasen, y con una altura máxima de tres metros medidos desde la cara inferior del forjado de techo de la última planta o, si no existe, desde la línea superior de cornisa.

9. Los cerramientos de parcela en su caso, tendrán una altura máxima de dos (2) metros, de los que un (1) metro como máximo podrá ser ciego, debiendo completar con verjas no tupidas o elementos vegetales (o una combinación de ambos) el resto del cerramiento.

Art. 4.1.10. Materiales y acabados.

1. El acabado de fachadas será enfoscado de mortero y pintura o cal de color blanco o tonos claros.

2. En zócalos se podrá utilizar cualquier material y sección constructiva, con las siguientes excepciones: ladrillo visto, hormigón visto, alicatado o similares, piedras pulidas y abrillantadas, terrazo y plástico. La altura máxima del zócalo será de un metro (1) en el punto intermedio de la fachada. Se prohíben colores llamativos, debiéndose adecuar al entorno, usando preferentemente tonos grises y marrones.

3. Los elementos de acabado serán planos y continuos, combinando varios de ellos según lo tradicional de la zona para resaltar molduras, zócalos, jambas y similares.

4. Las carpinterías serán de madera o perfil metálico, con acabado barnizado, pintado o lacado. Se prohíbe la utilización de aluminio en su color.

5. Se prohíbe la disposición del tambor de la persiana en el exterior.

6. La planta baja, aunque vaya a destinarse a locales comerciales o de oficina, deberá tratarse según las condiciones anteriores, dejándola totalmente acabada en los machones ciegos de fachada, y los huecos con un cerramiento que, aunque provisional, tenga una calidad y acabado semejante o igual a los anteriores.

7. Las medianeras vistas se tratarán de igual forma que las fachadas.

8. Las cubiertas inclinadas serán de teja vieja árabe u otro material cuyo color y textura se asemeje a los de las cubiertas tradicionales. Se prohíbe expresamente la utilización de planchas de fibrocemento o metálicas, así como terminación de telas asfálticas en su color negro o las acabadas en aluminio o similar, en cualquier tipo de cubiertas.

Las cubiertas planas se pavimentarán con baldosín catalán u otro material de aspecto similar, nunca con pavimentos bituminosos.

Art. 4.1.11. Cuerpos salientes.

1. Sólo se permitirán vuelos, abiertos o cerrados, en las plantas altas cuando la altura libre desde el acerado sea igual o superior a tres (3) metros en el punto medio de la fachada y a dos con treinta metros (2,30 m) en el punto más desfavorable.

2. Los vuelos cumplirán los siguientes salientes máximos en relación con el ancho de la calle en que se sitúen:

Ancho de calle < 5 m: 0.

Ancho de calle > 5 m y < 7 m: 0,35 m.

Ancho de calle > 7 m y plazas: 0,60 m.

3. La longitud de los balcones no podrá extenderse a más de 2 huecos y la de los vuelos cerrados no podrá sobrepasar el 50% de la longitud total de la fachada.

4. El canto total del vuelo no podrá ser superior a 20 cm.

Art. 4.1.12. Condiciones particulares de uso y tipología.

1. El uso característico es el residencial, tanto en edificios de viviendas unifamiliares como plurifamiliares.

2. Son usos compatibles los siguientes:

- Dotaciones.

- Oficinas.

- Comercio en planta baja.

- Hotelero.

- Talleres artesanales.

- Almacenes.

- Garajes en planta baja y sótano.

3. Son usos prohibidos todos los demás, quedando fuera de ordenación los existentes.

4. Se permitirá la tipología de unifamiliar entre medianeras y plurifamiliar en bloque adosado o en hilera.

Art. 4.1.13. Condiciones particulares para las promociones unitarias.

1. Cuando se trate de promociones con proyecto unitario no serán de aplicación las limitaciones sobre parcela mínima y ocupación. No obstante, la parcelación por debajo de los ochenta (80) metros cuadrados deberá estar suficientemente justificada y solo se permitirá en casos excepcionales.

2. Se permitirán promociones de viviendas plurifamiliares, privadas o públicas, (en vertical u horizontal) en parcelas superiores a la mínima aunque a cada vivienda le corresponda una superficie inferior a la mínima, siempre que respondan a un proyecto unitario, adaptándose a la edificabilidad máxima permitida, pudiéndose proceder al registro de cada parcela resultante.

4.2. Vivienda unifamiliar grado II.

Art. 4.2.1. Definición y ámbito.

1. Regula los usos y aprovechamientos del suelo y la edificación en las zonas de vivienda con tipología unifamiliar previstas.

2. El ámbito de aplicación es el señalado en el plano de ORDENACIÓN.

Art. 4.2.2. Condiciones de parcela.

1. Agregación y segregación de parcelas.

Se permite la agregación y segregación de parcelas en todos los casos, siempre y cuando den lugar a parcelas edificables.

2. Parcela mínima edificable.

GRADO	TIPOLOGÍA	SUPERFICIE MÍNIMA	FRENTE MÍNIMO
II	ADOSADA, PAREADA, AISLADA	80 m²	6 m

Deberá poderse inscribir en la parcela un círculo de diámetro igual al frente mínimo de parcela establecido.

3. Serán edificables las parcelas preexistentes (registradas o que se demuestre fehacientemente su segregación) que tengan superficies o frentes de parcela inferiores a los anteriormente establecidos, debiendo cumplir en cualquier caso las restantes condiciones fijadas para esta Ordenanza además de las condiciones generales de volumen, higiene y seguridad de la edificación establecidas en el Título IV.

Art. 4.2.3. Edificabilidad.

1. La edificabilidad máxima de cada parcela será la resultante de la aplicación simultánea de los parámetros de ocupación y altura máxima.

Art. 4.2.4. Ocupación.

1. La ocupación máxima permitida para cada grado definido es la siguiente:

Grado II: 85%.

Art. 4.2.5. Altura de la edificación.

1. La altura máxima de la edificación será de dos (2) plantas (PB+1), y siete y medio metros (7,50 m).

2. Por encima de la altura máxima se permiten elementos no vivideros, tales como cajas de escaleras, lavaderos, trasteros y chimeneas de ventilación, que se retranquearán como mínimo una distancia igual a su altura respecto de las líneas de fachada.

Art. 4.2.6. Posición de la edificación.

1. Se admite un retranqueo frontal mínimo tres (3) metros y máximo de diez (10) metros.

Art. 4.2.7. Patios.

1. Los patios cumplirán las condiciones establecidas con carácter general para los patios de vivienda en el capítulo 1 del Título IV de las Normas Subsidiarias.

Art. 4.2.8. Condiciones de las obras permitidas.

1. Se permiten todo tipo de obras de edificación definidas en estas Normas.

2. Los proyectos de obra deberán ir acompañados del estudio geotécnico, de acuerdo con las condiciones impuestas por la declaración viable del estudio de impacto ambiental.

3. Los proyectos de obras en su caso, establecerán la recogida de los residuos de obras y su traslado a vertedero autorizado.

4. El saneamiento de los edificios serán separativo, de acuerdo con las condiciones impuestas por la declaración viable del estudio de impacto ambiental.

Art. 4.2.9. Condiciones estéticas y de composición. Cubiertas.

1. Se estará a lo establecido en las «Condiciones Generales de Estética» en el Capítulo 1 del Título IV.

2. Las cubiertas podrán ser inclinadas o planas. Las inclinadas tendrán pendientes comprendidas entre 25º y 45º, y con una altura máxima de tres metros medidos desde la cara inferior del forjado de techo de la última planta o, si no existe, desde la línea superior de cornisa.

3. Los cerramientos de parcela tendrán una altura máxima de dos (2) metros, de los que un (1) metro como máximo podrá ser ciego, debiendo completar con verjas no tupidas o elementos vegetales (o una combinación de ambos) el resto del cerramiento.

Art. 4.2.10. Condiciones particulares de uso.

1. El uso característico es el residencial.

2. Son usos compatibles los siguientes:

- Dotaciones, siempre que no causen molestias al vecindario.

- Comercio en planta baja.

- Almacenes y garajes ligados directamente a la vivienda.

3. Son usos prohibidos todos los demás.

Art. 4.2.11. Condiciones particulares para las promociones unitarias.

1. Cuando se trate de promociones con proyecto unitario no serán de aplicación las limitaciones sobre parcela mínima y ocupación. No obstante, la parcelación por debajo de los ochenta (80) metros cuadrados deberá estar suficientemente justificada y solo se permitirá en casos excepcionales.

Cádiz, 16 de octubre de 2008.- El Delegado, Gabriel Almagro Montes de Oca.

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