Boletín Oficial de la Junta de Andalucía - Histórico del BOJA Boletín número 143 de 22/07/2010

(Expte. EM-AG-68).

Advertido error al no incluirse el Anexo II relativo a las Normas Urbanísticas correspondientes a la Modificación de Elementos del PGOU de Alhaurín el Grande (Málaga), se procede a su corrección en los siguientes términos:

ANEXO II

NORMAS URBANÍSTICAS

Definición de la Propuesta.

1. Objetivos de Planeamiento.

La Propuesta de Planeamiento que plantea el presente Expediente de Modificación de elementos de Plan General se basa en los siguientes criterios metodológicos, objetivos y finalidades urbanísticas fundamentales:

- Completar la estructura urbana actual de Núcleo Urbano principal de Alhaurín el Grande mediante la creación de un nuevo Sector de Suelo Urbanizable.

- Ordenar un nuevo asentamiento residencial de ensanche dotado de una importante oferta de suelo destinado a viviendas de protección oficial o asimilables (sometidas a algún régimen de protección de acuerdo a los criterios al respecto de la Junta de Andalucía).

- Utilizar índices urbanísticos y parámetros edificatorios ajustados y coherentes con los preestablecidos por el vigente PGOU para dichos usos y, en todo, caso, a justificar en función de los resultados numéricos de una posible y primaria ordenación orientativa del sector.

- Conseguir, mediante la justificada fijación del «coeficiente de ponderación» y de la «edificabilidad bruta» aplicables al nuevo Sector resultante, que no se produzca alteración del Aprovechamiento Medio predefinido por el PGOU para el Área de Reparto correspondiente.

- Localizar las Zonas verdes y Equipamientos públicos en localización estructurante y unificada, optimizando su capacidad de utilización, y resolver la continuidad viaria con la estructura urbana colindante.

2. Descripción de la propuesta.

En definitiva el expediente se materializa introduciendo en los planos de Clasificación del Suelo, Calificación y Gestión Urbanística, y en el conjunto de determinaciones del vigente PGOU, la delimitación y características urbanísticas del nuevo Sector resultante que adopta la denominación «UR- Arquilla del Agua».

Complementariamente el expediente aporta el esquema general de una posible ordenación interna del nuevo Sector, orientativa para el futuro Plan Parcial, que muestra una alternativa global de trazado que en cualquier caso resulta expresiva de todos y cada uno de los objetivos de planeamiento expuestos en el apartado anterior.

No obstante, el Plan Parcial en uso de sus facultades y atribuciones urbanísticas podrá efectuar los reajustes y pormenorización del trazado que justifique oportunos que, en todo caso, respetarán el carácter integrador que preside la localización de las Zonas Verdes y Equipamientos, la continuidad de la estructura viaria preexistente, y la proporción de techo edificable destinada a VPO (o viviendas sometidas a cualquier régimen de protección) equivalente como mínimo al 30% del aprovechamiento objetivo, todo ello en el marco de los objetivos expuestos en el citado apartado 6.1 anterior.

La posible ordenación orientativamente grafiada, que se basa en la implantación junto al Suelo Urbano actual de un conjunto de manzanas edificables destinadas a edificación plurifamiliar tipo MC, y altura variable entre B+1 y B+2+Ático y que, en todo caso, se muestra coherente con los criterios del vigente PGOU y con la propia estructura urbanística existente en el entorno, arroja una intensidad edificatoria bruta aproximada a 282 viviendas y 35.835 m2c equivalentes respectivamente a 55 viviendas/Ha y 0,70 m2/m2.

Dicho asentamiento residencial integraría a varias manzanas completas calificadas para VPO, con capacidad igual o superior al 30% del aprovechamiento objetivo del sector, a localizar posiblemente en la mitad Sur del Sector en proximidad a los suelos dotacionales (Zona Verde y Equipamiento) y al Núcleo urbano consolidado existente al Oeste de la actuación.

Las dotaciones públicas se proponen en posición central estructurante y conformando una única manzana de forma que puedan conformar una gran pieza de suelo público, de superficie superior a la legalmente exigible, que permita la máxima flexibilidad y diversidad de usos.

Por su parte el trazado viario (se reitera que es no vinculante de modo absoluto para el Plan Parcial subsiguiente), como ya se ha expuesto, es el resultado de la continuidad de la estructura urbana colindante a través de los cuales se resolverán las correspondientes conexiones infraestructurales y de servicios urbanísticos.

Las características urbanísticas globales resultantes de la citada ordenación orientativa se resumen en el siguiente cuadro:

ZONIFICACIÓN			SUPERF. m s.	EDIFIC. m /m.	TECHO m c.	ALTURA EDIFICABLE	TIPOLOGÍA	ESTIMAC. VIVIENDAS
Residencial	R		21.258	1,685 (media)	35.835	Mín: B+1 Máx: B+2+Atico	MC y AD	282
Zona Verde	ZV		8.098
Equipamiento	E		4.875
Viales			16.961
TOTAL			51.192	0,70	35.835			282

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De este cuadro numérico se deduce que la dotación de suelo dotacional público (ZV + E), de 12.973 m2s. equivalente a 36,20 m2s/ 100 m2c, es superior a la mínima requerida por el art. 17 de la LOUA, que la superficie de Zona Verde es equivalente al 15,82% de la total del sector, muy superior a la reglamentariamente exigible, y que el Equipamiento previsto es del orden de 17,28 m2s/vivienda superando los indicadores urbanísticos conjuntos del Anexo RPLS.

Con independencia de la citada suficiencia de espacios públicos, es de observar que la intensidad edificatoria propuesta es de escaso impacto en cuanto que la altura edificable es prácticamente la mínima posible (la altura media no supera la de B+1+Ático) y la densidad resultante queda muy por debajo del máximo de 75 viviendas/ha autorizado por la Legislación Urbanística.

A la vista del resultado obtenido basado en el anterior estudio de una posible ordenación del Sector, no vinculante pero sí descriptiva y representativa de los objetivos del presente Documento, entendemos suficientemente justificada y racional la adopción del índice bruto de edificabilidad de 0,70 m2/m2, idéntico a los preestablecidos por el PGOU para suelos de uso global asimilable al que ahora se propone.

Por lo que se refiere a la vía pecuaria que afecta al sector la Modificación propone desviar el trazado actual de la misma, que lo afecta en un tramo de 175 metros de longitud y 3.732 m2 de superficie, de forma que bordee a dicho sector por su límite Sur, conservando la superficie afectada por el trazado inicial, que con una longitud total de 405 metros queda repartida en tres tramos continuos: uno de 120 metros de longitud y 5 de anchura, que discurre en dirección norte-sur (tramo A); otro intermedio de 190 metros de longitud y 14 metros de anchura paralelo al trazado este-oeste inicial (tramo B), y un ultimo tramo de 95 metros de longitud y 5 metros de anchura (tramo C), que con dirección sur-norte conecta de nuevo con le trazado inicial. La propuesta de modificación de trazado mantiene la integridad superficial y la continuidad de la vía pecuaria en su nuevo trazado, que queda mejorada al comunicarla con un camino perteneciente al Sistema General de Áreas Libres del PGOU.

En relación con la vía pecuaria se hace constar que para la ejecución de obras de infraestructuras, tales como acometidas, redes de saneamiento de fecales y pluviales, de abastecimiento de agua, de baja tensión, de alumbrado público, de telecomunicaciones, de riego, accesos y otras a realizar que afecten a su dominio público, será obligatoria la autorización previa de la Delegación Provincial de la Consejería de Medio Ambiente.

3. Adecuación al Aprovechamiento Medio del PGOU.

Es también objetivo del presente expediente no alterar los cálculos de AT (aprovechamiento «medio» según LOUA) contenidos en el vigente PGOU, para ello se ha de establecer para el nuevo sector, que se propone incorporar al 2.º cuatrienio de la programación del Plan General, un índice de aprovechamiento (edificabilidad ponderada) tal que su inclusión en los cuadros de cálculo de dicho Área de Reparto no ocasione modificación del valor AT = 0,094429 preestablecido por el PGOU.

Para ello, siendo decisión razonada del presente Expediente la fijación del índice bruto de edificabilidad 0,70 m2/m2., la variable a determinar ha de ser el coeficiente de ponderación asignable al Sector, y siendo obvio, como es demostrable mediante una sencilla operación matemática, que el aprovechamiento ponderado de un determinado suelo ha de coincidir con el AM para que resulte neutra su incorporación al Area de Reparto, la fijación del citado coeficiente de ponderación resulta inmediata.

En efecto:

AM = 0,094429; e x Cp = AM; 0,70 x Cp = 0,094429;

Cp = 0,094429/ 0,70 = 0,13489

Coeficiente que resulta coherente con los criterios del PGOU al respecto ya que es un valor similar aunque inferior al que el PGOU establece para los sectores de ensanche residencial del mismo Área de Reparto (lo que es perfectamente lógico dada la menor «rentabilidad» que obviamente se presupone para la actuación propuesta por el alto componente de VPO que conlleva). En consecuencia no resultan alterados los cálculos del AT (AM) del PGOU ya que, efectivamente, la creación del nuevo Sector «UR-Arquilla del Agua» resulta neutra a efectos del aprovechamiento medio del área de reparto (2.º cuatrienio) justificándose así el mantenimiento de los criterios y coherencia de las determinaciones del PGOU al respecto.

Comprobación:

Una vez fijados el índice de edificabilidad y el coeficiente de ponderación del nuevo Sector delimitado, el cuadro de cálculo del aprovechamiento medio del Area de Reparto correspondiente al Segundo cuatrienio del PGOU (Cuadro núm. 1 adjunto) queda sustituido por el Cuadro núm. 2 siguiente, observándose que no resultan alteradas en ningún caso las especificaciones relativas a los diferentes Sectores y SG y confirmándose en definitiva la neutralidad que representa la inclusión del nuevo Sector en dicho Área de Reparto:

Cuadro núm. 1 Aprovechamiento tipo en suelo urbanizable. Segundo cuatrienio. (Cuadro del PGOU actualizado para cambiar el 0,85 AT por el 0,90 AT legalmente vigente)
SECTORES	Edif. (m2/m2)	Sup. (m2)	Techo (m2c)	Cp	Apr. pond. (ua)	AT (ua/m2)	AT (m2/m2)	Aprov. Apropiable S x AT x 0,90 (*)
UR2	0,70	41.700	29.190	0,165	4.816,35	0,094429	0,572297	21.478,31 m2c	74%
UR11	0,10	1.498.458	149.845	1,000	149.845,80	0,094429	0,094429	127.348,10 m2c	85%
URI-1	0,75	46.460	34.845	0,113	3.937,49	0,094429	0,835655	34.942,08 m2c	100%
URI-2	0,75	48.800	36.600	0,113	4.135,80	0,094429	0,835655	36.701,97 m2c	100%
Sist.Gen.	0,00	87.944	0,00	-----	0,00	0,094429	-----	7.474,02 ua
TOTAL		1.723.362	250.480,80		162.735,44	0,094429

Cuadro núm. 2 Aprovechamiento medio en suelo urbanizable. Segundo cuatrienio (Cuadro resultante de la presente Modificación propuesta del PGOU)
SECTORES	Edif. (m2/m2)	Sup. (m2)	Techo (m2c)	Cp	Apr. pond. (ua)	AT (ua/m2)	AT (m2/m2)	Aprov. Apropiable S x AT x 0,90 (*)
UR2	0,70	41.700	29.190	0,165	4.816,35	0,094429	0,572297	21.478,31 m2c	74%
UR11	0,10	1.498.458	149.845	1,000	149.845,80	0,094429	0,094429	127.348,10 m2c	85%
URI-1	0,75	46.460	34.845	0,113	3.937,49	0,094429	0,835655	34.942,08 m2c	100%
URI-2	0,75	48.800	36.600	0,113	4.135,80	0,094429	0,835655	36.701,97 m2c	100%
Sist.Gen.	0,00	87.944	0,00	-----	0,00	0,094429	-----	7.474,02 ua
TOTAL		1.723.362	250.480,80		162.735,44	0,094429

4. Reserva de suelo para VPO a disposición municipal.

La cesión al Ayuntamiento del 10% AM será incrementada, en virtud de Convenio, hasta el 15% AM que se destinará a la construcción de VPO.

Asimismo se pondrá a disposición del Ayuntamiento de Alhaurin el Grande, para su adquisición por éste al precio correspondiente al máximo de repercusión del módulo establecido por la normativa de VPO, otro 18% del aprovechamiento lucrativo, de forma que las parcelas que en definitiva resulten inscritas a favor del Ayuntamiento serán destinadas íntegramente a la construcción de Viviendas de Protección Oficial.

5. Ficha Urbanística propuesta.

Se adjunta a continuación la nueva ficha de características urbanísticas del Sector propuesto que quedará incorporada a la Normativa del Suelo Urbanizable Programado (Sectorizado) correspondiente al 2.º cuatrienio del PGOU.

SECTOR		TIPO	NÚCLEO		DENOMINACIÓN		SUPERFICIE
UR		ENSANCHE	ALH. EL GRANDE		ARQUILLA DEL AGUA		51.192 m2
DOTACIONES
ZONA VERDE				EQUIPAMIENTO PÚBLICO
8.098 m2				4.875 m2
USO PRINCIPAL			TIPOLOGÍA EDIFICATORIA			EDIFICABILIDAD (m2/ m2)		DENSIDAD
RESIDENCIAL			MANZANA CERRADA			0,70		55viv/ha
ORDENANZAS DE APLICACIÓN				MC, AD
SISTEMA DE ACTUACIÓN				COMPENSACIÓN
DESARROLLO				PLAN PARCIAL
O B S E R V A C I O N E S	1. El Plan Parcial definirá la zonificación y ordenación pormenorizada estableciendo Ordenanzas Particulares de edificación a elaborar por asimilación a las propias del P.G.O.U. 2. El Plan parcial dispondrá las zonas dotacionales públicas de forma integrada entre sí y en el conjunto de la ordenación evitando localizaciones residuales. 3. El trazado de la ordenación garantizará y resolverá la conexión viaria con la estructura urbana colindante integrándose en la malla urbana existente 4. El trazado de la ordenación interna grafiada por el presente Expediente de Modificación de PGOU, y sus datos numéricos parciales, son meramente orientativos constituyendo en cualquier caso la base para el trazado definitivo a justificar por el Plan Parcial. 5. El exceso de aprovechamiento del Sector es exactamente el 10% de su propia edificabilidad que se cederá al Ayuntamiento. No obstante en virtud del convenio establecido, la cesión al ayuntamiento será el 15% del aprovechamiento urbanístico que se destinará a la construcción de VPO. 6. Asimismo el Plan Parcial reservará suelo correspondiente al 18% del aprovechamiento urbanístico, que se pondrá a disposición del Ayuntamiento para su adquisición, para la construcción de Viviendas de Protección Oficial. 7. De los dos puntos anteriores se desprende que el total de reserva para viviendas de VPO será del 33% 8. La ordenación propuesta conlleva la modificación del trazado de la vía pecuaria que atraviesa al sector. La viabilidad de dicha modificación queda sujeta a Informe Favorable de la Secretaría General Técnica de la Consejería de Medio Ambiente. Asimismo para cualquier actuación u obra de infraestructura a realizar en el Sector que afecte al dominio público de la vía pecuaria será obligada una autorización previa de la Delegación Provincial de la Consejería de Medio Ambiente. Ver apartado 6.2 anterior (último párrafo).
PLAZOS DE LOS DEBERES DE CESIÓN, URBANIZACIÓN Y EQUIDISTRIBUCIÓN				CUATRO AÑOS DESDE LA APROBACIÓN DEL PLAN PARCIAL DE ORDENACIÓN

Otras determinaciones.

1. Aumento proporcional de Dotaciones y Espacios Libres.

El nuevo sector de Suelo Urbanizable delimitado cumplirá sobradamente, mediante el preceptivo desarrollo del Plan Parcial de Ordenación, con las dotaciones y reservas mínimas exigibles por el Reglamento de Planeamiento Urbanístico, y determinaciones al respecto de la LOUA, por lo que queda garantizada la previsión de la mayor superficie de espacios libres, equipamientos y aparcamientos públicos, que la ampliación superficial del suelo urbanizable municipal requiere.

Lo que en consecuencia se entiende justificación suficiente a efectos de lo dispuesto por la Legislación Urbanística.

2. Plan Especial de Protección del Medio Físico.

Los terrenos que se transforman en Suelo Urbanizable no están afectados de protección alguna derivada del vigente PGOU ni del PEPMF de la Provincia de Málaga.

En cualquier caso la tramitación urbanística del presente Expediente de Modificación de elementos del PGOU conlleva simultáneamente la del preceptivo Estudio de Impacto Ambiental, impuesto por la legislación vigente en la materia, el cual establecerá las medidas cautelares que en su caso se demanden y que quedarán incorporadas a la Normativa del presente Expediente de innovación del PGOU de Alhaurín el Grande.

3. Programa de Actuación.

La modificación planteada implica la integración del nuevo sector en el Segundo cuatrienio, actualmente en curso, de la programación prevista por el PGOU, y el mantenimiento del Aprovechamiento Tipo (medio), no afectando a la Estructura General prevista por dicho PGOU al no alterar la dotación predeterminada de Sistemas Generales adscritos a dicho Área de Reparto.

4. Estudio económico-financiero.

La creación del Sector «UR-Arquilla del Agua» no produce afecciones en el E.E.F. del PGOU ya que los costes de ejecución de la urbanización, adecuación de Zonas Verdes, y cargas urbanísticas para acometidas de servicios urbanísticos serán en definitiva a cargo en su totalidad de la propiedad privada. El Ayuntamiento por el contrario incrementará el Patrimonio Municipal de Suelo tras la recepción del 15% del aprovechamiento medio ya sea en suelo «urbanizado» de acuerdo con el convenio establecido, que supera el 10% de la legislación vigente, o mediante su equivalente en metálico, y además el Municipio se dotará de suelos destinados a VPO atendiendo las demandas existentes.

Málaga, 6 de julio de 2010

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