Boletín Oficial de la Junta de Andalucía - Histórico del BOJA Boletín número 31 de 13/02/2018

Para general conocimiento se informa que en la sesión de la Comisión Territorial de Ordenación del Territorio y Urbanismo de Granada, celebrada el 9 de diciembre de 2014, se aprobó definitivamente, (art. 33.2.b) LOUA) la «Innovación-Modificación de la UE-27 de la revisión de las NNSS de Loja» a reserva de simple subsanación de deficiencias, supeditando en su caso, su registro y publicación, al cumplimiento de la misma.

Con fecha de registro de entrada en la Delegación Territorial de Medio Ambiente y Ordenación del Territorio, 16 de agosto de 2016, se recibió documentación de subsanación de deficiencias, aprobada por Acuerdo de Pleno del Ayuntamiento, el 5 de julio de 2016. Examinada tal documentación, se emitió Informe de Subsanación de tales deficiencias por parte de los Servicios Técnicos de la Delegación Territorial el 9 de septiembre de 2016.

Tras haberse procedido, previamente, a la inscripción y depósito del Instrumento Urbanístico de referencia, en el Registro Municipal del Ayuntamiento de Loja, dando conocimiento del mismo por medio de Certificado de 20 de noviembre de 2017, y en el Registro Autonómico de Instrumentos de Planeamiento, de Convenios Urbanísticos y de los Bienes y Espacios Catalogados de fecha 30 de octubre de 2016 (Núm. registro 7064); de conformidad con lo dispuesto en el artículo 41.1 y 2 de la Ley 7/2002, de 17 de diciembre, de Ordenación Urbanística de Andalucía y la disposición adicional quinta del Decreto 36/2014, de 11 de febrero, por el que se regula el ejercicio de las competencias de la Administración de la Junta de Andalucía en materia de Ordenación del Territorio y Urbanismo, se procede a realizar la presente publicación, incluyendo en el Anexo I el Acuerdo Aprobatorio de la CTOTU de de 9 de diciembre de 2014; y en el Anexo II, el contenido normativo de la Innovación (Punto 6 de la Memoria y Nueva Ficha de la UE 27).

ANEXO I

Asunto: Acuerdo de la Comisión Territorial de Ordenación del Territorio y Urbanismo de Granada de fecha 9 de diciembre de 2014 sobre Innovación-Modificación de la UE-27 de Cerro Vidriero de las NNSS de Loja. Ref: 00036/A/6.

Examinado el expediente de: «Innovación-Modificación de la UE-27 de la Revisión de las NNSS de Loja» y atendiendo a lo dispuesto en la Ley 7/2002, de Ordenación Urbanística de Andalucía, en el Reglamento de Planeamiento, así como al Decreto 36/2014, de 11 de febrero, que regula el ejercicio de competencias de la Administración de la Junta de Andalucía en materia de Ordenación del Territorio y Urbanismo.

Según lo dispuesto en el articulo 10 del Decreto 36/2014, de 11 de febrero, se expuso por el ponente el informe que a continuación se reproduce y elevado a la Comisión Territorial de Ordenación del Territorio y Urbanismo por la persona titular de la Delegación Territorial de Agricultura, Pesca y Medio Ambiente como Propuesta de Resolución:

OBJETO

La innovación tiene por objeto en el ámbito de la UE-27 de Cerro Vidriero:

- Disminuir la edificabilidad global y la densidad de viviendas.

- Ajustar la superficie del ámbito a la medición «in situ» de los terrenos, y al límite real con suelo urbanizable «área núm. 11» desarrollado por el Plan Parcial «Cerro Vidriero».

JUSTIFICACIÓN

El documento justifica la innovación, que se ajusta al artículo 36 de la LOUA.

ADECUACIÓN DE LA INNOVACIÓN-MODIFICACIÓN

En el siguiente cuadro se resumen las modificaciones propuestas en el ámbito de la UE-27 de Cerro Vidriero:

Determinaciones urbanísticas		Revisión NNSS	Adaptación LOUA	Modificación
Superficie (m2)		21.700,00	21.700,00	22.067,37
Usos		Residencial	Residencial	Residencial
Ordenanza de aplicación		RE-2	RE-2	RE-2
Edificabilidad Neta por parcela (m2/m2)		1	--	--
Suelo edificable neto (m2)		17.690,00	--	--
Edificabilidad total (m2t)		17.690,00	18.819,15	12.137,05
Edificabilidad VPO (m2t) 30%		--	5.645,74	0,00
Edificabilidad global		0,8152	0,87	0,55
Aprovechamiento medio		--	0,82	0,51(*)
Núm. de viviendas máximo		88	122	31
Densidad viviendas (viv/Ha)		40,55	56	14
Dotaciones locales	Total dotaciones	--	No especificado	--
	Espacios Libres	--	No especificado	--
	Aparcamientos	--	No especificado	--

Superficie del ámbito.

El ámbito linda con el «Área de suelo urbanizable núm. 11» de la Revisión de las NNSS. Con fecha 7 de marzo del año 2000 fue aprobado definitivamente por el Ayuntamiento el Plan Parcial sobre parte del ámbito de suelo urbanizable. Este Plan Parcial incorporó parte de la UE-27 de Cerro Vidriero en su ámbito.

El documento de Adaptación a la LOUA recoge la delimitación del ámbito de la UE-27 de acuerdo con el PP núm. 11 aprobado y ejecutado.

La modificación propuesta recoge el ámbito delimitado en el documento de Adaptación y especifica en el punto 6.3 que la superficie que detalla responde a un levantamiento topográfico, correspondiendo la delimitación de la planimetría con el documento de Adaptación a la LOUA. Por tanto, de acuerdo con el documento la modificación de la superficie es debida a la realidad física, no suponiendo en ningún caso cambio la delimitación del ámbito de acuerdo con la planimetría adjunta.

Cabe señalar, que la superficie que se incrementa debe ser superior a 367,37 m2, ya que el documento de Adaptación a la LOUA contiene un error al delimitar el ámbito de acuerdo con el Plan Parcial núm. 11, que incorporó parte de la UE-27 y mantener la superficie establecida en la Revisión de las NNSS.

Observación:

Se deberá presentar el plano sustitutivo del planeamiento vigente, la Revisión de las Normas Subsidiarias, donde se establezca la delimitación de la UE-27 de Cerro Vidriero de acuerdo con la modificación (artículo 36.2.b) de la LOUA).

Aprovechamiento lucrativo y densidad de viviendas.

La innovación supone la disminución del aprovechamiento lucrativo y de la densidad de viviendas del ámbito, por lo que no son necesarias medidas compensatorias, cumpliéndose el 36 de la LOUA.

Ficha urbanística modificada. Determinaciones urbanísticas.

• Edificabilidad destinada a vivienda protegida.

La innovación propuesta no reserva en el ámbito edificabilidad destinada a vivienda protegida, justificándolo en:

- La densidad de viviendas por hectárea en el ámbito es de 14 viv/Ha.

- Tipología de vivienda de unifamiliar aislada existente.

- La edificabilidad reservada a vivienda protegida en el documento de Adaptación a la LOUA.

- La oferta existente en el municipio destinada a vivienda protegida sin ocupar.

- Se prevé una compensación en el ámbito mediante una cesión de aprovechamiento medio del 12%.

De acuerdo con la ficha de planeamiento la ordenanza de aplicación es RE-2, que de acuerdo con la normativa urbanística corresponde con una tipología de aislada y/o adosada.

Observación:

Se deberá justificar la cifra del incremento de cesión (12% del aprovechamiento medio) que establece la innovación como medida compensatoria de las plusvalías generadas por la exención de reserva de vivienda protegida, tal como especifica el artículo 10.1.A)b) de la LOUA. Asimismo, el incremento de cesión deberá establecerse en la ficha de planeamiento modificada.

• Aprovechamiento medio.

La modificación establece un aprovechamiento medio de 0,51.

Observación:

El aprovechamiento medio del área de reparto es erróneo o incoherente con la reserva de vivienda protegida que establece la innovación, ya que corresponde con el aprovechamiento medio teniendo en cuenta una reserva del 30% de edificabilidad residencial destinada a vivienda protegida. De acuerdo con nuestros cálculos y considerando el coeficiente 1 para la vivienda libre (documento de Adaptación a la LOUA) el aprovechamiento medio es 0,55.

• Dotaciones locales.

La ficha de planeamiento modificada no establece cesiones para dotaciones locales (artículo 17 de la LOUA).

De acuerdo con los parámetros establecidos en la innovación y el artículo 17 de la LOUA se deben prever las siguientes dotaciones locales:

	LOUA	Innovación
TOTAL DOTACIONES	≥ 30-55 m2s/100 m2t edifi cable de uso residencial (12.137,05 m2t) ≥ 3.641,11 m2s – 6.675,37 m2s	--
Destinado a: Espacios Libres y Equipamientos	PARQUES Y JARDINES: ≥ 18–21 m2s ≥ 2.184,67 m2s– 2.548,78 m2s ≥ 10 % Superficie Sector ≥ 2.206,73 m2s	--
TOTAL APARCAMIENTOS	PÚBLICOS: ≥ 0,5-1 plaza/100 m2t edificable de cualquier uso (12.137,05 m2t) ≥ 60 – 121 plazas	--

Observación:

La ficha de planeamiento modificada deberá contener las cesiones para dotaciones locales, de acuerdo con el artículo 17 de la LOUA.

• Otras determinaciones.

La ficha modificada carece de determinaciones de ordenación y gestión.

Observación:

La ficha modificada deberá ser sustitutiva de la vigente, debiendo contener los instrumentos de planeamientos de desarrollo y gestión previstos.

Conclusión

La innovación presenta las siguientes inadecuaciones respecto a la legislación vigente que deberán ser subsanadas:

- Se deberá presentar el plano sustitutivo del planeamiento vigente, la Revisión de las Normas Subsidiarias, donde se establezca la delimitación de la UE-27 de Cerro Vidriero de acuerdo con la modificación (artículo 36.2.b) de la LOUA).

- Se deberá justificar la cifra del incremento de cesión (12% del aprovechamiento medio) que establece la innovación como medida compensatoria de las plusvalías generadas por la exención de reserva de vivienda protegida, tal como especifica el artículo 10.1.A)b) de la LOUA. Asimismo, el incremento de cesión deberá establecerse en la ficha de planeamiento modificada.

- El aprovechamiento medio del área de reparto es erróneo o incoherente con la reserva de vivienda protegida que establece la innovación, ya que corresponde con el aprovechamiento medio teniendo en cuenta una reserva del 30% de edificabilidad residencial destinada a vivienda protegida. De acuerdo con nuestros cálculos y considerando el coeficiente 1 para la vivienda libre (documento de Adaptación a la LOUA) el aprovechamiento medio es 0,55.

- La ficha de planeamiento modificada deberá contener las cesiones para dotaciones locales, de acuerdo con el artículo 17 de la LOUA.

- La ficha modificada deberá ser sustitutiva de la vigente, debiendo contener los instrumentos de planeamientos de desarrollo y gestión previstos.

PROPUESTA

Aprobación definitiva: Aprobación definitiva a reserva de subsanación, publicación y registro (artículo 33.2 b).

Vistos los informes emitidos por los servicios técnicos de la Delegación Territorial de Agricultura, Pesca y Medio Ambiente y los de legislaciones sectoriales de aplicación, todo ello conforme a las facultades atribuidas por el artículo 12.1.d) del Decreto 36/2014, de 11 de febrero, y demás disposiciones de aplicación, en relación con los artículos 31.2.B) y 32.4 de la Ley 7/2002, de Ordenación Urbanística de Andalucía, la Comisión Territorial de Ordenación del Territorio y Urbanismo de Granada:

ACUERDA

Primero. La aprobación definitiva (art. 33.2.b LOUA) de la «Innovación de la UE-27 de Cerro Vidriero (Loja)», a reserva de simple subsanación de deficiencias, supeditando en su caso, su registro y publicación, al cumplimiento de la misma.

Deficiencias que deben ser subsanadas:

- Se deberá presentar el plano sustitutivo del planeamiento vigente, la Revisión de las Normas Subsidiarias, donde se establezca la delimitación de la UE-27 de Cerro Vidriero de acuerdo con la modificación (artículo 36.2.b) de la LOUA).

- Se deberá justificar la cifra del incremento de cesión (12% del aprovechamiento medio) que establece la innovación como medida compensatoria de las plusvalías generadas por la exención de reserva de vivienda protegida, tal como especifica el artículo 10.1.A)b) de la LOUA. Asimismo, el incremento de cesión deberá establecerse en la ficha de planeamiento modificada.

- El aprovechamiento medio del área de reparto es erróneo o incoherente con la reserva de vivienda protegida que establece la innovación, ya que corresponde con el aprovechamiento medio teniendo en cuenta una reserva del 30% de edificabilidad residencial destinada a vivienda protegida. De acuerdo con nuestros cálculos y considerando el coeficiente 1 para la vivienda libre (documento de Adaptación a la LOUA) el aprovechamiento medio es 0,55.

- La ficha de planeamiento modificada deberá contener las cesiones para dotaciones locales, de acuerdo con el artículo 17 de la LOUA.

- La ficha modificada deberá ser sustitutiva de la vigente, debiendo contener los instrumentos de planeamientos de desarrollo y gestión previstos

Segundo. Esta resolución se notificará al Ayuntamiento de Loja, se publicará en el Boletín Oficial de la Junta de Andalucía según lo dispuesto en el articulo 41.1 de la LOUA tras su depósito en los registros municipal y autonómico de instrumentos de planeamiento (artículo 41.2 de la LOUA). Su incorporación en los registros correspondientes y su posterior publicación, se producirán una vez sean subsanadas las deficiencias que han sido observadas en este acuerdo.

Contra el citado Acuerdo de la presente Resolución que pone fin a la vía administrativa, cabe interponer recurso contencioso-administrativo, en el plazo de dos meses contados a partir del día siguiente al de su notificación, ante la Sala de lo Contencioso Administrativo del Tribunal Superior de Justicia de Andalucía, que corresponda según la competencia territorial prevista en el artículo 14 de la Ley 29/1998, de la Jurisdicción Contencioso-Administrativa de 13 julio, sin perjuicio del ejercicio de cualquier otro recurso que estime procedente. Fdo: María Inmaculada Oria López.

ANEXO II

CONTENIDO NORMATIVO

6. DESCRIPCIÓN DE LA MODIFICACIÓN PROPUESTA.

Las directrices en que se basa la modificación que se propone son:

6.1. Modificación de la edificabilidad global de la Unidad de Ejecución

La edificabilidad global de la U.E-27 según el planeamiento vigente es de 0,87 m2techo/m2suelo. Se pretende reducir la edificabilidad del área, evitando de esta manera la masificación de edificaciones en esta zona. Este valor queda reducido a 0,55 m2techo2suelo, permitiendo de esta manera que los solares con menos superficie tengan una edificabilidad suficiente a las necesidades de sus propietarios.

6.2. Modificación de la densidad en la Unidad de Ejecución.

La densidad establecida para la U.E. 27 según planeamiento es de 56 viviendas por hectárea, que equivale a la dotación máxima de 122 viviendas. Resulta excesiva esta densidad debido al carácter rural de la zona. En la actualidad existen dieciocho inmuebles ya edificados y no existe necesidad alguna por parte de los propietarios de masificar la zona con muchas mas edificaciones. La intención es reducir la densidad a 14 viviendas por hectárea, con lo que la capacidad máxima de la zona de actuación es de 31 viviendas.

6.3. Ajuste de la delimitación del ámbito de actuación.

La superficie de los terrenos que se inscriben en la Unidad de Ejecución, según se especifica en la ficha correspondiente tanto de la Revisión de las NN.SS como la de la Adaptación Parcial a la LOUA es de 21.700,00 m2. Realizado un levantamiento topográfico de la zona en estudio, se comprueba la existencia de una leve diferencia en la delimitación de la zona de actuación que linda con las parcelas existentes de suelo urbano del área núm. 11 desarrollada a través del Plan Parcial «Cerro Vidriero» con respecto a lo reflejado en el plano de la delimitación de la Unidad de Ejecución de la Adaptación Parcial a la LOUA de la Revisión de las Normas Subsidiarias de Loja. La medición y ubicación «in situ» existente realmente de dicha línea divisoria no se corresponde con la representada en planimetría, resultando un pequeño aumento en la superficie de actuación que nos ocupa de 367,37 m2. Con este aumento, la superficie real existente del suelo que se inscribe en la U.E.-27 es de 22.067,37 m2. Por todo ello entendemos, y dado el fin que se persigue con su modificación, que está justificada la redacción de la presente Innovación-Modificación de la revisión de las Normas Subsidiarias ya que supone una mejora evidente, a nuestro juicio, en cuanto a la posibilidad de intensificar el carácter rural de la zona con una disminución importante tanto en la edificabilidad global de la unidad de actuación como en el número de viviendas permitido. Con esto se consigue la no masificación edificatoria en esta zona.

6.4. Reserva de terrenos para vivienda protegida.

El artículo 10.A.b. de la Ley 7/2002, de Ordenación Urbanística de Andalucía, establece en todos los municipios para áreas y sectores con uso residencial, la reserva de los terrenos equivalentes, al menos, al treinta por ciento de la edificabilidad residencial de dicho ámbito para su destino a viviendas protegidas. Se podrá eximir total o parcialmente de esta obligación a sectores o áreas concretos que tengan una densidad inferior a quince viviendas por hectárea y que, además, por su tipología no se consideren aptas para la construcción de este tipo de viviendas. El Plan General preverá su compensación mediante la integración de la reserva que corresponda en el resto del municipio, asegurando su distribución equilibrada en el conjunto de la ciudad. Excepcionalmente, la innovación podrá contemplar justificadamente un incremento de la cesión de terrenos correspondientes al aprovechamiento medio hasta un máximo del veinte por ciento, a efectos de compensar las plusvalías generadas por dicha exención.

Según este artículo, se justifica la exención total de la reserva de terrenos para destinarlos a vivienda protegida, ya que:

- La densidad resultante en la modificación es de catorce viviendas por hectárea

- La tipología predominante en las edificaciones existentes dentro de la unidad de ejecución es el de vivienda unifamiliar aislada, tipología no apropiada para la construcción de este tipo de viviendas.

- La adaptación parcial a la LOUA de la Revisión de las NN.SS. de Loja prevé en las zonas no desarrolladas de SUELO URBANO NO CONSOLIDADO la reserva de terreno para su destino a viviendas de protección pública. Estas zonas son:

Núcleo de Loja: U.E.4, U.E.5, U.E.7, U.E.11, U.E.14,

U.E.18, U.E.21, U.E.32, U.E.33, U.E.34, SUNC ALFAGUARA, SUNC MESON ARROYO, SUNC PUENTE ALIATAR

Santa Bárbara: SUNC STA. BARBARA

Cerro Vidriero: U.E.29A, U.E.29B

Fuente Camacho: U.E.31

Venta del Rayo: U.E.15

Ventorros de Balerma: U.E.10

- La adaptación parcial a la LOUA de la Revisión de las NN.SS. de Loja prevé en las zonas no desarrolladas de SUELO URBANIZABLE la reserva de terreno para su destino a viviendas de protección pública. Estas zonas son:

Núcleo Loja: área 2C, área 2D-E, área 2B

Cerro Vidriero: área 11

Las Fuentezuelas: área 1

La Esperanza: área 6

Riofrío: área 8B, área 8D

Elena y otros: área 7

- Además, existe actualmente una oferta de viviendas de protección pública repartidas por el núcleo de Loja y anejos que todavía están sin ocupar, lo que significa que actualmente hay oferta de VPO sin cubrir. Estas se sitúan en:

Venta del Rayo: 18 VPO promovidas por Emuviloja, S.A.

El Mantillo: 32 VPO promovidas por VISOGSA

La Hoya: 25 VPO y 72 VPA promovidas por EPSA

C/ Real núm. 32: 9 VPO promovidas por EPSA

Cuesta del Papel núm. 5: 6 VPO promovidas por EPSA

C/ Caridad núm. 12: 5 VPO promovidas por EPSA

Avda. de Andalucía núm. 59: 32 VPO promovidas por EPSA

- Todo el suelo que se inscribe en la U.E.8 está destinado a la construcción de vivienda protegida de promoción pública.

Por último, y en compensación a la no reserva de terreno en esta zona para destinarlo a vivienda protegida, se prevé un aumento de la cesión del aprovechamiento medio, incrementándolo al 12% en total. Esta subida de la cesión del aprovechamiento al municipio tiene su justificación en evitar que se produzca incremento de valor de los terrenos como consecuencia de la no cesión de reserva de vivienda protegida. De esta manera los propietarios ayudan aún mas a subordinar los usos del suelo y de las construcciones, edificaciones e instalaciones, al interés general por la ordenación urbanística, delimitando el contenido del derecho de propiedad del suelo, usos y formas de aprovechamiento, conforme a su función social y utilidad pública, garantizando la disponibilidad de suelo para usos urbanísticos, la adecuada dotación y equipamiento urbanos y el acceso a una vivienda digna, evitando la especulación del suelo y asegurando y articulando la adecuada participación de la comunidad en el incremento de valor (plusvalías) que se genera por la transformación urbanística.

Concretamente, la justificación del incremento en un 2% de la cesión de aprovechamiento medio se apoya en el cálculo por un lado del valor de mercado para vivienda libre y por otro, el cálculo del valor para vivienda protegida, tomando para ambos cálculos como referencia la superficie a destinar a vivienda protegida de la cual nos exime la LOUA (que en teoría se correspondería con el 30% de la edificabilidad total). El resultado de la diferencia de ambos precios (plusvalía) se divide entre el precio unitario que resulta por edificar con tipología de vivienda libre, obteniéndose la superficie del incremento a ceder al Ayuntamiento, correspondiéndose este valor con un 2%. De esta manera los datos de partida a considerar son:

Edificabilidad total del área = 12.137,05 m2t

30% edificabilidad total = 3.641,12 m2t

Estimando, por un lado, un precio de mercado según la zona considerada para vivienda libre de 900 €/m2, el valor para un 30% de la edificabilidad total resulta en:

3.641,12 m2t x 900 €/m2t = 3.277.008 €

Por otro lado, el precio de mercado para la misma zona en tipología de vivienda protegida se estima en 840 €/m2 (valor inferior al precio máximo marcado por los módulos establecidos según decreto), por lo que el valor para un 30% de la edificabilidad total para VPO es:

3.641,12 m2t x 840 €/m2t = 3.058.540,80 €

La diferencia entre ambos valores resulta en una plusvalía de 218.467,20 €.

Finalmente, dividiendo este resultado entre el precio unitario de mercado para la tipología de vivienda libre, se obtiene una edificabilidad de:

(218.467,20 €) / (900 €/m2t )= 242,74 m2t

Valor que se corresponde con el 2% del aprovechamiento medio a incrementar en la cesión:

12.137,05 m2t x 2% = 242,74 m2t

De esta forma, quedan compensadas las plusvalías generadas por la exención de la reserva de vivienda protegida.

FICHA MODIFICADA DE DESARROLLO DE LA UNIDAD DE EJECUCION Núm. 27

DETERMINACIONES URBANÍSTICAS	MODIFICACIÓN
NUCLEO	LOJA
IDENTIFICACION AREA/SECTOR	UE-27
USO GLOBAL	RESIDENCIAL
SUPERFICIE (m2)	22.067,37
ORDENANZA DE APLICACIÓN	RE-2
EDIFICABILIDAD GLOBAL (m2/m2)	0,55
DENSIDAD (viv./Ha)	14
APROVECHAMIENTO MEDIO	0,55
EDIFICABILIDAD TOTAL (m2t)	12.137,05
EDIFICABILIDAD VPO (m2t)	-
NÚM. DE VIVIENDAS MÁXIMO	31
CESIÓN APROVECHAMIENTO MEDIO	1.456,45 m2t (12% A.M.)
CESIONES TOTAL DOTACIONES LOCALES	≥ 3.641,11 m2s - 6.675,37 m2s
CESIONES DESTINADAS A PARQUES Y JARDINES	≥ 2.206,73 m2s
CESIÓN APARCAMIENTOS PÚBLICOS	≥ 60 – 121 plazas
INSTRUMENTOS DE PLANEAMIENTO DE DESARROLLO Y GESTIÓN PREVISTOS	PLAN ESPECIAL PROYECTO REPARCELACIÓN PROYECTO URBANIZACIÓN
SISTEMA DE ACTUACIÓN	COMPENSACIÓN

Granada, 8 de febrero de 2018.- La Delegada, María Inmaculada Oria López.

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