Boletín Oficial de la Junta de Andalucía - Histórico del BOJA Boletín número 156 de 14/08/2019

ANTECEDENTES

Para general conocimiento se informa que en la sesión de la Comisión Territorial de Ordenación del Territorio y Urbanismo de Granada, celebrada el 13 de mayo de 2015, se aprobó parcialmente la Innovación del PGOU de Baza en el ámbito actuación “Cuevas de Baza”, a reserva de subsanación de deficiencias supeditando su registro y publicación al cumplimiento de las mismas; y se acordó así mismo la suspensión de la aprobación definitiva por deficiencias sustanciales a subsanar de los ámbitos que se detallaban en tal Resolución.

Con fecha de 10 de julio de 2018, se recibe en esta Delegación, documentación para subsanar el acuerdo de la CTOTU, aprobado por el Pleno del Ayuntamiento, el 30 de junio de 2018. Consta Informe de los Servicios Técnicos de la Delegación Territorial, 16 de agosto de 2018, en donde se pone de manifiesto que el documento seguía presentando deficiencias a subsanar.

Con fecha de 3 de enero de 2019 (Aprobación en Pleno el 19 de diciembre de 2018), se recibió en esta Delegación nuevos documentos a fin de subsanar las deficiencias señaladas en el Acuerdo de la CTOTU de 13 de mayo de 2015 y de levantar la suspensión de los ámbitos afectados. Consta Informe de Subsanación de los Servicios Técnicos de la Delegación Territorial de 27 de marzo de 2019, en lo que respecta a cuestiones pormenorizadas que estaban pendientes de subsanar, habiendo sido necesario el sometimiento a nueva aprobación de la CTOTU de aquellas cuestiones suspendidas en la CTOTU de 13 de mayo de 2015, así como de los puntos que estaban pendientes de subsanar que han conllevado modificaciones de parámetros de la ordenación estructural.

Con tal motivo, la CTOTU de Granada celebrada, el 29 de abril de 2019, aprobó definitivamente todos los ámbitos que habían sido objeto de Suspensión de la Innovación del PGOU de Baza, así como todas las deficiencias que habían quedado pendientes de subsanar y han conllevado modificaciones de parámetros de la ordenación estructural.

Por todo ello, tras haberse procedido previamente a la inscripción y depósito del Instrumento urbanístico de referencia en el Registro Municipal del Ayuntamiento de Churriana de la Vega de 2015 el 10 de junio de 2015 y en el Registro Autonómico de Instrumentos de Planeamiento, de Convenios Urbanísticos y de los Bienes y Espacios Catalogados de 2 de junio de 2015 (N.º registro 6524), de conformidad con lo dispuesto en el artículo 41.1 y 2 de la Ley 7/2002, de 17 de diciembre, de Ordenación Urbanística de Andalucía y la disposición adicional quinta del Decreto 36/2014, de 11 de febrero, por el que se regula el ejercicio de las competencias de la Administración de la Junta de Andalucía en materia de Ordenación del Territorio y Urbanismo, se procede a realizar la presente publicación, incluyendo en el Anexo I, el Acuerdo Aprobatorio de la CTOTU de 13 de mayo de 2015 y el Acuerdo Aprobatorio de la CTOTU de 29 de abril de 2019; y en el Anexo II: Fichas PERI y Sistemas Generales; Normas Urbanísticas y Ordenanzas Reguladoras.

ANEXO I

Asunto: Acuerdo de la CTOTU de fecha 13 de mayo de 2015 sobre Innovación del PGOU de Baza denominado “Innovación del PGOU de Baza. Ámbito de las cuevas (PERICC-01)” promovido por Ayuntamiento de Baza. Ref.: 1040/2005/13.

Examinado el expediente sobre Innovación del PGOU de Baza “Innovación del PGOU de Baza. Ámbito de las cuevas (PERICC-01)” promovido por Ayuntamiento de Baza, con referencia: 1040/2005/13 y atendiendo a lo dispuesto en la Ley 7/2002, de Ordenación Urbanística de Andalucía, en el Reglamento de Planeamiento, así como al Decreto 36/2014, de 11 de febrero, que regula el ejercicio de competencias de la Administración de la Junta de Andalucía en materia de Ordenación del Territorio y Urbanismo.

Según dispone el artículo 10 del Decreto 36/2014, de 11 de febrero, se expuso por el ponente el informe que a continuación se reproduce que fue elevado a la Comisión Territorial de Ordenación del Territorio y Urbanísmo por la persona titular de la Delegación Territorial de Agricultura, Pesca y Medio Ambiente como Propuesta de Resolución:

INFORME-PROPUESTA DELEGACIÓN TERRITORIAL INNOVACIÓN DE PLANEAMIENTO
MUNICIPIO:		BAZA
FIGURA DE PLANEAMIENTO:		Innovación del PGOU de Baza “Innovación del PGOU de Baza. Ámbito de las cuevas (PERICC-01)” Promovido por Ayuntamiento de Baza. Ref.: 1040/2005/13
INFORME:		CTOTU: 13 de mayo 2015
ANTECEDENTES
PLANEAMIENTO GENERAL VIGENTE
PLANEAMIENTO GENERAL:		PGOU de Baza Aprobación Definitiva: 17/03/2010	Ref.: 1040/2005
PLANEAMIENTO A MODIFICAR
PLANEAMIENTO GENERAL:	X	PLAN ESPECIAL
UNIDAD DE ACTUACIÓN		PLAN PARCIAL
TIPO DE SUELO
URBANO CONSOLIDADO:		URBANO NO CONSOLIDADO:	X
URBANIZABLE:		NO URBANIZABLE:
TRAMITACIÓN
TRÁMITE		FECHA
APROBACIÓN INICIAL (PLENO)		21 de marzo de 2013
APROBACIÓN INICIAL MODIFICACIÓN (PLENO)		30 de mayo de 2013
INFORMACIÓN PÚBLICA		BOP: 14 de junio de 2013 DIARIO GRANADA HOY: 6 de junio de 2013
Informe de la Confederación Hidrográfica del Guadalquivir		17 de diciembre de 2016
APROBACIÓN PROVISIONAL (PLENO)		27 de febrero de 2014
Informe de la Confederación Hidrográfica del Guadalquivir		2 de julio de 2014. Favorable con condiciones
APROBACIÓN PROVISIONAL (PLENO)		26 de febrero de 2015

El presente informe técnico tiene como objeto analizar exclusivamente la adecuación del documento técnico desde el punto de vista urbanístico.

DOCUMENTACIÓN

El índice general del documento técnico es el siguiente:

Memoria General

1. Memoria Informativa.

2. Memoria Descriptiva y de Diagnóstico.

3. Memoria Justificativa.

4. Resumen Ejecutivo de la Innovación.

5. Sostenibilidad económica y Estudio económico financiero.

Fichas PERI y Sistemas Generales.

Planos:

B.OC.3.1. Núcleo urbano de Baza. Infraestructuras. Red de abastecimiento.

B.OC.3.2. Núcleo urbano de Baza. Infraestructuras. Red de saneamiento.

B.OC.3.3. Núcleo urbano de Baza. Infraestructuras. Red de saneamiento.

B.OC.1, Hoja 1. Núcleo urbano de Baza. Ordenación Pormenorizada. Innovación PGOU.

B.OC.1, Hoja 4. Núcleo urbano de Baza. Ordenación Pormenorizada. Innovación PGOU.

B.OE.1. Núcleo urbano de Baza. Usos, densidades y edificabilidades globales en suelo urbano y urbanizable. Innovación PGOU.

B.OE.3. Sistemas Generales. Núcleo urbano de Baza. Innovación PGOU.

B.OE.4. Núcleo urbano de Baza. Red de tráfico.

INFORMES SECTORIALES

El expediente administrativo incluye los siguientes informes sectoriales de la Confederación Hidrográfica del Guadalquivir:

- Informe con fecha 17 de diciembre de 2013, favorable condicionado.

- Informe con fecha 2 de julio de 2014, favorable condicionado.

CONTENIDO

OBJETO DE LA INNOVACIÓN.

El objeto de la Innovación es en el suelo clasificado como urbano no consolidado y delimitado como PERI de las Cuevas de Baza (PERICC-01):

- Delimitar el suelo urbano consolidado y el no consolidado, estableciendo los sectores del suelo urbano no consolidado, sus determinaciones urbanísticas y las fichas de planeamiento correspondientes.

- Establecer Sistemas Generales en el ámbito de la innovación que afectan tanto a suelo urbano consolidado como no consolidado, de equipamientos, espacios libres y viarios, corrigiendo errores del Sistema General Viario que se establece en el ámbito de la innovación por el PGOU.

- Delimitar el dominio público hidráulico, zonas de servidumbre y policía.

- Establecer tanto en el suelo urbano consolidado como en el no consolidado las determinaciones urbanísticas del artículo 10 de la LOUA, tanto estructurales como pormenorizadas:

- Suelo urbano consolidado: Delimitación de las zonas de suelo urbano, con los usos y edificabilidades globales, y los niveles de densidad; la ordenación urbanística detallada y el trazado pormenorizado de la trama urbana; definición de la media dotacional de las distintas zonas de suelo urbano.

- Suelo urbano no consolidado: la reserva de edificabilidad residencial para su destino a viviendas protegidas; Uso, edificabilidad global y niveles de densidad de los ámbitos de suelo urbano no consolidado.

De acuerdo con el artículo 10 de la LOUA la Innovación afecta a determinaciones de la ordenación estructural.

Al tener el documento aprobación inicial posterior a la entrada en vigor de la Ley 2/2012, de 30 de enero, de modificación de la Ley 7/2002, ésta le es de aplicación (Instrucción de la Dirección General de Urbanismo 1/2012).

JUSTIFICACIÓN.

El objeto del documento se ajusta a una innovación de acuerdo con el artículo 36, conteniendo Memoria Justificativa adecuada.

INFORME.

1. Delimitación del Suelo Urbano Consolidado y No Consolidado.

• Delimitación de los ámbitos de suelo urbano no consolidado.

La innovación clasifica 43 ámbitos de suelo urbano no consolidado, que de acuerdo con la estructura de las fichas al considerar la determinación de la Edificabilidad Global incluida en la ordenación pormenorizada, los ámbitos se han considerado “Áreas de Reforma Interior (ARI)”.

OBSERVACIÓN.

Se han detectado inadecuaciones:

- No queda justificada la categoría de suelo urbano no consolidado del ámbito PERI-CC-3, de acuerdo con el artículo 45 de la LOUA, al tener dimensión de solar y estar limitado por calles que cuentan con todas las infraestructuras y servicios urbanísticos.

- La delimitación del ámbito PERI-CAN-5 no está justificada de acuerdo con el artículo 45 de la LOUA, ya que la parcela con calificación “SU” que se encuentra en límite del ámbito carece de acceso rodado por vía urbana de acuerdo con la delimitación.

Asimismo, si dicha parcela tuviera la condición de consolidada tendría que ser porque en cumplimiento del artículo 45 de la LOUA cuenta con todos los servicios urbanísticos, infraestructuras, acceso por vía urbana, están urbanizados y tienen la condición de solar. Y si esto se produce por la calle a la que da fachada la parcela, todas las parcelas que dan asimismo a esa calle también tendrían la condición de solar. Cabe señalar que consultada fotografías aéreas la calle a la que da fachada existe y es continua, mientras que en la información catastral dicha calle no existe en continuidad, habiendo parcelas catastrales interrumpiéndola.

- La delimitación del ámbito PERI-CA-6 no está justificada de acuerdo con el artículo 45 de la LOUA, ya que se ha excluido del mismo una parcela que no tienen la condición de solar, al no contar con acceso rodado por vía urbana.

• Justificación de que el suelo urbano consolidado clasificado no está en el supuesto del artículo 45.2.B).c) de la LOUA.

El punto 3.2.6 de la Memoria justifica que la propuesta no supone un incremento del aprovechamiento objetivo superior al 10% del preexistente, sin embargo dicha justificación no es correcta, ya que hace referencia solo al uso vivienda, a la superficie edificable en zona cueva, y a la totalidad del suelo urbano consolidado en su conjunto, no a la parcela.

OBSERVACIÓN.

La justificación del cumplimiento del artículo 45.2.B).c) de la LOUA deberá adecuarse, y al carecer de un levantamiento fiel a lo existente debido a la singularidad del ámbito, se deberá justificar de acuerdo con las tipologías existentes, la calificación establecida, y la conservación, o no de la edificabilidad preexistente de las mismas, de forma general.

• Afección a los límites territoriales y poblacionales establecidos en el POTA.

El ámbito de las Cuevas de Baza (PEPRICC-01), objeto de innovación, está clasificado en el PGOU como Suelo Urbano no Consolidado, por lo que de acuerdo con la Instrucción 1/2014, de la Secretaría General de Ordenación del Territorio, los cambios de categorías propuestos no afectan negativamente a los límites territoriales y poblacionales de la Norma 45 del POTA, siendo en todo caso favorable al límite de crecimiento territorial la clasificación de suelo urbano consolidado.

2. Sistemas Generales.

• Sistemas Generales propuestos y modificados.

La Innovación propone los siguientes Sistemas Generales:

Sistema General	Denominación	Superficie	Obtención
SG Viario	SG-PEC-V1

9.685,76 m2CompensaciónSG Equipamientos
SG-PEC-EQ19.128,96 m2CompensaciónSG-PEC-EQ26.186,87 m2CompensaciónSG-PEC-EQ31.878,54 m2CompensaciónSG Espacios LibresSG-PEC-EL1 2.145,04 m2CompensaciónSG-PEC-EL21.532,23 m2CompensaciónTotal--30.101,99 m2--Asimismo, la innovación modifica en la zona de la Barriada Cueva de los Garfios, los Sistemas Generales viarios que el PGOU establecía como obtenidos, al no existir los mismos, presentando el plano sustitutivo del planeamiento vigente.
• Ratio de Sistema General de Espacios Libres por habitante.
El PGOU establecía una superficie de 226.071,00 m2s de SGEL para una población de 40.248,00 habitantes.

La innovación prevé dos nuevos Sistemas Generales de Espacios Libres, lo que supone un incremento de 3.221,86 m2s, para la misma población prevista por el PGOU.

De esta forma tenemos que el nuevo ratio de SGEL es 5,70 m2 SGEL/habitante.

3. Reserva destinada a vivienda protegida.

El documento establece 43 áreas de reforma interior, con un total de 83.673,24 m2t de superficie edificable de calificaciones cuyo uso determinado (uso de carácter principal o mayoritario de acuerdo con el art. 10.4 de las NN.UU.) es el residencial.

La innovación reserva edificabilidad para vivienda protegida en 28 de las 43 áreas de reforma interior, con un total de superficie edificable residencial de 20.060,00 m2t destinada a VPO, lo que supone un 23,97% de la superficie total residencial.

OBSERVACIÓN:

El documento presenta inadecuaciones respecto a la reserva destinada a vivienda protegida establecida en el artículo 10.1.A).b) de la LOUA, y la justificación de su cumplimiento (punto 3.2.7 de la Memoria), ya que:

- Para el cálculo de la superficie total edificable destinada al uso residencial, estima un tanto por ciento por tipologías residenciales, considerando:

100% de la superficie edificable de la tipología Unifamiliar aislada.

75% de la superficie edificable de la tipología Residencial mixto.

75% de la superficie edificable de la tipología Anexo Cueva.

50% de la superficie edificable de la tipología Zona de Cuevas.

Todas estás tipologías edificatorias tienen en sus ordenanzas de aplicación como uso determinado el uso residencial, por lo que aunque se permitan otros usos pormenorizados, la reserva de la vivienda protegida del 30% debe realizarse sobre la superficie edificable total de las tipologías destinadas principalmente a uso residencial.

Por lo expuesto, la reserva destinada a vivienda protegida no cumple el 30% de edificabilidad residencial establecido en el art. 10.1.A).b) de la LOUA.

- Las áreas de reforma interior para las que no se establece reserva de vivienda protegida no cumplen las condiciones establecidas en el art. 10.1.A).b) de la LOUA para ser eximidas total o parcialmente, al ser la densidad de viviendas igual o superior a 15 viv/ha. Asimismo, en la ordenación pormenorizada estimada en las fichas de planeamiento para los parámetros urbanísticos se establece la tipología de VPO.

4. Suelo afectado por cauces.

El ámbito objeto de innovación está afectado por cauces públicos, siendo objeto de la innovación la delimitación del dominio público hidráulico, zonas de servidumbre y policía.

Asimismo, la innovación delimita el suelo urbano consolidado y no consolidado, estableciendo la ordenación pormenorizada del suelo urbano consolidado.

El suelo urbano no consolidado no está ordenado pormenorizadamente, estableciéndose en las fichas que los planeamientos de desarrollo deben ser informados por la Confederación Hidrográfica del Guadalquivir. Asimismo, se califica parte del dominio público hidráulico y zona de servidumbre como Sistema General de Espacios Libres (SG-PEC-EL-2), siendo un Sistema General adscrito al área de reparto, y por tanto afectando a la superficie y a las determinaciones urbanísticas del mismo.

El suelo urbano consolidado ha sido ordenado pormenorizadamente, estableciéndose en el punto 3.2.8 de la Memoria, entre otros, que:

- En la Rambla del Agua, el tramo 2C “discurre a cielo abierto sin canalizar, además se ha invadido el dominio público hidráulico en algunos tramos”.

- “Para las zonas de servidumbre, se han delimitado unas bandas de 5 m desde el límite del dominio público hidráulico, en las cuales cualquier tipo de actuación que requiera realizarse deberá contar con el informe favorable de la administración competente. Las construcciones que actualmente se encuentran edificadas en esta zona quedaran inicialmente acordes a la ordenación, siempre y cuando no se ocupen simultáneamente ambos lados de la zona de servidumbre de modo que se impida la realización de las labores de limpieza y mantenimiento del cauce y además no se encuentren en zonas inundables dentro del periodo de retorno de 500 años”.

OBSERVACIÓN:

Se han detectado las siguientes inadecuaciones:

- Al incorporar el documento presentado la ordenación pormenorizada del suelo urbano consolidado, el cual está afectado por cauces públicos, y siendo el informe emitido por la Confederación Hidrográfica del Guadalquivir anterior a la incorporación de estas determinaciones, se deberá presentar informe del organismo competente.

- El documento carece del informe que establece el artículo 42 de la Ley 9/2010, de Aguas de Andalucía, y el artículo 32 de la Ley 7/2012, que corresponde a la Delegación Territorial de Agricultura, Pesca y Medioambiente en razón de sus competencias en materia de aguas.

- Deberá subsanarse el punto 3.2.8 de la Memoria (página 47, último y penúltimo párrafo) debiéndose suprimir la referencia a la necesidad de informe o no del organismo competente si es zona de servidumbre o zona de policía, haciendo referencia a que se solicitará el informe del organismo competente en todos los casos que determina la legislación vigente en materia de aguas.

5. Suelo Urbano Consolidado.

• Suelo urbano consolidado. Determinaciones urbanísticas.

La innovación establece la categoría de suelo urbano consolidado en el ámbito de las Cuevas de Baza, definiendo todas las determinaciones urbanísticas pertenecientes a la ordenación estructural y pormenorizada establecida en el artículo 10 de la LOUA.

Se clasifica en la categoría de suelo urbano consolidado una superficie total de 337.281,41 m2, estableciendo para el mismo una sola zona de suelo urbano, “ZH-PEC”, con los siguientes parámetros:

- Uso global: residencial

- Edificabilidad global: 0,66 m2t/m2s

- Densidad: 32 viviendas/ha

- Media dotacional: 0,078 m2t/m2s

OBSERVACIÓN:

Se ha detectado un error en el cálculo de la media dotacional de la zona de suelo urbano (punto 3.2.6 de la Memoria, página 37), ya que se han tenido en cuenta los equipamientos privados. De acuerdo con la Instrucción 1/2012 de la Dirección General de Urbanismo, punto 7, en la media dotacional debe tenerse en cuenta el suelo existente destinado a dotaciones, equipamientos y espacios libres públicos locales.

Asimismo, el cálculo establecido en la página 37 del documento presenta incoherencias en cuanto a las superficies destinadas a espacios libres públicos (en el primer cuadro son 16.566,95 m2 y para el cálculo de la media dotacional son 16.392,00 m2), debiéndose corregir las incoherencias y el cálculo de la media dotacional.

• Suelo urbano consolidado. Ordenación pormenorizada.

La innovación propone las siguientes calificaciones residenciales en el suelo urbano consolidado:

- Edificación Manzana Cerrada.

- Residencial Mixta.

- Edificación Suburbana.

- Vivienda Unifamiliar Aislada.

- Vivienda Unifamiliar Adosada.

- Anexo exterior de Casa-Cueva.

- Zona de Cuevas.

De las mismas y de acuerdo con la normativa adjunta a la innovación, las ordenanzas de aplicación son las de las Normas Urbanísticas, excepto para “Zona de Cuevas (ZC), anexo exterior de casa-cueva (AC), Residencial Mixta (RM) y Espacio libre privado (LP)”, calificación donde la innovación propone una nueva ordenanza de edificación al ser algunas de las calificaciones nuevas.

OBSERVACIÓN:

La innovación califica en el suelo urbano consolidado “Residencial Mixto”, calificación ya existente en el PGOU, estableciendo la distinción de “Residencial Mixto” cuando se encuentre en el entorno o vinculada a la tipología de zona de cuevas, con una nueva ordenanza de edificación en este caso, lo que puede llevar a errores de interpretación, incoherencias y aplicaciones incorrectas de la normativa. Por tanto, el “Residencial Mixto” que la innovación considere que está en zona de cuevas deberá calificarse con otra denominación que no contenga el PGOU vigente.

6. Suelo urbano no consolidado.

• Suelo urbano no consolidado. Determinaciones urbanísticas.

La innovación establece 43 ámbitos de suelo urbano consolidado, “Áreas de reforma Interior”, que constituyen un solo área de reparto, a la cual están adscritos los Sistemas Generales nuevos que propone la innovación, los cuales han quedado descritos en el apartado 2 anterior.

A continuación se recoge la tabla resumen del área de reparto contenida en el documento de Innovación:

OBSERVACIÓN:

Se han detectado las siguientes inadecuaciones:

- El punto 3.2.7 de la Memoria (página 38) especifica que de la superficie total prevista para espacios libres de dotación, al menos el 75% habrá de ser de uso público, lo cual incumple la LOUA, ya que las reservas de dotaciones locales establecida en el artículo 17 son en su totalidad para uso y destino público. Asimismo, dicho punto de la Memoria es erróneo e inadecuado en cuanto a la justificación de las dotaciones, ya que justifica el cumplimiento de la reserva de dotaciones del artículo 17 de todos los ámbitos de planeamiento juntos, debiendo cumplir cada uno de ellos por separado. Cabe señalar que en ningún caso los Sistemas Generales no pueden compensar la deficiencia de reservas de dotaciones locales.

- La tabla de la página 39 incluye un listado de “Sistemas Generales” en los ámbitos, estableciendo “Si” o “No”, lo que puede inducir a error y a la conclusión de que en algunos ámbitos hay Sistemas Generales incluidos. De cuerdo con las fichas de planeamiento los Sistemas Generales están adscritos al Área de Reparto, por lo cual no cabe la inclusión de los mismos en algunos ámbitos, debiéndose en todo caso excluir la superficie del SG de la superficie del ARI.

- En el punto 3.2.7.1, página 44, en la descripción del Sistema General SG-PEC-EL-1, así como en las fichas de los Sistemas Generales de Espacios Libres, hay un error en la referencia al articulado de las NN.UU. del PGOU. De acuerdo con la descripción del SG-PEC-EL-1, se trata de un parque urbano, por lo que la normativa correspondiente de las NN.UU. es el Título IV, Capítulo II, Sección 2.ª, artículo 4.14. En relación al SG-PEC-EL-2, debido a su singularidad de cauce abierto, no parece adecuado ningún tipo de construcción.

- Se deberá adecuar la justificación del punto 3.3.1 de la Memoria, ya que se realiza una justificación del suelo urbano no consolidado como un sólo ámbito de planeamiento, lo que puede inducir a error y es incoherente con el resto del documento, al haber 43 ámbitos de planeamiento. Deberá tenerse en cuenta que:

- Las determinaciones de edificabilidad global, densidad de viviendas y reserva de dotaciones locales (artículo 17 de la LOUA) son determinaciones que deben cumplir en cada ámbito de planeamiento, en este caso en cada área de reforma interior.

Asimismo, en el cómputo de la reserva de dotaciones locales no pueden tenerse en cuenta los Sistemas Generales.

Se deberá tener en cuenta que al tener como objeto la Innovación delimitar el Suelo Urbano Consolidado del No Consolidado, en el ámbito de las Cuevas de Baza, la ficha de planeamiento establecida en el PGOU para dicho ámbito queda derogada, ya que la innovación conlleva la supresión de la misma. Por tanto, no existen límites máximos de densidad y edificabilidad para las Cuevas de Baza en el PGOU.

- La reserva de vivienda de protegida debe cumplir en cada “área de reforma interior”, pudiéndose eximir total o parcialmente, previéndose compensaciones, siempre que se cumplan las condiciones establecidas en el artículo 10.1.A).b) de la LOUA.

- Los coeficientes establecidos en la ordenación pormenorizada estimada de los ámbitos de suelo urbano no consolidados para establecer los parámetros urbanísticos establecen:

- Un coeficiente de 1,10 para el uso Hotelero, el cual no corresponde con el coeficiente de 1 establecido en la Memoria del PGOU.

- Nuevos coeficientes de 0,6 para la “Zona de Cuevas” y 0,9 para “Anexo cueva”, al ser nuevas calificaciones de la Innovación.

Se deberán justificar los coeficientes, así como las modificaciones de los coeficientes establecidos en el PGOU para el ámbito de las Cuevas de Baza, de acuerdo con el artículo 61 de la LOUA.

• Fichas de planeamiento:

La innovación establece las correspondientes fichas de planeamiento de los 43 ámbitos de suelo urbano no consolidado, así como fichas de los Sistemas Generales adscritos.

Las fichas de planeamiento de los “ARI” establecen la posibilidad de la aplicación del art. 17.2 de la LOUA en relación a las dotaciones locales, siempre y cuando se motive suficientemente y de forma expresa en el correspondiente Plan Especial.

De acuerdo con las fichas de planeamiento, y la determinación como pormenorizada preceptiva del parámetro de “Edificabilidad global”, los ámbitos son “áreas de reforma interior”. Por tanto de acuerdo con el artículo 17.5 de la LOUA el Plan Especial deberá justificar de forma expresa y detallada las determinaciones que establezcan sobre la reserva de dotaciones. Sin embargo, la aplicación del artículo 17.2 de la LOUA y por tanto poder eximir parcialmente del cumplimiento de la reserva de dotaciones cuando las dimensiones de éstos o su grado de ocupación por la edificación hagan inviable dicho cumplimiento, se ha establecido de forma general a todas los ámbitos, no estando justificado.

OBSERVACIÓN:

Se han detectado las siguientes inadecuaciones u errores en las fichas de planeamiento:

- Se deberá establecer en las fichas de planeamiento la posible aplicación del artículo 17.2 de la LOUA, siempre y cuando se motive suficientemente y de forma expresa en el correspondiente Plan Especial, pero solo en aquellos ámbitos que cumplan las determinaciones del mismo, es decir, cuando la innovación justificadamente considere que las dimensiones de éstos o su grado de ocupación por la edificación hagan inviable el cumplimiento de la reserva de dotaciones del artículo 17.1 de la LOUA.

- Al considerar la determinación de la Edificabilidad Global incluida en la ordenación pormenorizada, los ámbitos de suelo urbano no consolidado se han considerado “Áreas de Reforma Interior (ARI)”, por lo que deberá corregirse del título de las fichas la denominación de “Sector”, ya que puede inducir error.

Cabe señalar que los ARI y los Sectores tienen distintos límites de Edificabilidad Global y Densidad máxima de viviendas, de acuerdo con el artículo 17 de la LOUA.

- Las fichas establecen en “Otros objetivos de ordenación” que “Las proporciones existentes entre las diferentes tipologías y uso podrán variar un 15%”. Al tratarse de ámbitos que carecen de ordenación pormenorizada y estando establecido para ello un Plan Especial, con las potestades del artículo 14 de la LOUA, entendemos que esta limitación debe suprimirse.

Deberá corregirse en el mismo sentido el punto 3.2.7.1 de la Memoria (página 41, segundo párrafo).

- Se deberá suprimir el concepto de “Superf. Edif. Residencial (m2t)” de las fichas de planeamiento, al no corresponder con la superficie edificable total residencial propuesta, y como se ha expuesto en el punto 3 anterior, “Reserva de vivienda protegida”, el concepto no se adecua a la legislación vigente.

- Las reservas de dotaciones públicas que se establecen en la ficha como “propuesta” deben cumplir la superficie total, y no solo la destinada a espacios libres, que establece el artículo 17.1 de la LOUA.

Cabe señalar que de acuerdo con el artículo 17 de la LOUA el total de dotaciones puede destinarse a espacio libre, no obligando dicho artículo al equipamiento.

Se ha detectado esta inadecuación en las fichas de los siguientes ámbitos: PERI-CC-01,  PERI-CC-03, PERI-CF-01, PERI-CF-02, PERI-CF-03, PERI-CF-04, PERI-CF-05, PERI-CF-06, PERI-CF-09, PERI-CF-10, PERI-CF-11, PERI-CA-01, PERI-CA-02, PERI-CA-03, PERI-CA-04, PERI-CA-05, PERI-CA-06, PERI-CA-07, PERI-CA-08, PERI-CA-10, PERI-CA-11, PERI-CG-01, PERI-CG-02, PERI-CG-03, PERI-CG-04, PERI-CG-05, PERI-CG-06, PERI-CAN-01, PERI-CAN-02,  PERI-CAN-03, PERI-CAN-04, PERI-CAN-05, PERI-CAN-06, PERI-OM-02, PERI-OM-03, PERI-OM-04.

- Hay un error en la ordenación pormenorizada de la que parte el ámbito PERI-CA-09 para la determinación de los parámetros urbanísticos, ya que no se ha tenido en cuenta el aprovechamiento lucrativo del equipamiento privado incluido en el ámbito. Asimismo, dicho equipamiento no puede ser computado como reserva de dotación pública en aplicación del artículo 17 de la LOUA.

Como se ha expuesto con anterioridad, los ámbitos deben cumplir las reservas de dotaciones públicas establecidas en el artículo 17 de la LOUA.

- Las reservas de aparcamientos debe cumplir el artículo 17 de la LOUA. Se ha detectado que los siguientes ámbitos no cumplen: PERI-CC-02, PERI-CC-03.

- Se deberá suprimir de las fichas la determinación de “media dotacional”, al ser una determinación de las “zonas de suelo urbano” (art. 10.2.A).g) de la LOUA). Asimismo, deberán corregirse los puntos 3.2.7 y 3.3.1 de la Memoria.

Cabe señalar que de acuerdo con la Instrucción 1/2012 de la Dirección General de Urbanismo para el cálculo de la Media dotacional se consideran solo los equipamientos y espacios libres locales, en ningún caso los Sistemas Generales.

- El ámbito PERI-CA-03 propuesto, de uso global turístico, supera la edificabilidad máxima de 0,3 m2t/m2s establecida para el uso característico turístico, de acuerdo con el artículo 17.1.1.ª) de la LOUA.

Asimismo, se ha detectado que la ordenación pormenorizada que se ha supuesto para la determinación de los parámetros urbanísticos no corresponde con la densidad de viviendas por hectárea que se propone.

- Hay un error en la denominación de la ficha del ámbito PERI-CG-02, al haberse denominado PERI-CG-01.

- Las fichas de los Sistemas Generales deberán incluir que su desarrollo se realizará mediante Plan Especial, de acuerdo con el artículo 96 de la LOUA.

7. Estudio Económico Financiero.

De acuerdo con la legislación vigente la innovación incluye un Estudio Económico Financiero.

OBSERVACIÓN:

El Estudio Económico Financiero contiene inadecuaciones, ya que no se han tenido en cuenta los deberes de los propietarios del Suelo Urbano No Consolidado establecidos en el artículo 51.1.C) de la LOUA, entre los que se encuentran costear y ejecutar la urbanización, incluido los espacios libres locales (artículos 51.1.C).g) y 113.1.d) de la LOUA), por tanto la transformación del suelo urbano no consolidado hasta la calificación de solar, así como la urbanización de los espacios libres locales corresponden a los propietarios del suelo.

8. Normas Urbanísticas. Ordenanzas Reguladoras.

La innovación establece unas “Normas Urbanísticas. Ordenanzas Reguladoras”, que consta de 5 puntos:

1. Generalidades.

2. Normas Básicas de la Edificación.

3. Normas Básicas de los Usos.

4. Normas Básicas de la Urbanización.

5. Ordenanzas.

En dichos puntos, entre otros, se recoge parte de la Norma General de las Normas Urbanísticas del PGOU, siendo en algunos casos su objetivo modificarla. Por tanto, su contenido propone la modificación de los siguientes artículos de las NN.UU. del PGOU:

Artículo 10.34. “Cómputo de la superficie edificada”.

La modificación tiene como finalidad introducir que el “Cómputo de la superficie edificable” en las cuevas es de un tercio de la superficie de cueva existente o de nueva construcción.

Artículo 10.38. “Altura máxima”.

Se incluye en el artículo determinaciones de altura máxima para el caso de calificaciones “Anexo exterior de Casa-Cueva” y “Residencial Mixta” vinculadas a zonas de cuevas, con el fin de evitar volúmenes desproporcionados.

Artículo 10.42. “Criterios para el establecimiento de la cota de referencia y la altura”.

Se incluye en el artículo determinaciones de cota de referencia y medición de altura para el caso de calificaciones “Anexo exterior de Casa-Cueva” y “Residencial Mixta” vinculadas a zonas de cuevas.

Artículo 10.50. “Planta de piso y habitaciones cueva”.

Se incluye la altura libre de piso en el caso de “Anexo Exterior de Casa-Cueva”, “Residencial Mixta” en zona de cuevas y en habitaciones cueva.

Artículo 10.71. “Piezas habitables”.

Se incluye la definición de pieza habitable para el caso de casa-cueva.

Artículo 10.76. “Ventilación e iluminación”.

Se incluyen las condiciones de ventilación e iluminación de habitaciones-cuevas interiores.

Artículo 10.137. “Vivienda exterior”.

Se incluye las determinaciones de vivienda exterior para el caso de “Anexo Exterior de Casa-Cueva”, “Residencial Mixta” o “Casa-Cueva”.

- Artículo 10.140. “Altura de los techos”.

Se incluye en el artículo determinaciones de altura de techos para el caso de calificaciones “Anexo exterior de Casa-Cueva”, “Residencial Mixta” vinculadas a zonas de cuevas y habitaciones cueva.

Artículo 10.199. “Definición y usos pormenorizados” del uso de espacios libres.

Se incluye la definición del “Ensanche de cuevas, plazoletas de acceso a casas-cueva”.

Artículo 10.200. “Condiciones particulares de las zonas verdes, jardines y plazas”.

Se incluye la regulación urbanística de las “plazoletas o ensanches de cueva y casas-cueva”.

Artículo 10.221. “Condiciones de diseño del viario”.

Se modifica el artículo vigente a las condiciones de diseño viario en el ámbito de la innovación.

Artículo 10.222. “Dimensiones y características de las sendas públicas para peatones”.

Se modifica el artículo vigente, tanto en su estructura de redacción, como en su contenido, a las dimensiones y características de las sendas públicas en el ámbito de la innovación.

Artículo 10.223. “Pavimentación de las vías públicas”.

Se modifica el artículo vigente, tanto en su estructura de redacción, como en su contenido, para adecuarlo solo al ámbito de la innovación.

Artículo 10.227. “Urbanización”, de los espacios libres.

Se matiza que la redacción de la urbanización que establece este artículo es para espacios libres públicos y se incorporan condiciones de intervenciones en espacios libres que tenga debajo una cueva.

Artículo 10.324. “El dimensionado y la conexión a las redes”.

Se suprime las determinaciones vigentes de este artículo en el PGOU y se remite a la oficina técnica municipal.

Artículos 10.234. “Red de abastecimiento”, 10.235, “Dimensiones y materiales de la red de abastecimiento”, 10.236, “Red de saneamiento y drenaje de aguas pluviales”, 10.239, “Instalaciones de alumbrado en viales y espacios libres públicos”, 10.240, “Las infraestructuras para el abastecimiento de la energía eléctrica”, 10.241, “Las infraestructuras de telecomunicaciones”, 10.242, “Disposiciones generales para otras conducciones”, 10.244, “Ordenación del subsuelo”.

- Se incluyen determinaciones singulares en caso de que existan cuevas.

OBSERVACIÓN:

- Se han detectado las siguientes inadecuaciones:

- En el punto 1.5, se deberá corregir cómo se debe realizar la modificación de los ámbitos de suelo urbano no consolidado previstos (PERI), ya que para modificar la delimitación de los mismos se deberá tramitar una innovación de planeamiento general. No es posible la modificación mediante un Estudio de Detalle, de acuerdo con el artículo 15 de la LOUA.

- Asimismo, en caso de nuevas delimitaciones de unidades de ejecución no contenidas en el instrumento de planeamiento el procedimiento es el establecido en el artículo 106 de la LOUA.

- En el punto 1.5 las determinaciones que se establecen en el cuarto punto para las “unidades de ejecución futuras” no se adecua a la LOUA, al tenerse que desarrollar la unidad de ejecución de acuerdo con el Sistema de Actuación establecido. Por tanto deberá suprimirse y en todo caso hacer referencia a la LOUA, Título IV, Capítulo II, “La actuación por unidades de ejecución”.

- En el punto 1.5, el penúltimo párrafo puede inducir a error ya que no se adecua a la LOUA, por lo que deberá suprimirse.

- La normativa de la innovación establece contenido de las Normas Generales del PGOU, que no tiene como objetivo innovar de acuerdo con su Memoria, por tanto para evitar incoherencias u errores se deberá suprimir de las Normas Urbanísticas de la Innovación los siguientes apartados al ser contenido de la Norma General del PGOU:

- 1.6. “Tramitación de proyectos de obras en el ámbito de la Innovación”.

- 1.7. “Tipos de intervención sobre las parcelas o edificación existente”.

- 1.8. “Documentación para obtención de licencias”.

- 1.9. “Normas Generales de la edificación”.

- 1.10. “Tipologías y usos”.

- En la modificación propuesta del artículo 10.34 de las NN.UU., no queda justificado en el documento que el cómputo de la superficie edificada de cueva sea de un tercio de su superficie, ya que la superficie de la cueva está destinada a un uso vividero, y consta de todos los elementos de cubrición laterales y superiores que hacen viable su cómputo como superficie edificada.

- Cabe señalar que en el PGOU no computan las construcciones bajo rasantes, no siendo comparable al caso de las cuevas, ya que el PGOU prevé que los usos que se pueden establecer en sótanos son no habitables (artículo 10.132): “instalaciones al servicio de la edificación; aparcamientos y garajes; uso no residenciales complementarios de cualquier otro que estuviere implantado en el edificio sobre rasante con carácter general, siempre que no impliquen la estancia continuada de personas; en establecimientos de uso comercial únicamente se permitirá bajo rasante el uso de almacenamiento”.

- Las modificaciones propuestas en los artículos 10.38, “Altura máxima”, 10.50, “Planta Piso y Habitaciones Cueva”, 10.140, “Altura de los techos”, establece las mismas condiciones de altura máxima de la edificación y de altura libre de piso, para las calificaciones de “Anexo Exterior de Casa Cueva” y “Residencial Mixta”, cuando esté vinculada a la Zona de Cuevas.

- Sin embargo, no queda justificada en la calificación de “Residencial Mixta” las determinaciones de menor altura libre de piso y de edificación, ya que dicha calificación incluye la admisión indistintamente de las normas de zona de “Edificación suburbana”, “Vivienda Unifamiliar adosada”, “Vivienda unifamiliar adosada tradicional” y “Vivienda casa cueva”, lo que conlleva la admisión de menores alturas que afectan a la habitabilidad a tipologías no justificadas.

- En la modificación propuesta del artículo 10.42 de las NN.UU., se han detectado incoherencias, ya que se establece una cota de referencia para el “Anexo Exterior de Casa-Cueva” y “Residencial Mixta”, vinculada a zona de cuevas en el espacio libre de acceso, o en su defecto el vial de acceso. Sin embargo, la medición de la altura se realiza desde la cara superior del forjado de cubierta más alto de la edificación hasta el punto más bajo de la edificación en cualquiera de sus fachadas, sin tener en cuanta la cota de referencia.

- En la modificación propuesta de los artículos de las NN.UU., 10.71, “Piezas habitables”, y 10.76, “Ventilación e iluminación”, 10.137, “Vivienda exterior”, 10.140, “Altura de techos”, 10.199, “Definición y usos pormenorizados” de los espacios libres, 10.200, “Condiciones particulares de las zonas verdes, jardines y plazas”, 10.221, “Condiciones de diseño del viario”, 10.222, “Dimensiones y características de las sendas públicas para peatones”, 10.223, “Pavimentación de las vías públicas”, 10.224, “Calles de circulación compartida”, 10.227, “Urbanización”, 10.233, “El dimensionado y la conexión a las redes”, 10.234, “Red de abastecimiento”, 10.236, “Red de saneamiento y drenaje de aguas pluviales”, 10.239, “Instalaciones de alumbrado en viales y espacios libres públicos”, 10.240, “Las infraestructuras para el abastecimiento de la energía eléctrica”, 10.241, “Las infraestructuras de telecomunicaciones”, 10.242, “Disposiciones generales para otras conducciones”, 10.244, “Ordenación del subsuelo”, hay un error en la referencia del artículo de las Normas que modifican.

- Asimismo, en los artículos:

- Artículo 10.71 de las NN.UU. propuesto, en la definición de pieza habitable para el caso de casa-cueva se hace referencia al “punto 2.61”, que no queda claro cual es.

- Artículo 10.137 de las NN.UU. propuesto, se hace referencia al artículo 2.6 del documento de innovación, en vez de hacer referencia al artículo correspondiente del PGOU, el 10.73.

- Cabe señalar que las modificaciones que se proponen se deben realizar sobre los artículos del PGOU, siendo de aplicación no solo al ámbito de la Innovación, sino como Norma General del PGOU, por lo que las referencias deben realizarse a los artículos de las Normas Urbanísticas.

- La modificación del artículo 10.221, “Condiciones de diseño del viario”, de las NN.UU. propuesto se deberá adecuar, ya que se ha modificado el artículo completo refiriéndolo sólo a las peculiaridades del ámbito de la Innovación, perteneciendo dicho artículo a la norma general del PGOU, al Título X, y de aplicación de acuerdo a su Capítulo I, artículo 10.1, a los suelos urbanos y urbanizables, así como a los instrumentos de planeamiento que desarrollen o complementen el Plan General.

- En los ámbitos de Suelo Urbano no Consolidado delimitados en la innovación, a desarrollar mediante Plan Especial, será ordenación vinculante u orientativa lo que la ficha de planeamiento determine.

- Se deberá mantener en el artículo la Norma General vigente en el PGOU de Baza, debiéndose incorporar al artículo las modificaciones que se propongan introducir en el ámbito de las Cuevas de Baza.

- Se deberá adecuar este artículo a la Orden viv/561/2010, de 1 de febrero, por la que se desarrolla el documento técnico de condiciones básicas de accesibilidad y no discriminación para el acceso y utilización de los espacios públicos urbanizados, que entre otros establece que los itinerarios peatonales accesibles deben tener una anchura no inferior a 1,80 m (artículo 5), teniendo en cuenta que el artículo 2 establece entre otros que en las zonas urbanas consolidadas, cuando no sea posible el cumplimiento de alguna de dichas condiciones, se plantearán las soluciones alternativas que garanticen la máxima accesibilidad.

- La modificaciones propuestas de los artículos 10.222, “Dimensiones y características de las sendas públicas para peatones”, 10.223, “Pavimentación de las vías públicas”, 10.224, “Calles de circulación compartida”, 10.235, “Dimensiones y materiales de la red de abastecimiento”, no es adecuada, ya que se han modificado los artículos completamente, tanto en su redacción como en su contenido, refiriéndolo sólo a las peculiaridades del ámbito de la Innovación.

- Como se ha expuesto con anterioridad dichos artículos pertenecen a la norma general del PGOU, por lo que deberá mantener la redacción vigente como Norma General del PGOU, pudiéndose incorporar justificadamente modificaciones para el ámbito de las Cuevas de Baza, debido a sus peculiaridades.

- Se deberá tener en cuenta en la redacción del artículo 10.223, que la intervención privada sobre zona de cuevas (caminos, veredas, sendas, etc.), requerirá además de la licencia municipal las autorizaciones o concesiones que sean pertinentes otorgar por parte del titular, y sobre todo en caso de que la intervención se realice sobre suelos que pertenezcan al dominio publico.

- La innovación en su Normativa incluye el punto 4.6, “Pavimentación de plazoletas o “ensanches de cueva””, que deberá incorporarse a la Subsección Primera, “Espacios Libres exteriores al Conjunto Histórico”, de la Sección 2.ª del Capítulo IV del Título X, pudiéndose denominar el artículo 10.227 bis.

- La modificación del artículo 10.233 vigente, “El dimensionado y la conexión a las redes” no se justifica, al suprimir todas las determinaciones contenidas en el mismo, que como se ha expuesto son norma general del PGOU, haciendo referencia a lo que determine la oficina técnica municipal.

- La modificación de los artículos 10.234, “Red de abastecimiento”, 10.236, “Red de saneamiento y drenaje de aguas pluviales”, 10.239, “Instalaciones de alumbrado en viales y espacios libres públicos”, 10.240, “Las infraestructuras para el abastecimiento de la energía eléctrica”, 10.241, “Las infraestructuras de telecomunicaciones”, 10.242, “Disposiciones generales para otras conducciones”, deberán incluir en su redacción la parte que mantienen del artículo vigente.

- La innovación en su Normativa incluye el punto 4.11, “Drenaje de aguas pluviales en zonas de cuevas”, que deberá incorporarse en el contenido del artículo 10.237 del PGOU, como “Drenaje de aguas pluviales en áreas de baja densidad y en zona de cuevas”.

- Se deberán presentar los artículos sustitutivos de los correspondientes del PGOU en vigor, de acuerdo con el artículo 36.2.b) de la LOUA.

- En la Ordenanza de “Zona de Cuevas (ZC), Anexo exterior de casa-cueva (AC), Residencial Mixta (RM) y Espacio libre privado (LP), se han detectado las siguientes inadecuaciones o errores:

- El Espacio Libre Privado no contiene denominación “LP” en el plano de Ordenación pormenorizada, por lo que se deberá adecuar bien la ordenanza o el plano, con el fin de evitar incoherencias y errores en la interpretación.

- En el apartado de “Delimitación”, cuarto párrafo, se establece unas condiciones para “las edificaciones existentes a la entrada en vigor de este Plan”. Deberá detallarse si se está haciendo referencia a la entrada en vigor del PGOU (Aprobado definitivamente en el año 2010), o bien a la entrada en vigor de la innovación.

- En el apartado “Porcentaje de ocupación en planta de los diferentes elementos urbanísticos”, se establecen dos parámetros de ocupación máxima de edificaciones anexas, debiendo especificar el artículo que se aplicará la más restrictiva de las dos. Asimismo, dicho artículo deberá incluir las determinaciones urbanísticas a aplicar en el “Espacio Libre Privado” en caso de que sea comunitario de varias parcelas.

- En el apartado de “Edificabilidad neta” en relación a las cuevas:

- En cuanto al cómputo de la edificabilidad nos referimos a lo ya expuesto con anterioridad en la modificación propuesta del artículo 10.34 de las NN.UU.

- No queda justificado en el documento que la superficie excavable de cueva sea del 30% de la superficie de Zona de Cuevas, ya que este incremento con el cómputo adecuado de edificabilidad conllevaría previsiblemente que las parcelas con cuevas tuvieran un incremento de aprovechamiento objetivo superior al 10% del preexistente.

- No queda justificada, y parece incoherente con el resto de determinaciones urbanísticas, la edificabilidad máxima de una parcela, que se establece en 0,32 m2/m2. Se deberá tener en cuenta que si se establece unas condiciones de ocupación y una edificabilidad máxima para cada una de las distintas tipologías incluidas en la parcela (zona de cueva, espacio libre privado y anexo cueva o residencial mixto) la edificabilidad neta es el resultado de su aplicación.

- No es posible la transferencia de la superficie de cuevas por hundimiento a las edificaciones anexas, ya que las mismas tienen unas determinaciones máximas que deben cumplir. Asimismo, esta “transferencia” conllevaría un cambio de la tipología edificatoria, e incluso puede conllevar un incremento de aprovechamiento objetivo de la parcela al tener distinto coeficiente de tipología el “Anexo Cueva” que la Cueva.

- Asimismo deberá adecuarse el punto 3.2.5 de la Memoria (página 35).

- En el apartado de “Condiciones particulares de estética”, se deberán subsanar:

- Se han detectado incoherencias en los cerramientos de los espacios libres privados que permite este artículo y el artículo 10.200, “Condiciones particulares de las zonas verdes, jardines y plazas” propuesto por la innovación.

- En cuanto al vallado de la zona de cuevas se deberá sustituir “previa autorización del pleno municipal” por “previa autorización del organismo competente del Ayuntamiento”. Asimismo, se deberá añadir sin perjuicio de las autorizaciones o concesiones que sea pertinente otorgar, por el titular del mismo, en caso de ser dominio público.

- En el apartado de “Condiciones Particulares de Uso” deberá suprimirse como uso pormenorizado los “pequeños corrales para animales” al no ser un uso definido en el artículo 10.7 de las NN.UU. para el suelo urbano consolidado y no ser un uso propio del suelo urbano.

- En el apartado “Otras condiciones particulares”, en el apartado 5, deberá indicarse que el Estudio de Detalle se podrá tramitar siempre y cuando se cumpla el artículo 15 de la LOUA.

- Al no existir un levantamiento exhaustivo del ámbito, se deberá incluir en la normativa los siguientes supuestos:

- Si la topografía y las características del ámbito permiten la excavación de cuevas en varios niveles, deberá contemplarse que en la preceptiva licencia se deberá presentar proyecto de técnico especializado que garantice la estabilidad de la misma.

- Prohibir o restringir la construcción de “Anexo exterior casa-cueva” en placetas sobre cuevas, al poner en riesgo la integridad de la cueva inferior y por la cimentación, incluso en el caso de que la ordenación pormenorizada haya calificado “Anexo exterior casa-cueva” sobre una cueva existente y no exista la construcción.

- Asimismo, la normativa deberá incorporar la prohibición de las segregaciones, o bien, vincular las parcelas siempre a la tipología de vivienda y cueva; Regular la normativa de las chimeneas de ventilación.

- La Ordenanza de aplicación de la Zona de Equipamientos, Espacios Libres y Espacios Libres privados debe ser la recogida en la Normativa Urbanística del PGOU, debiendo suprimirse los puntos 5.9, 5.10, 5.11 haciendo referencia al PGOU.

- Cabe señalar que los Usos compatibles en los Equipamiento deben ser los especificados en el PGOU, artículo 10.193, no siendo un objetivo de la innovación la modificación de los mismos.

- De acuerdo con el artículo 36.2.b) de la LOUA deberán presentarse los artículos sustitutivos completos que se proponen modificar de la Normativa del PGOU.

CONCLUSIÓN:

- La Innovación presenta inadecuaciones respecto a la legislación vigente que deben subsanarse, señalados en los apartados de Observaciones del presente informe.

- Vistos los informes emitidos por los servicios técnicos de la Delegación Territorial de Agricultura Pesca y Medio Ambiente y los de legislaciones sectoriales de aplicación, todo ello conforme a las facultades atribuidas por el artículo 12.1.d) del Decreto 36/2014 de 11 de febrero y demás disposiciones de aplicación, en relación con los artículos 31.2.B) y 32.4 de la Ley 7/2002 de Ordenación Urbanística de Andalucía, la Comisión Territorial de Ordenación del Territorio y Urbanismo de Granada.

ACUERDA

Primero. Aprobación definitiva del suelo urbano consolidado no afectado por el dominio público hidráulico y la zona de servidumbre, a reserva de subsanación, publicación y registro (artículo 33.2.b) de la LOUA).

Segundo. Suspender la aprobación definitiva, por deficiencias sustanciales a subsanar, en el suelo urbano consolidado y no consolidado, afectado por el dominio público hidráulico y zona de servidumbre, así como el suelo urbano no consolidado al quedar afectado el área de reparto (art. 33.2.d) de la LOUA).

Tercero. Esta resolución se notificará al Ayuntamiento de Baza, se publicará en el Boletín Oficial de la Junta de Andalucía según lo dispuesto en el artículo 41.1 de la LOUA tras su depósito en los registros municipal y autonómico de instrumentos de planeamiento (artículo 41.2 de la LOUA). Su incorporación en los registros correspondientes y su posterior publicación, se producirán una vez sean subsanadas las deficiencias que han sido observadas en este acuerdo.

- Contra el Acuerdo Primero de la presente Resolución según el artículo 20.3 del Decreto 36/2014, de 11 de febrero (BOJA num. 35, de fecha 20/2/2014) y por su naturaleza de disposición administrativa de carácter general solo cabe interponer Recurso Contencioso-Administrativo, en el plazo de dos meses contados a partir del día siguiente al de su notificación, ante la Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Superior de Justicia de Andalucía, que corresponda según la competencia territorial prevista en el artículo 14 de la Ley 29/1998, de la Jurisdicción Contencioso-Administrativa de 13 de julio, ello sin perjuicio del ejercicio de cualquier otro recurso que estime procedente.

- Contra el Acuerdo Segundo de la presente resolución, que según el artículo 20.4 del Decreto 36/2014, de 11 de febrero (BOJA num. 35, de fecha 20/2/2014), no pone fin a la vía administrativa, cabe interponer recurso de alzada ante la persona titular de esta Consejería, en el plazo de un mes a contar a partir del día siguiente a aquel en que tenga lugar la notificación de esta resolución, ello sin perjuicio de que se pueda ejercitar cualquier otro Recurso que estime procedente. Firmado: La Delegada Territorial: María Inmaculada Oría López.

Acuerdo de la Comisión Territorial de Ordenación del Territorio y Urbanismo de Granada adoptado en la sesión de fecha 29 de abril de 2019 sobre Innovación del PGOU de Baza en el ámbito de actuación “Cuevas de Baza (PERICC-01)”. Subsanación Parcial Acuerdo de la CTOTU de fecha 13 de mayo de 2015, promovido por Ayuntamiento de Baza.

Examinado el expediente y atendiendo a lo dispuesto en la Ley 7/2002 de Ordenación Urbanística de Andalucía, en el Reglamento y el Decreto 36/2014 de 11 de febrero, que regula el ejercicio de competencias de la Administración de la Junta de Andalucía en materia de Ordenación del Territorio y Urbanismo, expuesto por el ponente el informe que a continuación se reproduce:

INFORME TÉCNICO SUBSANACIÓN DEL ACUERDO DE LA CPOTU DE FECHA 13/05/2015 DE SUSPENSIÓN
MUNICIPIO:	Baza.
FIGURA DE PLANEAMIENTO:	Innovación del PGOU de Baza. Ámbito de las cuevas (PERICC-01) Promovido por Ayuntamiento de Baza. Ref.: 1040/2005/13
DOCUMENTO:	“Innovación del PGOU de Baza. Ámbito de Actuación Cuevas de Baza. Aprobación definitiva”. Aprobado por acuerdo de Pleno de fecha 19 de octubre de 2018.
CTOTU:	29 de abril de 2019.

1. ANTECEDENTES.

• La Comisión Territorial de Ordenación del Territorio y Urbanismo (CTOTU), el 13 de mayo de 2015, respecto a la Innovación del PGOU de Baza, en el Ámbito de las cuevas (PERICC-01), resolvió:

- Aprobación definitiva del suelo urbano consolidado no afectado por el dominio público hidráulico y la zona de servidumbre, a reserva de subsanación, publicación y registro (artículo 33.2.b) de la LOUA).

- Suspender la aprobación definitiva, por deficiencias sustanciales a subsanar, en el suelo urbano consolidado y no consolidado, afectado por el dominio público hidráulico y zona de servidumbre, así como el suelo urbano no consolidado al quedar afectado el área de reparto (art. 33.2.d) de la LOUA).

• Con fecha 3 de julio de 2015 se recibió en esta Delegación la siguiente documentación remitida por el Ayuntamiento de Baza para subsanar el Acuerdo de la CTOTU:

Expediente administrativo:

- Certificado de Aprobación del Pleno del Ayuntamiento del 21/05/2015 del documento de subsanación del acuerdo de la CTOTU de fecha 13/05/2015.

- “Contestación al Informe-Propuesta del Servicio de Urbanismo de la Delegación de Agricultura, Pesca y Medioambiente de fecha 13 de mayo de 2015 sobre Innovación del PGOU de Baza. Ámbito de las Cuevas”, de fecha 19 de mayo de 2015, del equipo redactor.

Documento Técnico:

- Innovación del PGOU de Baza. Ámbito de Actuación Cuevas de Baza. Aprobación definitiva”.

Esta documentación fue informada por esta Delegación Territorial con fecha 26/10/2015, el cual indicaba puntos del acuerdo de la CTOTU no subsanados, así como la falta de aportación de los informes sectoriales necesarios para subsanar las Suspensiones del acuerdo.

• Con fecha 10 de julio de 2018 se recibió en esta Delegación la siguiente documentación remitida por el Ayuntamiento de Baza:

Expediente administrativo:

- Certificado del Ayuntamiento en el cual indica que el documento aprobado por el Pleno de 30/05/2018 subsana los puntos del acuerdo de la CTOTU de fecha 13/05/2015, que no se habían subsanado en el documento que fue informado por esta Delegación con fecha 26/10/2015, indicando cada uno de ellos.

- Certificado de aprobación por el Pleno de 30/05/2018, de nueva aprobación provisional de la Innovación del PGOU para terrenos sitos. En el ámbito de actuación Cuevas de Baza, documento técnico que aportan para subsanar el acuerdo de la CTOTU.

- Informe del Servicio de Dominio Público Hidráulico de la Delegación Territorial de Medio Ambiente y Ordenación de Territorio, de fecha 26/06/2017, favorable.

- Informe del 4 de abril de 2018, de la Confederación Hidrográfica del Guadalquivir, favorable condicionado.

Esta documentación fue informada por la Delegación Territorial con fecha 10/08/2018, el cual indicaba puntos del acuerdo de la CTOTU no subsanados, y advertía que el expediente no estaba completo, ya el suelo urbano no consolidado, afectado por la Suspensión había tenido modificaciones sustanciales, al incluir determinaciones de la ordenación estructural, como es la vivienda protegida (artículo 10.1A)b) de la LOUA), por lo que es preceptiva nueva exposición pública de acuerdo con el artículo 32.1.3.ª de la LOUA, previamente a someterse nuevamente al Acuerdo de la CTOTU.

2. DOCUMENTACIÓN DE SUBSANACIÓN APORTADA. TRAMITACIÓN.

• Con fecha 3 enero de 2019 se recibió en esta Delegación la siguiente documentación remitida por el Ayuntamiento de Baza:

Expediente administrativo:

- Certificado Ayuntamiento de no alegaciones de fecha 27/12/2018 en el cual indica que el documento aprobado por el Pleno de 19/10/2018 que subsana los puntos del acuerdo de la CTOTU de fecha 13/05/2015, que no se habían subsanado en el documento que fue informado por esta Delegación con fecha 16/08/2018, indicando cada uno de ellos.

- Certificado de aprobación por el Pleno de 19/10/2018, de aprobación de nueva aprobación provisional de la Innovación del PGOU para terrenos sitos. En el ámbito de actuación Cuevas de Baza, documento técnico que aportan para subsanar el acuerdo de la CTOTU.

- Documentación gráfica en papel debidamente diligenciada por el Pleno del Ayuntamiento de fecha 19/10/2018.

- Exposición pública, realizada con fecha 24 de noviembre de 2018.

Documento Técnico, con aprobación del pleno de 19/10/2018:

- “Innovación del PGOU de Baza. Ámbito de Actuación Cuevas de Baza. Aprobación definitiva”.

- “Estudio hidrológico e hidráulico de los cauces afectados por el Plan Especial de las zonas de Baza, t.m. Baza (Granada)”.

Se resume a continuación la tramitación del documento después del Acuerdo de la CTOTU:

TRAMITACIÓN
TRAMITE	FECHA
ACUERDO CTOTU	13/05/2015
APROBACIÓN DE SUBSANACIÓN (PLENO)	21/05/2015
Informe del Servicio de Dominio Público Hidráulico de la DTMAOT (Favorable)	26/06/2017 Favorable
Informe de la Confederación Hidrográfica del Guadalquivir	04/04/2018 Favorable condicionado
APROBACIÓN PROVISIONAL (PLENO)	30/05/2018
Certificado del Ayuntamiento de las modificaciones introducidas en el doc. aprobado en Pleno 30/05/2018	--
APROBACIÓN DE SUBSANACIÓN (PLENO)	19/10/2018
Certificado del Ayuntamiento de las modificaciones introducidas en el doc. aprobado en Pleno 19/10/2018	--
EXPOSICIÓN PÚBLICA	24/11/2018

3. ANÁLISIS DEL DOCUMENTO APORTADO:

3.1. Análisis del grado de cumplimiento de la suspensión de la resolución de la CTOTU:

Segundo. Suspender la aprobación definitiva, por deficiencias sustanciales a subsanar, en el suelo urbano consolidado y no consolidado, afectado por el dominio público hidráulico y zona de servidumbre, así como el suelo urbano no consolidado al quedar afectado el área de reparto (art. 33.2.d) de la LOUA).

• De acuerdo con el informe contenido en el Acuerdo de la Comisión y que es la base de la Resolución adoptada, las suspensiones han sido motivadas por las siguientes deficiencias:

Suelo afectado por cauces.- Al incorporar el documento presentado la ordenación pormenorizada del suelo urbano consolidado, el cual está afectado por cauces públicos, y siendo el informe emitido por la Confederación Hidrográfica del Guadalquivir anterior a la incorporación de estas determinaciones, se deberá presentar informe del organismo competente.

Se aporta informe de fecha 4 de abril de 2018 de la Confederación Hidrográfica del Guadalquivir, favorable condicionado al cumplimiento de:

1. Se deberá solicitar y obtener previa Autorización de este Organismo de Cuenca para todas las obras que se quieran realizar en zona de dominio público hidráulico, conforme al artículo 78 del Reglamento de Dominio Público Hidráulico,

2. Deberán cumplirse los usos en las zonas de servidumbre y policía establecidos por los artículos 6 y 7 del Reglamento del Dominio Público Hidráulico. Asimismo, en la zona de flujo preferente se atenderá a lo dispuesto en los artículos 9 y 126 bis.3 del RDPH.

3. Los usos previstos en los terrenos situados en zona de flujo preferente o zona inundable deberán cumplir las limitaciones y condiciones previstas en los artículos 9.bis, 9.ter y 14.bis del RDPH, según cada caso.

4. Las medidas correctoras propuestas, en su caso, para la gestión de los riesgos de inundación, deberán cumplir las condiciones previstas en el artículo 126 ter del RDPH.

Para dar cumplimiento a los condicionantes establecidos en el informe de la Confederación Hidrográfica del Guadalquivir, se deberán incluir en la Normativa de la Innovación los 4 condicionantes, debiendo ser incluidas las condiciones 2 y 3 en el apartado “Condiciones particulares de uso” del punto 5, Ordenanzas, del documento.

La documentación remitida por el Ayuntamiento con fecha 3 de enero de 2019, cumplimenta el informe de la Confederación Hidrográfica del Guadalquivir, salvo los punto 1 y 4 que se deberán incluirse en la normativa del documento.

- El documento carece del informe que establece el artículo 42 de la Ley 9/2010, de Aguas de Andalucía, y el artículo 32 de la Ley 7/2012, que corresponde a la Delegación Territorial de Agricultura, Pesca y Medioambiente en razón de sus competencias en materia de aguas.

Se aporta Informe Favorable del Servicio de dominio público hidráulico y calidad de aguas de la Delegación Territorial de Medio Ambiente, fecha 26 de junio de 2017.

• En cuanto a las deficiencias recogidas en la resolución del Acuerdo de la Comisión respecto al suelo urbano consolidado y no consolidado, afectado por el dominio público hidráulico y zona de servidumbre, así como el suelo urbano no consolidado al quedar afectado el área de reparto, se recogen a continuación dichas deficiencias, contenidas en el informe que motiva la Resolución de la Comisión:

1. Delimitación del Suelo Urbano Consolidado y No Consolidado. • Delimitación de los ámbitos de suelo urbano no consolidado.- No queda justificada la categoría de suelo urbano no consolidado del ámbito PERI-CC-3, de acuerdo con el artículo 45 de la LOUA, al tener dimensión de solar y estar limitado por calles que cuentan con todas las infraestructuras y servicios urbanísticos.

Subsanado.

El documento técnico presentado, en el punto 3,4 de la Memoria (página 49) justifica el ámbito del PERI-CC-3 como suelo urbano no consolidado por la carencia de acerados e instalaciones, por lo que sería suelo urbano no consolidado de acuerdo con el artículo 45.2.B).b) de la LOUA. Se ha delimitado solo como suelo urbano no consolidado el ámbito incluido en el PERICC-01, que es el ámbito objeto de la presente innovación.

- La delimitación del ámbito PERI-CAN-5 no está justificada de acuerdo con el artículo 45 de la LOUA, ya que la parcela con calificación “SU” que se encuentra en límite del ámbito carece de acceso rodado por vía urbana de acuerdo con la delimitación.Asimismo, si dicha parcela tuviera la condición de consolidada tendría que ser porque en cumplimiento del artículo 45 de la LOUA cuenta con todos los servicios urbanísticos, infraestructuras, acceso por vía urbana, están urbanizados y tienen la condición de solar. Y si esto se produce por la calle a la que da fachada la parcela, todas las parcelas que dan asimismo a esa calle también tendrían la condición de solar. Cabe señalar que consultada fotografías aéreas la calle a la que da fachada existe y es continua, mientras que en la información catastral dicha calle no existe en continuidad, habiendo parcelas catastrales interrumpiéndola.

Se ha propuesto una nueva delimitación del ámbito, excluyendo el vial y las parcelas que dan fachada al mismo, el documento indica que el vial es público, existe y tiene todos los servicios (página 49 de la Memoria).

- La delimitación del ámbito PERI-CA-6 no está justificada de acuerdo con el artículo 45 de la LOUA, ya que se ha excluido del mismo una parcela que no tienen la condición de solar, al no contar con acceso rodado por vía urbana.

Subsanado. Se ha modificado la delimitación del ámbito PERI-CA-6 incluyendo la parcela que no dispone de acceso por vía urbana.

Reserva destinada a vivienda protegida. El documento presenta inadecuaciones respecto a la reserva destinada a vivienda protegida establecida en el artículo 10.1.A).b) de la LOUA, y la justificación de su cumplimiento (punto 3.2.7 de la Memoria), ya que: - Para el cálculo de la superficie total edificable destinada al uso residencial, estima un tanto por ciento por tipologías residenciales, considerando: 100% de la superficie edificable de la tipología Unifamiliar aislada. 75% de la superficie edificable de la tipología Residencial mixto. 75% de la superficie edificable de la tipología Anexo Cueva. 50% de la superficie edificable de la tipología Zona de Cuevas.Todas estás tipologías edificatorias tienen en sus ordenanzas de aplicación como uso determinado el uso residencial, por lo que aunque se permitan otros usos pormenorizados, la reserva de la vivienda protegida del 30% debe realizarse sobre la superficie edificable total de las tipologías destinadas principalmente a uso residencial. Por lo expuesto, la reserva destinada a vivienda protegida no cumple el 30% de edificabilidad residencial establecido en el art. 10.1.A).b) de la LOUA. - Las áreas de reforma interior para las que no se establece reserva de vivienda protegida no cumplen las condiciones establecidas en el art. 10.1.A).b) de la LOUA para ser eximidas total o parcialmente, al ser la densidad de viviendas igual o superior a 15 viv/ha. Asimismo, en la ordenación pormenorizada estimada en las fichas de planeamiento para los parámetros urbanísticos se establece la tipología de VPO.

Subsanado. Se reserva en los ámbitos de suelo urbano no consolidado el 30% de edificabilidad residencial establecido en el art. 10.1.A).b) de la LOUA.

Esta subsanación afecta a determinaciones de la ordenación estructural de la Innovación, de acuerdo con el artículo 10.1A).b) de la LOUA, habiéndose sometido nuevamente el documento presentado a exposición pública, de acuerdo con el artículo 32.1.3.ª de la LOUA. Asimismo, se ha detectado que las nuevas fichas presentadas han modificado la superficie máxima edificable de los ámbitos, la edificabilidad global, así como la densidad de viviendas por hectárea de algunos ámbitos, respecto al documento que fue objeto del acuerdo de Comisión.

Se cumplen las determinaciones de los artículos 10 y 17 de la LOUA.

Suelo urbano no consolidado. • Suelo urbano no consolidado. Determinaciones urbanísticas.- El punto 3.2.7 de la Memoria (página 38) especifica que de la superficie total prevista para espacios libres de dotación, al menos el 75% habrá de ser de uso público, lo cual incumple la LOUA, ya que las reservas de dotaciones locales establecida en el artículo 17 son en su totalidad para uso y destino público. Asimismo, dicho punto de la Memoria es erróneo e inadecuado en cuanto a la justificación de las dotaciones, ya que justifica el cumplimiento de la reserva de dotaciones del artículo 17 de todos los ámbitos de planeamiento juntos, debiendo cumplir cada uno de ellos por separado. Cabe señalar que en ningún caso los Sistemas Generales pueden compensar la deficiencia de reservas de dotaciones locales.

Subsanado. Se ha adecuado el punto 3.2.7 de la Memoria.

- La tabla de la página 39 incluye un listado de “Sistemas Generales” en los ámbitos, estableciendo “Si” o “No”, lo que puede inducir a error y a la conclusión de que en algunos ámbitos hay Sistemas Generales incluidos. De acuerdo con las fichas de planeamiento los Sistemas Generales están adscritos al Área de Reparto, por lo cual no cabe la inclusión de los mismos en algunos ámbitos, debiéndose en todo caso excluir la superficie del SG de la superficie del ARI.

Subsanado. Se suprime de la tabla, ahora en la página 38, las determinaciones de “SI” o “No” en los Sistemas Generales.

- En el punto 3.2.7.3, página 44, en la descripción del Sistema General SG-PEC-EL-1, así como en las fichas de los Sistemas Generales de Espacios Libres, hay un error en la referencia al articulado de las NN.UU. del PGOU. De acuerdo con la descripción del SG-PEC-EL-1, se trata de un parque urbano, por lo que la normativa correspondiente de las NN.UU. es el Título IV, Capítulo II, Sección 2.ª, artículo 4.14. En relación al SG-PEC-EL-2, debido a su singularidad de cauce abierto, no parece adecuado ningún tipo de construcción.

Subsanado. Se han corregido las fichas y la página 44 de la Memoria.

• Se deberá adecuar la justificación del punto 3.3.1 de la Memoria, ya que se realiza una justificación del suelo urbano no consolidado como un sólo ámbito de planeamiento, lo que puede inducir a error y es incoherente con el resto del documento, al haber 43 ámbitos de planeamiento. Deberá tenerse en cuenta que:- Las determinaciones de edificabilidad global, densidad de viviendas y reserva de dotaciones locales (artículo 17 de la LOUA) son determinaciones que deben cumplir en cada ámbito de planeamiento, en este caso en cada área de reforma interior.Asimismo, en el cómputo de la reserva de dotaciones locales no pueden tenerse en cue nta los Sistemas Generales. Se deberá tener en cuenta que al tener como objeto la Innovación delimitar el Suelo Urbano Consolidado del No Consolidado, en el ámbito de las Cuevas de Baza, la ficha de planeamiento establecida en el PGOU para dicho ámbito queda derogada, ya que la innovación conlleva la supresión de la misma. Por tanto, no existen límites máximos de densidad y edificabilidad para las Cuevas de Baza en el PGOU.- La reserva de vivienda de protegida debe cumplir en cada “área de reforma interior”, pudiéndose eximir total o parcialmente, previéndose compensaciones, siempre que se cumplan las condiciones establecidas en el artículo 10.1.A).b) de la LOUA.

Subsanado.

• Los coeficientes establecidos en la ordenación pormenorizada estimada de los ámbitos de suelo urbano no consolidados para establecer los parámetros urbanísticos establecen:- Un coeficiente de 1,10 para el uso Hotelero, el cual no corresponde con el coeficiente de 1 establecido en la Memoria del PGOU. - Nuevos coeficientes de 0,6 para la “Zona de Cuevas” y 0,9 para “Anexo cueva”, al ser nuevas calificaciones de la Innovación.Se deberán justificar los coeficientes, así como las modificaciones de los coeficientes establecidos en el PGOU para el ámbito de las Cuevas de Baza, de acuerdo con el artículo 61 de la LOUA.

Subsanado. En el punto 3.2.7.1 de la Memoria se especifica que se adoptan los coeficientes establecidos en el PGOU, excepto para el “anexo cueva” y “zona de cueva”, al no estar definidos en el PGOU, para los que se aplica un valor proporcionado a las restantes, estando justificado en la página 50 de la Memoria.

Se ajusta el aprovechamiento medio del área de reparto a los nuevos coeficientes.

• Fichas de planeamiento:- Se deberá establecer en las fichas de planeamiento la posible aplicación del artículo 17.2 de la LOUA, siempre y cuando se motive suficientemente y de forma expresa en el correspondiente Plan Especial, pero solo en aquellos ámbitos que cumplan las determinaciones del mismo, es decir, cuando la innovación justificadamente considere que las dimensiones de éstos o su grado de ocupación por la edificación hagan inviable el cumplimiento de la reserva de dotaciones del artículo 17.1 de la LOUA.

Subsanado. Se suprime de las fichas la excepción del art. 17.2 de la LOUA como norma general, siendo excepcionados algunos ámbitos de forma justificada de acuerdo con dicho artículo.

- Al considerar la determinación de la Edificabilidad Global incluida en la ordenación pormenorizada, los ámbitos de suelo urbano no consolidado se han considerado “Áreas de Reforma Interior (ARI)”, por lo que deberá corregirse del título de las fichas la denominación de “Sector”, ya que puede inducir error.Cabe señalar que los ARI y los Sectores tienen distintos límites de Edificabilidad Global y Densidad máxima de viviendas, de acuerdo con el artículo 17 de la LOUA.

Subsanado. Se corrige el título de las fichas con la denominación de “ARI”.

- Las fichas establecen en “Otros objetivos de ordenación” que “Las proporciones existentes entre las diferentes tipologías y uso podrán variar un 15%”. Al tratarse de ámbitos que carecen de ordenación pormenorizada y estando establecido para ello un Plan Especial, con las potestades del artículo 14 de la LOUA, entendemos que esta limitación debe suprimirse.Deberá corregirse en el mismo sentido el punto 3.2.7.1 de la Memoria (página 41, segundo párrafo).

Subsanado. Se corrigen las fichas de planeamiento y el punto indicado de la Memoria.

- Se deberá suprimir el concepto de “Superf. Edif. Residencial (m2t)” de las fichas de planeamiento, al no corresponder con la superficie edificable total residencial propuesta, y como se ha expuesto en el punto 3 anterior, “Reserva de vivienda protegida”, el concepto no se adecua a la legislación vigente.

Subsanado. Se suprime de las fichas de planeamiento el concepto indicado.

- Las reservas de dotaciones públicas que se establecen en la ficha como “propuesta” deben cumplir la superficie total, y no solo la destinada a espacios libres, que establece el artículo 17.1 de la LOUA.Cabe señalar que de acuerdo con el artículo 17 de la LOUA el total de dotaciones puede destinarse a espacio libre, no obligando dicho artículo al equipamiento. Se ha detectado esta inadecuación en las fichas de los siguientes ámbitos: PERI-CC-01,  PERI-CC-03, PERI-CF-01, PERI-CF-02, PERI-CF-03, PERI-CF-04, PERI-CF-05, PERI-CF-06, PERI-CF-09, PERI-CF-10, PERI-CF-11, PERI-CA-01, PERI-CA-02, PERI-CA-03, PERI-CA-04, PERI-CA-05, PERI-CA-06, PERI-CA-07, PERI-CA-08, PERI-CA-10, PERI-CA-11, PERI-CG-01, PERI-CG-02, PERI-CG-03, PERI-CG-04, PERI-CG-05, PERI-CG-06, PERI-CAN-01, PERI-CAN-02, PERI-CAN-03, PERI-CAN-04, PERI-CAN-05, PERI-CAN-06, PERI-OM-02, PERI-OM-03, PERI-OM-04.

Subsanado.

- Hay un error en la ordenación pormenorizada de la que parte el ámbito PERI-CA-09 para la determinación de los parámetros urbanísticos, ya que no se ha tenido en cuenta el aprovechamiento lucrativo del equipamiento privado incluido en el ámbito. Asimismo, dicho equipamiento no puede ser computado como reserva de dotación pública en apli cación del artículo 17 de la LOUA.Como se ha expuesto con anterioridad, los ámbitos deben cumplir las reservas de dotaciones públicas establecidas en el artículo 17 de la LOUA.

Subsanado. Se ha corregido la ficha del ámbito PERI-CA-09.

- Las reservas de aparcamientos debe cumplir el artículo 17 de la LOUA. Se ha detectado que los siguientes ámbitos no cumplen: PERI-CC-02, PERI-CC-03.

Subsanado. Se han corregido las fichas indicadas.

- Se deberá suprimir de las fichas la determinación de “media dotacional”, al ser una determinación de las “zonas de suelo urbano” (art. 10.2.A).g) de la LOUA). Asimismo, deberán corregirse los puntos 3.2.7 y 3.3.1 de la Memoria.Cabe señalar que de acuerdo con la Instrucción 1/2012, de la Dirección General de Urbanismo para el cálculo de la Media dotacional se consideran solo los equipamientos y espacios libres locales, en ningún caso los Sistemas Generales.

Subsanado. Se suprime han corregido las fichas y los puntos 3.2.7 y 3.3.1 de la Memoria.

- El ámbito PERI-CA-03 propuesto, de uso global turístico, supera la edificabilidad máxima de 0,3 m2t/m2 s establecida para el uso característico turístico, de acuerdo con el artículo 17.1.1.ª) de la LOUA. Asimismo, se ha detectado que la ordenación pormenorizada que se ha supuesto para la determinación de los parámetros urbanísticos no corresponde con la densidad de viviendas por hectárea que se propone.

Subsanado.

- Hay un error en la denominación de la ficha del ámbito PERI-CG-02, al haberse denominado PERI-CG-01.

Subsanado.

- Las fichas de los Sistemas Generales deberán incluir que su desarrollo se realizará mediante Plan Especial, de acuerdo con el artículo 96 de la LOUA.

4. CONCLUSIONES.

El documento aportado subsana el acuerdo de la CTOTU, de fecha 13 de mayo de 2015, en cuanto a las determinaciones suspendidas, informándose favorablemente, debiéndose subsanar:

Deberá incluirse en la normativa urbanística del documento los siguientes puntos 1 y 4 del condicionado del Informe emitido por la Confederación Hidrográfica del Guadalquivir, con fecha 4 de abril de 2018:

1. Se deberá solicitar y obtener previa Autorización de este Organismo de Cuenca para todas las obras que se quieran realizar en zona de dominio público hidráulico, conforme al artículo 78 del Reglamento de Dominio Público Hidráulico.

4. Las medidas correctoras propuestas, en su caso, para la gestión de los riesgos de inundación, deberán cumplir las condiciones previstas en el artículo 126 ter del RDPH.

Y elevada a la Comisión Territorial de Ordenación del Territorio y Urbanismo la siguiente

PROPUESTA DE RESOLUCIÓN.

1. En los términos del artículo 33.2.b) de la LOUA, aprobar definitivamente a reserva de simple subsanación de deficiencias, supeditando su registro y publicación al cumplimiento de la misma, el suelo urbano consolidado y no consolidado, afectado por el dominio público hidráulico y zona de servidumbre, así como el suelo urbano no consolidado de la “Innovación del PGOU de Baza, en el Ámbito de las cuevas (PERICC-01)”, presentado por el Ayuntamiento en la Delegación Territorial para aprobación definitiva y aprobados por el Pleno con fecha 19 de octubre de 2018.

2. Debiéndose subsanar el siguiente punto:

- Deberá incluirse en la normativa urbanística del documento los siguientes puntos 1 y 4 del condicionado del Informe emitido por la Confederación Hidrográfica del Guadalquivir, con fecha 4 de abril de 2018:

1. Se deberá solicitar y obtener previa Autorización de este Organismo de Cuenca para todas las obras que se quieran realizar en zona de dominio público hidráulico, conforme al artículo 78 del Reglamento de Dominio Público Hidráulico.

4. Las medidas correctoras propuestas, en su caso, para la gestión de los riesgos de inundación, deberán cumplir las condiciones previstas en el artículo 126.ter del RDPH.

3. Notificación al Ayuntamiento.

4. Una vez subsanadas las deficiencias establecidas en el punto 2.º, se proceda al Registro y Publicación de la Innovación.

En virtud las facultades atribuidas por el art. 12.1.d) del Decreto 36/2014, de 11 de febrero, por el que se regula el ejercicio de las competencias de la Administración de la Junta de Andalucía, la Comisión Territorial de Ordenación del Territorio y Urbanismo

ACUERDA

Primero. Aprobar definitivamente, en los términos del artículo 33.2.b) de la LOUA, a reserva de simple subsanación de deficiencias, supeditando su registro y publicación al cumplimiento de la misma, el suelo urbano consolidado y no consolidado, afectado por el dominio público hidráulico y zona de servidumbre, así como el suelo urbano no consolidado de la “Innovación del PGOU de Baza, en el Ámbito de las cuevas (PERICC-01)”, presentado por el Ayuntamiento en la Delegación Territorial para aprobación definitiva y aprobados por el Pleno con fecha 19 de octubre de 2018.

Segundo. Se deberá subsanar el siguiente punto:

- Deberá incluirse en la normativa urbanística del documento los siguientes puntos 1 y 4 del condicionado del Informe emitido por la Confederación Hidrográfica del Guadalquivir, con fecha 4 de abril de 2018:

1. Se deberá solicitar y obtener previa Autorización de este Organismo de Cuenca para todas las obras que se quieran realizar en zona de dominio público hidráulico, conforme al artículo 78 del Reglamento de Dominio Público Hidráulico.

4. Las medidas correctoras propuestas, en su caso, para la gestión de los riesgos de inundación, deberán cumplir las condiciones previstas en el artículo 126 ter del RDPH.

Tercero. Este acuerdo se notificará al Ayuntamiento de Baza.

Cuarto. Contra la presente resolución según el art. 20.3 del Decreto 36/2014, de 11 de febrero, publicado en BOJA núm. 35, de 20 de febrero de 2014, y por su naturaleza de disposición administrativa de carácter general cabe interponer recurso contencioso- administrativo en el plazo de dos meses contados a partir del día siguiente al de su notificación ante la Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Superior de Justicia de Andalucía en Granada, de conformidad con lo establecido en los artículos 10 y 46 de la Ley 29/1998, de 13 de julio, de la Jurisdicción Contencioso-Administrativa. Firmado: El Delegado Territorial, Antonio Jesús Granados García.

ANEXO II

FICHAS PERI Y SISTEMAS GENERALES

NORMAS URBANÍSTICAS. ORDENANZAS REGULADORAS

1. GENERALIDADES

2. NORMAS BÁSICAS DE LA EDIFICACIÓN

3. NORMAS BÁSICAS DE LOS USOS

4. NORMAS BÁSICAS DE LA URBANIZACIÓN

5. ORDENANZAS

6. NORMATIVA ACUERDO COMISIÓN TERRITORIAL DEL ORDENACIÓN DEL TERRITORIO Y URBANISMO

1. GENERALIDADES.

1.1. Naturaleza, Marco Legal y Ámbito.

La naturaleza de la presente Innovación ha quedado definida en su memoria.

El marco legal en el que deberá desarrollarse la normativa urbanística del presente documento será el propio PGOU de Baza.

El ámbito coincide con la delimitación del mismo establecida en el Plan General de Ordenación Urbana para los suelos calificados como Hábitat de Casas Cueva.

1.2. Vigencia y revisión de la innovación.

La innovación proyectada tendrá vigencia indefinida a partir de su aprobación definitiva, y podrá ser revisado como consecuencia de cambios en el marco legal o cambios notables en la percepción de su realidad Patrimonial o Urbana derivadas de otros aspectos socioeconómicos, culturales, técnicos, etc.

1.3. Competencias administrativas.

Las competencias administrativas son las derivadas del desarrollo de la ordenación urbana. En las normas urbanísticas se señalan las competencias que corresponden a la administración del Estado, Autonómica y Municipal, si las hubieres, de manera que pueda facilitarse el entendimiento de la aplicación del Plan.

1.4. Desarrollo y modificación del plan.

- Base Cartográfica y Catastral.

El levantamiento cartográfico sobre el que se ha trabajado es el vuelo realizado en el año 2.000 por ser la única cartografía existente de dicha parte del municipio, completado con el Catastral de 2.008 por ser el más reciente de los realizados en el municipio y el que refleja la realidad física actual, además de recoger las cuevas aunque sea de manera orientativa. Pues no existe cartografía previa del ámbito, ni se ha conseguido que se haga una expresamente para ello como hubiera sido deseable.

Del vuelo aéreo se ha utilizado la información general, representación de la volumetría de la edificación, ordenación, edificación, topografía, etc.

Para la ubicación de las cuevas y algunas de edificaciones recientes se ha utilizado el catastral de 2.008, acompañado de un extenso trabajo de campo.

Las determinaciones de la presente Innovación se han podido precisar en grado suficiente para su tramitación y aprobación. No obstante, se recomienda la elaboración de cartografía 1/500 completada con nivel de precisión catastral, en lo que se refiere a parcelación y edificación. Esta cartografía completada y revisada sería, además, de gran utilidad para el desarrollo del los futuros Planes Especiales de Reforma Interior.

- Desarrollo y ejecución del plan.

Las normas urbanísticas regulan las actuaciones de todo tipo en desarrollo y ejecución de la Innovación, así como aquellas que requieren la modificación o revisión.

1.5. Actuaciones urbanísticas para la ejecución de la innovación.

- Las actuaciones urbanísticas de ejecución de la Innovación se llevarán a cabo de acuerdo con lo previsto en la vigente legislación del Suelo, mediante la redacción del Plan Especial, la redacción de los diferentes PERI delimitados y su posterior gestión mediante cualquiera otra de las modalidades legalmente prevista.

- Si además de los PERI previstos fuera necesario una nueva delimitación de los mismos o su modificación, se acordará por el Ayuntamiento de oficio o a petición de parte interesada y previos los trámites de aprobación inicial e información pública.

Para la delimitación de nuevas unidades de ejecución no contenidas en la presente Innovación se seguirá lo establecido en el artículo 106 de la LOUA.

- Los PERI se desarrollarán por el sistema de actuación previsto en el presente documento.

- Compensación.

- Cooperación.

- Expropiación.

- Las unidades de ejecución podrán ser discontinuas. La equidistribución de cargas y beneficios podrá hacerse mediante la formulación del correspondiente Proyecto de Cooperación o Reparcelación, que podrá quedar reducido a una simple compensación mediante transferencias de aprovechamiento y/o liquidaciones económicas sustitutivas o complementarias.

- Los terrenos destinados a dotaciones públicas de carácter general no incluidos en PERI, se obtendrán mediante la materialización de los aprovechamientos urbanísticos de su titular en otros sectores, o mediante expropiación u ocupación forzosa.

- Los terrenos destinados a usos dotacionales, de interés público y social, de carácter general o local, tienen atribuidos aprovechamientos urbanísticos a efectos de regulación de la edificación que no computarán como aprovechamiento lucrativo. Esto será aplicable a las parcelas señaladas en el Plan que, en desarrollo del mismo, se destinen a dichos usos dotacionales.

2. NORMAS BÁSICAS DE EDIFICACION.

Se recoge a continuación, siguiendo el mismo esquema del Plan General, aquellos aspectos en los que la presente Innovación introduce variaciones o nuevas determinaciones sobre las que el PGOU estableció. Para los aspectos no modificados, habrá que atenerse a lo que el PGOU establece.

2.1. Cómputo de la superficie edificada. (Artículo 10.34 PGOU).

Salvo que las normas de zona establezcan otros, para el cómputo de la superficie edificada se seguirán los siguientes criterios:

1. Se computara como superficie edificable la totalidad de la superficie de cueva existente o de nueva construcción.

2. No se computará como superficie edificada la de las construcciones bajo rasante ni los soportales, los pasajes de acceso a espacios libres públicos, los patios interiores de parcela que no estén cubiertos aunque estén cerrados en todo su perímetro y los cubiertos con elementos traslúcidos y ventilados perimetralmente, las plantas bajas porticadas, excepto las porciones cerradas que hubiera en ellas, las construcciones auxiliares cerradas con materiales translúcidos y construidos con estructura ligera desmontable, los elementos ornamentales en cubierta, y la superficie bajo la cubierta si carece de posibilidades de uso, o está destinada a depósitos u otras instalaciones generales del edificio.

3. Computarán íntegramente los cuartos de caldera, basuras, contadores y otros análogos, así como todos los cuerpos volados y cerrados y las edificaciones auxiliares no incluidas en la regla anterior.

4. Computarán como superficie edificada las construcciones cubiertas transitables abiertas en al menos uno de sus lados tales como pérgolas, porches, balcones, terrazas, miradores o similares, computándose a estos efectos un 50% de su superficie.

2.2. Altura máxima. (Artículo 10.38 PGOU).

Altura máxima es la señalada en el Plano de Calificación, Usos, Alineaciones y Rasantes o por las condiciones particulares de zona con valor límite de la altura de la edificación. De dicha altura se excluyen los áticos, salidas de escaleras, casetas de ascensores, etc., cuando los mismos estén autorizados.

A cada altura en número máximo de plantas corresponde con carácter general una altura métrica determinada que se expresa en la tabla adjunta, y que podrá limitarse en las condiciones particulares de norma de cada zona. Estas dos constantes, altura en unidades métricas y número de plantas, deberán cumplirse conjuntamente.

Núm. Plantas	Mínimo	Máximo
PB+1	6.5 m	8.00 m
PB+2	9.5 m	11.75 m
PB+3	12.5 m	15.75 m
PB+4	15.5 m	18.75 m

Con el objetivo de que en el entorno de cuevas no surjan volúmenes desproporcionados, para el caso de las tipologías Anexo Exterior de Casa-Cueva, la altura será de la siguiente forma:

Núm. Plantas	Mínimo	Máximo
PB	2.75 m	4.00 m
PB+1	5.50 m	7.00 m

2.3. Criterios para el establecimiento de la cota de referencia y de la altura. (Artículo 10.42 PGOU).

Edificios con alineación obligatoria a vial:

En los edificios cuya línea de edificación de fachada deba situarse obligatoriamente alineada a vial, la determinación de la cota de referencia o punto de origen para la medición de la altura máxima permitida será diferente para cada uno de los supuestos siguientes:

- Edificios con frente a una sola vía, o con frente a dos o más vías formando esquina o chaflán:

Para la medición de la altura de la edificación se tomará como cota de referencia la de la calle o acera en contacto con la fachada del inmueble, teniendo en cuenta las siguientes situaciones:

Si la diferencia de niveles entre los extremos de un tramo continuo de fachada es igual o menor a ciento cincuenta (150) centímetros, la cota de referencia para la medición de la altura se tomará en el punto de la fachada coincidente con la rasante de la calle o acera de cota media entre las extremas. En todo caso se deberá cumplir además que la cara superior del forjado de planta baja no podrá situarse a una altura superior a los ciento cincuenta (150) centímetros respecto de la rasante de la calle o acera en contacto con la fachada en ningún punto de ésta.

Si por el contrario, la diferencia de niveles entre los extremos de un tramo continuo de fachada es superior a ciento cincuenta (150) centímetros, se dividirá escalonando la fachada en los tramos que sean necesarios para poder aplicar en cada uno de ellos la regla establecida en el apartado anterior.

- Edificación en solares con frente a dos vías paralelas u oblicuas que no formen ni esquina ni chaflán.

Los edificios en solares con frente a dos vías paralelas o oblicuas que no formen ni esquina ni chaflán, se regularán a efectos de establecimiento de la cota de referencia y medición de la altura máxima permitida, por las determinaciones establecidas en el apartado 1.1 del presente artículo para cada uno de dichos frentes.

- Edificación escalonada.

La cota de referencia y la medición de la altura máxima en la fachada vinculada al vial se regirán por las determinaciones expresadas en los puntos anteriores.

Además para el establecimiento de la cota de referencia y medición de alturas de los volúmenes interiores se atenderá a lo señalado en el .2.1 de esta normativa para edificios exentos. La aplicación de las disposiciones de este último artículo podrá, en casos de pendiente acusada del terreno, limitar la altura y número de plantas recayentes al vial al que se vincula la edificación.

Edificios exentos:

La cota de referencia es la rasante del terreno (resultante de trazar una línea entre las cotas del terreno natural en contacto con la alineación del vial inferior y superior, obteniéndose así la pendiente media uniforme de ladera), siempre que esta se encuentre comprendida entre las rasantes de los viales que circunden a la manzana donde se ubique y no pudiendo en ningún punto de la parcela superarse la altura máxima fijada para la edificación por la normativa del presente PGOU.

Igualmente la cara superior del forjado de suelo de planta baja no podrá situarse en ningún punto por encima de ciento cincuenta (150) centímetros respecto a la cota de referencia.

En consecuencia, en terrenos de pendiente acusada la planta baja habrá de fraccionarse en el número conveniente de partes para cumplir con la condición antedicha, no pudiendo sobrepasarse la altura máxima autorizada en ninguna sección longitudinal o transversal del propio edificio.

Así mismo, para adaptarse a la pendiente del terreno, los volúmenes edificados que se construyan sobre cada planta o parte de planta que tengan la consideración de planta baja, se someterán a las condiciones de altura máxima que se fijan en la presente normativa, y la edificabilidad total no deberá ser en ningún caso superior a la que resultara de edificar en un terreno con características horizontales.

Anexo Exterior de Casa-Cueva (AC):

Para determinar la altura de la edificación se tomara como referencia la cota más baja de las siguiente; la cotas de intersección de cualquiera de las fachadas del Anexo de Casa-Cueva con el terreno (sea terreno natural o modificado), la cota del Espacio Libre de Acceso, o en su defecto, la cota del vial que le da acceso al Anexo de Casa-Cueva.

La altura medida desde la cara superior del forjado de cubierta en el lugar más alto de la edificación, hasta el punto establecido como cota de referencia según el párrafo anterior, nunca sobrepasará la altura máxima establecida.

2.4. Planta piso y habitaciones cueva. (Artículo 10.50 PGOU).

La altura libre de las plantas piso será como mínimo de doscientos cincuenta (250) centímetros.

Para el caso de tipologías de Anexo Exterior de Casa-Cueva (AC), la altura libre de las plantas piso será como mínimo de doscientos treinta y cinco (235) centímetros.

La altura libre de las habitaciones cueva, cuando estén destinadas a vivienda, será como mínimo de doscientos treinta y cinco (235) centímetros, pudiendo reducirse esta altura hasta los doscientos quince (215) centímetros en el perímetro de la habitación y en los pasillo que comunican las habitaciones entre sí.

Cuando el uso de la habitación cueva sea el de trastero o cochera, la altura libre mínima será de doscientos veinte (220) centímetros, pudiendo reducirse esta altura hasta los doscientos (200) centímetros en el perímetro de la habitación.

2.5. Piezas habitables. (Artículo 10.71 PGOU).

Se considerará pieza habitable toda aquélla en la que desarrollen actividades de estancia, reposo o trabajo que requieran la permanencia prolongada de personas.

Toda pieza habitable deberá satisfacer alguna de las condiciones que se señalan en el artículo anterior. Se exceptúan las pertenecientes a aquellos locales que deban o puedan carecer de huecos en razón de la actividad que en ellos se desarrolle, y siempre que cuenten con instalación mecánica de ventilación y acondicionamiento de aire.

Se considerarán piezas habitables o vivideras todas las integradas en la vivienda, excepto baños, aseos, lavaderos, trasteros, bodegas, cocheras y similares. A efectos de cómputo de número de piezas habitables en apartamentos, se considerará una sola pieza al conjunto de cocina-estancia-comedor cuando estén integradas en un mismo espacio siendo la comunicación entre ambas un paramento vertical libre o practicable de al menos 3 m² de superficie y la superficie útil de la zona destinada a cocina menor de 9 m.

En el caso de casa-cueva, además de las habitaciones que cumplan las determinaciones del siguiente punto. (Artículo 10.73 PGOU), también se considerará pieza habitable aquellas habitaciones-cueva interiores que cuenten con iluminación natural adecuada (que podrá ser cenital) y con una renovación de aire también adecuada. Estos extremos habrán de ser suficientemente justificados en los correspondientes proyectos.

2.6. Ventilación e iluminación. (Artículo 10.73 PGOU)

Los huecos de ventilación e iluminación de las piezas habitables deberán tener una superficie no inferior a un décimo (1/10) de la planta del local.

Cada una de las piezas habitables dispondrá de una superficie practicable con una dimensión de, al menos, la equivalente a un veinteavo (1/20) de la superficie útil de la pieza.

Las habitaciones-cueva interiores, para poder ser habitables habrán de disponer de iluminación y ventilación natural adecuadas. La iluminación natural habrá de conseguirse, al menos, mediante una chimenea de diámetro mínimo 300 mm que por reflexión introduzca la luz natural y el sol en el interior de la habitación. La ventilación se garantizará por un sistema de renovación de aire. Para ello, la habitación dispondrá tanto de entrada como de salida de aire desde el exterior que garantice una renovación de 5 litros por segundo y por ocupante para el caso de dormitorios y de 3 litros por segundo y por ocupante para el caso de salón y comedor.

Las cocinas, así como cualquier otra pieza donde se produzca combustión o gases, dispondrán de conductos independientes o ventilación forzada para su eliminación.

La ventilación de las piezas no habitables tales como aseos, baños, cuartos de calefacción, de basura, de acondicionamiento de aire, despensas, trasteros y garajes, podrá llevarse a cabo mediante sistemas artificiales de ventilación forzada o por otros medios mecánicos. Estos espacios, dispondrán al menos de un conducto de diámetro mínimo de 90 mm que comunique directamente con el espacio exterior.

Cuando alguna dependencia haya de cumplir algún reglamento o ley específica que le afecte, se remitirá en su cumplimiento a dicha normativa.

3. NORMAS BASICAS DE LOS USOS.

Al igual que en el punto anterior, Normas Básicas de Edificación, se recoge a continuación aquellos aspectos en los que la presente Innovación introduce variaciones o nuevas determinaciones sobre las que el PGOU estableció. Para los aspectos no modificados, habrá que atenerse a lo que el PGOU establece.

3.1. Vivienda exterior. (Artículo 10.137 PGOU).

Todas las piezas habitables de las viviendas de nueva edificación tendrán huecos que abran a espacio abierto o patios de luces que cumplan las condiciones establecidas en estas Normas y, para tener la condición de vivienda exterior, al menos los huecos de dos (2) de las piezas habitables recaerán sobre calle o espacio libre público o Espacio Libre Privado (LP).

Ninguna vivienda en edificio plurifamiliar de nueva edificación tendrá pieza habitable alguna con el piso en nivel inferior al del terreno en contacto con ella.

Se considerarán piezas habitables o vivideras todas las integradas en la vivienda, excepto baños, aseos, lavaderos, trasteros, bodegas, cocheras y similares. A efectos de cómputo de número de piezas habitables en apartamentos, se considerará una sola pieza al conjunto de cocina-estancia-comedor cuando estén integradas en un mismo espacio siendo la comunicación entre ambas un paramento vertical libre o practicable de al menos 3 m² de superficie y la superficie útil de la zona destinada a cocina menor de 9 m².

3.2. Altura de los techos. (Artículo 10.140 PGOU).

La distancia libre mínima medida verticalmente entre el suelo y el techo será de doscientos cincuenta (250) centímetros, al menos en el setenta y cinco por ciento (75%) de su superficie útil, pudiendo reducirse hasta doscientos veinte (220) centímetros en el resto.

Para el caso de anexo Exterior de Casa-Cueva (AC), la altura libre de las plantas piso será como mínimo de doscientos treinta y cinco (235) centímetros.

La altura libre de las habitaciones cueva, cuando estén destinadas a vivienda, será como mínimo de doscientos treinta y cinco (235) centímetros, pudiendo reducirse esta altura hasta los doscientos quince (215) centímetros en el perímetro de la habitación y en los pasillo que comunican las habitaciones entre sí.

En viviendas unifamiliares desarrolladas en dos o más niveles podrán mantener alturas inferiores a doscientos cincuenta (250) centímetros hasta en el cincuenta y cinco por ciento (55%) de la superficie útil. Esta altura no podrá reducirse de los doscientos veinte (220) centímetros.

Cuando el uso de la habitación cueva sea el de trastero o cochera, la altura libre mínima será de doscientos veinte (220) centímetros, pudiendo reducirse esta altura hasta los doscientos (200) centímetros en el perímetro de la habitación.

USO ESPACIOS LIBRES.

3.3. Definición y usos pormenorizados. (Artículo 10.199 PGOU).

El uso espacios libres comprende los terrenos destinados al esparcimiento, reposo, recreo y salubridad de la población; a proteger y acondicionar el sistema viario; y en general a mejorar las condiciones estéticas de la ciudad. En razón de su destino, se caracterizan por sus plantaciones de arbolado y jardinería, y por su nula o escasa edificación en todo caso vinculada a la naturaleza del uso.

Comprende los siguientes usos pormenorizados:

A) Zonas verdes, jardines y plazas: son aquellos espacios libres enclavados en áreas de usos globales residencial, industrial o de servicios terciarios, destinados al disfrute de la población y con un alto grado de acondicionamiento, ajardinamiento y mobiliario urbano.

B) Parques: son los espacios libres ajardinados o forestados con incidencia importante en la estructura, forma, calidad y salubridad de la ciudad, destinados básica aunque no exclusivamente al ocio y reposo de la población.

C) Áreas de ocio, recinto ferial: son aquellos otros espacios libres cuyo destino específico como tales se complementa en grado máximo con actividades culturales, recreativas, de espectáculos al aire libre y análogas, tales como ferias, atracciones, etc.

D) Parques suburbanos fluviales: son espacios libres vinculados en general a un río y próximos a la población en una situación periurbana y cuyo destino es la puesta en valor de los recursos naturales y paisajísticos del río y sus riberas, la mejora de la integración espacio rural-río-ciudad y el aprovechamiento del lugar por la población como zona de recreo.

E) Ensanches de cuevas, plazoletas de acceso a casas-cueva: son los Espacio Libre Privado que contribuyen de un modo determinante a la configuración del entorno de cuevas.

3.4. Condiciones particulares de las zonas verdes, jardines y plazas. (Artículo 10.200 PGOU).

Las zonas verdes, que se identifican en el Plano de Ordenación se adecuarán básicamente para estancia de las personas y su acondicionamiento atenderá prioritariamente a razones estéticas, siendo sus elementos fundamentales el arbolado, la plantación de arbustivas, la pavimentación y el mobiliario urbano. Admitirán usos públicos deportivos, recreativos y sociales subordinados a su destino, en instalaciones cubiertas o descubiertas, hasta una ocupación máxima del 10% de la superficie de la zona.

Se diseñarán teniendo en cuenta la función urbana que deben cumplir. En aquellos cuya función sea de acompañamiento del viario, la alteración de la posición relativa o la cuantía entre la calzada y el área ajardinada que presente una mejora para la circulación se entenderá que no modifica el Plan General.

PLAZOLETAS O ENSANCHES DE CUEVA Y CASAS-CUEVA.

Los Espacios Libres Privados que se identifican en el Plano de Ordenación Completa como LP, son los lugares, que a modo de atrio dan acceso a la casa-cueva y entorno a los cuales se desarrolla el programa de la cueva o casa-cueva. Son un elemento esencial del conjunto arquitectónico.

Estarán libres de edificación al menos por uno de sus lados, que será el que permite el acceso y lo comunica con el espacio libre público (calle, plaza, etc..). Este lateral que comunica con el espacio público estará abierto o podrá cerrase con una cancela que permita una relación visual entre espacio exterior e interior a la plazoleta.

El resto de los paramentos que configuran este espacio estará formado por: la cueva, la construcción anexa a la cueva (AC ) y el cerro de la cueva (ZC).

Los laterales que configuran este espacio podrán vallarse con fábricas opacas enfoscadas y pintadas a la cal, hasta una altura máxima de 2 metros.

No se podrá edificar en estos espacios y solamente se permitirán pérgolas que ocupen un máximo de 30% de la superficie de la plazoleta y que no ocupen más de 15 m².

4. NORMAS BÁSICAS DE LA URBANIZACIÓN.

Se recoge a continuación aquellos aspectos en los que la presente Innovación introduce variaciones o nuevas determinaciones sobre las que el PGOU estableció. Para los aspectos no modificados, habrá que atenerse a lo que el PGOU establece.

LA URBANIZACIÓN DE LOS ESPACIOS VIARIOS.

4.1. Condiciones de diseño del Viario. (Artículo 10.221 PGOU).

1. Las autopistas y autovías se diseñarán con arreglo a su normativa específica de aplicación que dimanaren de los organismos competentes de la Administración del Estado y de la Junta de Andalucía.

2. Los elementos de la red principal que no posean carácter de autopista o autovía y cuya traza discurra por suelo no urbanizable, se diseñarán con arreglo a lo que disponen las Instrucciones de Carreteras y las normas e instrucciones de aplicación que dimanaren de los organismos competentes de la Administración del Estado y de la Junta de Andalucía.

3. Las carreteras convencionales de nueva construcción y aquellas en las que se realizasen obras de acondicionamiento, ensanche o modificación, cumplirán las condiciones exigidas en la Ley de Carreteras y en su Reglamento, así como en la Instrucción de Carreteras.

4. El resto de las vías urbanas se diseñará de acuerdo con las condiciones que se establecieren por los organismos competentes de la Administración del Estado, y por los criterios de diseño que pudiera establecer el Ayuntamiento y por cuantas condiciones de aplicación estén contenidas en estas Normas.

5. El diseño de las vías representado en la documentación gráfica del Plan es vinculante en lo referido a alineaciones, trazados y rasantes, cuando éstas se especifiquen, y orientativo en lo referente a distribución de la sección de la calle entre aceras y calzadas; no obstante, la variación de esta distribución, que no representará modificación del Plan General, habrá de atenerse al resto de criterios enunciados en este artículo y sus anexos correspondientes, debiendo en todo caso estar adecuadamente justificada. El diseño del viario en el Suelo Urbano No Consolidado del ámbito de las Cuevas tendrá carácter vinculante u orientativo según quede establecido en su ficha correspondiente.

6. Para el dimensionamiento de las vías se atenderá de manera general a la Orden VIV/561/2010, de 1 de febrero d, por la que se desarrolla el documento técnico de condiciones básicas de accesibilidad y no discriminación para el acceso y utilización de los espacios públicos urbanizados y al Decreto 293/2009, de 7 de julio, por el que se aprueba el Reglamento que regula las Normas para la Accesibilidad en las Infraestructuras, el Urbanismo, la Edificación y el Transporte en Andalucía; si bien se establecen de manera particular según el tipo de vía los siguientes criterios:

a) Viales:

a.1) Los viales de uso peatonal o de tráfico compartido deberán tener una dimensión transversal mínima de nueve (9) metros entre alineaciones. En el desarrollo de los Sectores de Suelo Urbanizable Residencial, deberán de contemplarse un máximo del 30% de este tipo de viales, debiendo el resto ser de una sección mínima de doce (12) metros.

a.2) Los viales de tráfico en zonas de uso residencial unifamiliar tendrán una dimensión transversal mínima de doce (12) metros entre alineaciones, con una dimensión mínima de acerado de ciento ochenta (180) centímetros. Excepcionalmente se podrán prever calles de anchura mínima nueve (9) metros en zonas de uso exclusivo residencial unifamiliar con sentido de circulación único y cuando las edificaciones se dispongan retranqueadas respecto de la alineación.

a.3) Los viales de tráfico en zonas de uso plurifamiliar, terciario o mixto tendrán una dimensión transversal mínima de quince (15) metros entre alineaciones, con una dimensión mínima de acerado de doscientos (200) centímetros.

a.4) Los viales de tráfico en zonas de uso industrial tendrán una dimensión transversal mínima de dieciocho (18) metros entre alineaciones, con una dimensión mínima de acerado de doscientos cincuenta (250) centímetros.

Dada la peculiaridad del entorno del ámbito de la Cuevas, con particularidades físicas y topográficas especiales, será necesario establecer criterios que den respuesta de manera más amplia a la diversidad existente, por lo que se establecerá una jerarquía de viales específica para el ámbito con 5 niveles de viario.

a.5) Viario principal Cuevas. Serán los viales de conexión del ámbito con el resto de la ciudad y el vial vertebrador norte-sur. Tendrán una dimensión transversal mínima de diez (10) metros entre alineaciones, con una dimensión mínima de acerado de ciento ochenta (180) centímetros.

a.6) Viario primario Cuevas. Serán los viales principales de conexión de los distintos barrios entre sí y con los viarios principales. Tendrán una dimensión transversal mínima de ocho (8) metros entre alineaciones, con una dimensión mínima de acerado de ciento ochenta (180) centímetros.

a.7) Viario Secundario Cuevas. Serán los viales de comunicación interiores a cada barrio. Tendrán una dimensión transversal mínima de seis (6) metros entre alineaciones, su pavimentación será continua (eliminando el desnivel entre calzada y acerado) pero será obligatorio diferenciar claramente el ámbito del acerado, que no será inferior al establecido por la Normativa existente.

a.8) Viario Terciario Cuevas. Serán los viales sin salida que conectarán el viario secundario con los accesos a las propiedades. Tendrán una dimensión transversal mínima de cuatro (4) metros entre alineaciones, su pavimentación será continua. Dado que no existirá diferenciación entre calzada y acerado, por ser circulación compartida, deberá realizarse un tratamiento de pavimentación y señalización que establezca sin lugar a dudas la prevalencia del peatón sobre el vehículo, a fin de garantizar la Normativa de accesibilidad.

b) Calzadas:

b.1) Las bandas de estacionamiento estarán prohibidas en autopistas, autovías y carreteras. En las vías primarias, si las hubiere, serán en línea, con una sección a ser posible de doscientos veinte (220) centímetros. En el viario medio serán preferentemente en línea con una dimensión mínima de doscientos (200) centímetros.

b.2) Las bandas de circulación serán de trescientos cincuenta (350) centímetros de ancho en autopistas, autovías y carreteras, y con una sección recomendada de trescientos veinticinco (325) centímetros de ancho en vías primarias y trescientos (300) centímetros en viario medio, atendiendo a los condicionantes de velocidad, seguridad y organización del tráfico en cada uno de los tipos. La anchura de todas las vías primarias será compatible con la implantación de carril reservado al transporte colectivo, anulando si fuere preciso banda de aparcamiento.

En el ámbito de la Cuevas será necesario adaptar los criterios de calzada a la jerarquía específica de viales establecida anteriormente.

b.3) Las bandas de estacionamiento en los viarios principales cuevas, si las hubiere, serán en línea, con una sección a ser posible de doscientos veinte (220) centímetros. En el viario primario cuevas serán preferentemente en línea con una dimensión mínima de doscientos (200) centímetros. Cuando el viario secundario cuevas disponga de dimensiones que permita albergar banda de estacionamiento deberá realizarse un estudio individualizado para definir la solución adecuada a la Normativa.

b.4) Las bandas de circulación serán de trescientos veinticinco (320) centímetros de ancho mínimo en el viario principal cuevas y con una sección mínima de doscientos cuarenta (240) centímetros en viario primario cuevas y secundario cuevas, atendiendo a los condicionantes de velocidad, seguridad y organización del tráfico en cada uno de los tipos. La anchura del viario principal cuevas será compatible con la implantación de carril reservado al transporte colectivo, anulando si fuere preciso banda de aparcamiento.

7. En los casos en los que el desarrollo de sectores, pueda afectar en su urbanización a elementos que puedan incidir en las carreteras y sus elementos funcionales, así como a la estabilidad de los terrenos circundantes (ubicación de sumideros, definición de paquetes de firme, saneamiento y abastecimiento, alumbrado, señalización, etc) deberán someterse al informe preceptivo que prevé el Artículo 21 del Reglamento General de Carreteras aprobado por el Real Decreto 1812/1994, de 2 de septiembre.

4.2. Dimensiones y características de las sendas públicas para peatones. (Artículo 10.222 PGOU).

El diseño del dimensionamiento de las sendas públicas cumplirá con la Orden VIV/561/2010, de 1 de febrero d, por la que se desarrolla el documento técnico de condiciones básicas de accesibilidad y no discriminación para el acceso y utilización de los espacios públicos urbanizados y el Decreto 293/2009, de 7 de julio, por el que se aprueba el Reglamento que regula las Normas para la Accesibilidad en las Infraestructuras, el Urbanismo, la Edificación y el Transporte en Andalucía; siendo sus características generales:

1. La anchura mínima pavimentada para la circulación de peatones en las aceras será de ciento ochenta (180) centímetros; si en la trama urbana consolidad hubiera estrechamientos puntuales inferiores a cincuenta (150) centímetros será necesario hacer un estudio individualizado de los mismos para garantizar la máxima accesibilidad. En las calles en las que sean previsibles concentraciones importantes de peatones, sea por su carácter comercial u otra cualquier causa, la anchura mínima será de trescientos (300) centímetros, siendo en cualquier caso la anchura óptima una función de la circulación de peatones y el mobiliario urbano a disponer.

No obstante, atendiendo a la alta consolidación y la especial configuración del Centro Histórico y de las barriadas tradicionales se admitirán en dichas zonas propuestas específicas de acerado que garanticen la máxima accesibilidad. En los supuestos en que en dichos mínimos no puedan ser atendidos, se recurrirá, como diseño preferente, al de las calles de circulación compartida.

2. Los acerados que acompañan a las vías de circulación tendrán una pendiente longitudinal mínima del uno por ciento (1%) para evacuación de aguas pluviales y una máxima del seis por ciento (6%), su pendiente transversal máxima será del dos por ciento (2%).

Estos límites podrán sobrepasarse, previa justificación de su necesidad, siempre que se cumplan los siguientes requisitos:

a. Para pendiente inferiores al uno por ciento (1%), cuando se asegure transversalmente o con amplitud de dispositivos la recogida de aguas pluviales.

b. Para pendientes superiores al seis por ciento (6%), cuando se disponga como ampliación de acera una escalera pública con rellanos de ciento veinte (120) centímetros de longitud mínima y pendiente máxima del ocho por ciento (8%).

c. Si hubiese un itinerario alternativo que suprima las barreras arquitectónicas, podrán disponerse escaleras con peldaños de huella mínima de treinta y cinco (310) centímetros, en un número máximo de diez (10) peldaños entre rellenos, que deberán tener una longitud mínima de ciento veinte (120) centímetros.

3. Las aceras, manteniendo una anchura mínima libre puntual de ciento cincuenta (150) centímetros, se podrán acompañar de alineaciones de árboles. Estos se plantarán conservando la guía principal y con un tronco recto, con tutores y protecciones que aseguren su enraizamiento y crecimiento en los primeros años.

4. Las características de su pavimento serán acordes con su función, movimiento exclusivo de personas y excepcionalmente de vehículos, por lo que deberán ser resistentes al paso ocasional tanto de vehículos ligeros como de obra y de mantenimiento.

5. Dada la peculiaridad del entorno del ámbito de la Cuevas, con particularidades físicas y topográficas especiales, será necesario establecer el Viario peatonal Cuevas, que incluye todos los recorridos peatonales (caminos, veredas, sendas, etc) no incluidos en la descripción de viales del punto anterior , pues no discurren junto a ellos sino con trazado diferente, incluso sobre zonas de cuevas. Dada su naturaleza no se encuentran recogidos en ningún documento de planeamiento pero en el caso de que se alteren o realicen de nuevo trazado serán preceptivas además de la licencia municipal las autorizaciones o concesiones que sean pertinentes otorgar por parte del titular, y sobre todo en caso de que la intervención se realice sobre suelos que pertenezcan al dominio público.

Su anchura mínima pavimentada para la circulación de peatones en las aceras será de ciento ochenta (180) centímetros; si en la trama urbana consolidad hubiera estrechamientos puntuales inferiores a cincuenta (150) centímetros será necesario hacer un estudio individualizado de los mismos para garantizar la máxima accesibilidad, en las zonas de alta consolidación se admitirán propuestas específicas de acerado que garanticen la máxima accesibilidad.

La limitaciones de pendiente longitudinal y transversal de estos viales será la misma que para el resto de viales, pero dada la especial topografía del terreno y la naturaleza de los mismos podrán aceptarse soluciones que las sobrepasen, previa justificación de su necesidad.

4.3. Pavimentación de las vías públicas. (Artículo 10.223 PGOU).

1. La pavimentación de aceras y calzadas se hará teniendo en cuenta las condiciones del soporte y las del tránsito que discurrirá sobre ellas, así como las que se deriven de los condicionantes de ordenación urbana.

2. La separación entre las áreas dominadas por el peatón y el automóvil se manifestará de forma que queden claramente definidos sus perímetros, estableciendo esta separación normalmente mediante resalte o bordillo. A tales efectos, se diversificarán los materiales de pavimentación de acuerdo con su diferente función y categoría, circulación de personas o vehículos, lugares de estancia de personas, estacionamiento de vehículos, calles compartidas, cruces de peatones, vados de vehículos, etc.

3. El pavimento de las sendas de circulación de los peatones y las plazas facilitará la cómoda circulación de personas y vehículos de mano, se distinguirán las porciones de aquellas que ocasionalmente pudieran ser atravesadas por vehículos a motor, que no deformarán su perfil longitudinal sino que tendrán acceso por achaflanado del bordillo.

4. Las tapas de arquetas, registro, etc. se dispondrán teniendo en cuenta las juntas de los elementos del pavimento y se nivelarán con su plano. La disposición de imbornales será tal que las rejillas sean transversales al sentido de la marcha rodada.

5. Dada la peculiaridad del entorno del ámbito de la Cuevas, además de los criterios generales anteriores será necesario establecer algunos criterios específicos.

5.1. Viarios Rodados. La calzada para tráfico rodado se resolverá con pavimentos continuos adaptados al nivel de tránsito que se requiera, utilizándose preferiblemente firme alquitranado formado por riego de imprimación de betún y pavimento de hormigón asfáltico en caliente. En el caso de que se realizasen por particulares intervenciones de pavimentación sobre cuevas será necesario acompañar a la solicitud de la preceptiva licencia plano con levantamiento de la cueva afectada y reportaje fotográfico.

Deberán resolver adecuadamente la evacuación del agua de lluvia.

5.2. Viarios Peatonales. Las pavimentaciones de los viarios peatonales que discurran por el espacio calificado como Zona de Cuevas ZC (caminos, veredas, sendas, etc), y especialmente cuando lo hagan sobre las mismas, deberán ser continuos sin ligantes (enarenados, engravillados, zahorras, etc) o discontinuos sellados sobre arena y sin ligantes (adoquinados de hormigón, adoquines de piedras, pavimentos de madera, etc.). En cualquier caso no influirán en las condiciones de humedad del terreno por lo que deberán ser transpirables y permeables, tampoco provocarán interrupciones ni acumulaciones de aguas de lluvia, resolviendo cuando así sea necesario una adecuada evacuación de las aguas de lluvia.

Para cualquier intervención privada sobre dichos elementos, será necesario obtener los permisos preceptivos descritos en el artículo 10.222, siendo necesaria la redacción de una memoria técnica y plano descriptivo; especificando su alcance, si discurre sobre cuevas, la delimitación y estado de las mismas. Pues una mala ejecución puede generar daños incluso fuera de la zona de la propia actuación.

5.3. Acerado. La separación entre las áreas dominadas por el peatón y el automóvil se manifestará de forma que queden claramente definidos sus perímetros, fijándose los siguientes criterios en función de su jerarquía: en el viario principal y el primario de cuevas esta separación se establecerá normalmente mediante resalte o bordillo, en el viario secundario cuevas se realizara mediante cambios de pavimento y en el terciario cuevas se utilizará un tratamiento destinado al tránsito peatonal por ser compartido.

4.4. Calles de circulación compartida. (Artículo 10.224 PGOU).

En el ámbito de las Cuevas se estará a lo dispuesto para el resto del municipio.

LA URBANIZACIÓN DE LOS ESPACIOS LIBRES.

4.5. Urbanización. (Artículo 10.227 PGOU).

En el caso de espacios libre públicos, se estará a lo dispuesto por el Plan General, que establece que la urbanización se acomodará en lo posible a la configuración primitiva del terreno. En particular las zonas verdes dispuestas en terrenos de pendiente acusada deberán ordenarse mediante rebajes y abancalamientos que permitan su utilización como áreas de estancia y paseo, debidamente integradas a través de los elementos de articulación tales como itinerarios peatonales, escaleras, líneas de arbolado y otros análogos.

Cualquier intervención en un espacio libre que tenga debajo cueva deberá garantizar que no influirá en las condiciones de humedad del terreno, evitando filtraciones y daños a la misma.

4.6. Pavimentacion de plazoletas o “Ensanches de Cueva”. (Artículo 10.227 bis PGOU).

En estos espacios coexisten el tráfico rodado, el peatonal y en muchos casos la zona de estacionamiento, por lo que la pavimentación será continua evitando la impresión de separación entre calzada y acera; por consiguiente, no existirán diferencias físicas notables entre los distintos elementos de la sección transversal de la calle, si bien deberá quedar claro que se transita por un espacio fundamentalmente peatonal.

En los casos que bajo el espacio ocupado por la plazoleta existan cuevas deberá garantizarse que la pavimentación de la misma no influirá en las condiciones de humedad del terreno, por lo que deberán ser transpirables y permeables.

Deberá garantizarse y resolverse adecuadamente junto con el pavimento la recogida y salida de aguas pluviales, evitando embalsamientos y escorrentías pegadas a las fachadas. En el caso de que las cuevas de las que se sirve la plazoleta viertan a la misma las aguas de lluvia que discurren sobe ellas será necesario contemplar dicha eventualidad para su correcta evacuación.

Cualquier intervención privada sobre dichos elementos deberá ser comunicada al Ayuntamiento para su aprobación, aportando memoria técnica y plano descriptivo; especificando, si discurre sobre cuevas, la delimitación y estado de las mismas.

Las entradas y salidas de dichos espacios deberán reconocerse como tales por su propia ordenación. Debiendo disponerse ordenaciones y dispositivos específicos en las distintas partes de la zona de coexistencia destinadas a la circulación vehicular, de modo que los vehículos circulen a la velocidad de los peatones.

Los espacios de estacionamiento, en el caso de que los hubiere, deberán ser reconocibles, siendo preceptiva la autorización por parte del Ayuntamiento en el caso de que se encuentren en Espacio Público.

LAS INFRAESTRUCTURAS URBANAS BÁSICAS.

4.7. El dimensionamiento y la conexión de las redes. (Artículo 10.233 PGOU).

En el ámbito de las Cuevas se estará a lo dispuesto para el resto del municipio.

4.8. Red de abastecimiento. (Artículo 10.234 PGOU).

1. En cada sector, núcleo o zona poblada se garantizará el consumo interno de agua potable con un mínimo de trescientos sesenta (300) litros por habitante y día para uso doméstico o su equivalente para otros usos previsto en la zona servida de acuerdo con las instrucciones que a este fin establezca el Ayuntamiento. A éstos efectos se considerará en general en el suelo de uso global residencial una ocupación media de 3.5 habitantes por vivienda, y en los sectores de suelo industrial una dotación de 0.5 l/s por cada hectárea de suelo ordenado cifras que podrán ser alteradas con la justificación adecuada en el instrumento de planeamiento de desarrollo o proyecto de urbanización.

2. Con el fin de garantizar el suministro de la zona o áreas servida se dispondrán red y elementos accesorios que incluso si ello fuera necesario, saldrán fuera de los límites del sector, núcleo o área a servir, siendo propio del Proyecto y de la correspondiente urbanización los costos adicionales que en instalaciones, servidumbres y elementos accesorios ellos suponga. Asimismo se garantizará su conservación caso de que el Ayuntamiento no reconozca estos trazados internos a la red municipal.

3. En el ámbito de las Cueva se intentará evitar el trazado de la red de abastecimiento sobre las zonas donde existan cuevas, cuando no sea posible, se deberá entubar la red principal de abastecimiento con la suficiente diferencia de sección para permitir su sustitución, dejando registros de inspección máximo cada cien metros (100), de manera que pueda detectarse cualquier posible fuga. Será en cualquier caso el Ayuntamiento el que establezca, en función de la zona, la necesidad de su colocación.

4.9. Dimensiones y materiales de la red de abastecimiento. (Artículo 10.235 PGOU).

1. Las secciones, materiales, calidades, y piezas especiales a utilizar serán la que establezca el Ayuntamiento, empleándose con carácter general la fundición dúctil que podrá sustituirse por otro material con la aprobación del Ayuntamiento y previa justificación de su idoneidad.

2. El diámetro mínimo será de ochenta (80) milímetros en la red general de distribución.

3. Dadas las características especiales del ámbito de Las Cuevas en esta zona se empleará con carácter general el polietileno de baja densidad siendo su diámetro mínimo de ochenta milímetros (80). En las ocasiones que sea necesario entubar la instalación de abastecimiento se realizará con PVC corrugado de doble capa.

Se estará a lo dispuesto por el Ayuntamiento en cuanto a utilización de otros materiales diferentes a los descritos, secciones, calidades, y piezas especiales

4.10. Red de saneamiento y drenaje de aguas pluviales. (Artículo 10.236 PGOU).

1. Las redes sean redes separativas para la recogida de aguas pluviales y residuales, debiendo conducir las aguas residuales a la red que conduce a la EDAR, mientras que las pluviales desaguarán directamente a cauce público.

2. Las acometidas tendrán un diámetro mínimo de doscientos cincuenta (250) milímetros. Se dispondrá una acometida de saneamiento por cada portal en edificios de vivienda colectiva, salvo que las rasantes hidráulicas de la red no lo permitan.

3. La conexión a la red general de alcantarillado se hará al pozo de registro existente más próximo o mediante un pozo de registro de dimensiones mínimas ciento treinta (130) centímetros, siempre que la red existente tenga suficiente capacidad.

4. Los materiales a emplear y las calidades mínimas se adecuarán a los criterios de los servicios técnicos municipales en cada momento, que establecerán los materiales que se consideren más adecuados al uso y situación previstos.

5. En el ámbito de las Cueva se intentará evitar el trazado de la red de saneamiento sobre las zonas donde existan cuevas, cuando no sea posible, el Ayuntamiento requerirá que los proyectos de urbanización aporten las soluciones particulares necesarias para garantizar el control y mantenimiento de la instalación y que impidan las filtraciones sobre las cuevas. Pudiendo ser necesario hormigonar total o parcialmente la conducción, realizar registros poco distanciados, utilización de dimensione y/o materiales especiales, o aquellas otras medidas que eviten dañar la estructura de la cueva.

4.11. Drenaje de aguas pluviales en áreas de baja densidad y en Zona de Cuevas. (Artículo 10.237 PGOU).

1. En áreas de vivienda unifamiliar aislada de baja densidad exteriores al núcleo urbano, a red de drenaje que recoja las aguas pluviales de suelo público podrá discurrir en superficie, mediante los elementos de canalización adecuados hasta su vertido a los cauces naturales.

2. En este último caso la red de saneamiento recogerá de un modo separativo únicamente las aguas negras y las pluviales internas a las parcelas edificables, siempre que estas no tengan superficie libre considerable.

3. Los diámetros mínimos a emplear en la red serán de treinta (30) centímetros en la exterior y de veinte (20) centímetros en las acometidas domiciliarias.

Para pendiente inferior al cinco (5) por mil y en diámetros inferiores a cuarenta (40) centímetros, queda prohibido el uso del hormigón.

4. Se protegerán correctamente las tuberías caso de que discurran por espacios de calzada o aparcamiento si no hubiera una diferencia de cota superior a un (1) metro desde la clave hasta la superficie de calzada.

5. En las intervenciones en zonas de cuevas, a pesar de que el agua discurra por escorrentía por el terreno se deberá resolver dentro de la urbanización la correcta evacuación de las mismas, que será canalizada cuando así sea posible (sistema separativo). Del mismo modo se deberá recoger y solucionar en los proyectos de urbanización la existencia de goterones (canales por donde discurre el agua en parte alta de cuevas o entre propiedades), impidiendo su interrupción y posibilitando su correcta evacuación.

Se evitará en la medida de lo posible realizar líneas de recogida o evacuación de aguas pluviales pegadas a las fachadas y sobre espacios de cueva.

4.12. Instalaciones de alumbrado en viales y espacios libres públicos. (Artículo 10.239 PGOU).

1. Los niveles de iluminancia media en servicio y los coeficientes de uniformidad medios se fijarán justificadamente en los proyectos de urbanización para cada vía, recomendándose los niveles que a continuación se establecen con carácter general:

Viario urbano principal: mayor de 30 lux/uniformidad mayor de 0.45.

Viario urbano de carácter local: entre 25 y 15 lux/uniformidad mayor de 0.35.

Viario áreas industriales: entre 25 y 20 lux/uniformidad mayor de 0.35.

Plazas y áreas de estancia o paseo: entre 20 y 15 lux/uniformidad mayor de 0.30.

Parques y zonas ajardinadas: entre 5 y 15 lux/uniformidad mayor de 0.20.

En las glorietas y rotondas el nivel de iluminación será al menos un 50% superior al del vial incidente de mayor nivel, y su uniformidad media será superior a 0.55.

En el diseño de los viales se procurará la equidistancia entre los puntos de luz con carácter general, y la altura de las luminarias no superará la de la edificación en viales con anchura inferior a doce (12) metros.

2. Los centros de mando y protección se instalarán en lugares de uso público accesibles no sujetos a servidumbres. El régimen de funcionamiento de la instalación será un encendido y reducción de potencia nocturna mediante equipo estabilizador-reductor.

3. La alimentación de los puntos de luz se realizará en baja tensión mediante conducciones subterráneas, y sólo podrán instalarse en fachada cuando así lo autorice expresamente el Ayuntamiento. Para los cruces de calle se preverá siempre doble canalización, dejando una de reserva.

4. Los báculos o sustentaciones serán preferentemente de material aislante debidamente acreditado mediante ensayos u homologación, pudiendo excepcionalmente instalarse de acero o fundición con autorización previa del Ayuntamiento.

5. Las luminarias serán de tipo cerrado y construidas preferentemente con materiales aislantes o fundición de aluminio.

6. Para la iluminación de áreas o edificios monumentales se podrán instalar báculos y luminarias especiales no sujetas a las anteriores condiciones, previa autorización municipal.

7. Todos los soportes y elementos metálicos de la instalación accesibles y todas las luminarias se conectarán a tierra.

8. En entornos de cueva se deberá evitar cuando sea posible el trazado de la red de alumbrado público y especialmente la ubicación de los báculos sobre los espacios de cueva. Dadas las particularidades de estos espacios podrán plantearse soluciones técnicas especiales en cuanto a niveles de iluminancia, báculos, luminarias y materiales previa autorización municipal.

4.13. Las infraestructuras de energía eléctrica. (Artículo 10.240 PGOU)

1. Los proyectos de urbanización que traten de las obras para el abastecimiento de energía eléctrica, contemplarán las modificaciones de la red correspondiente al suelo urbano. La ejecución de las obras se acompañará en el tiempo con las del resto de la urbanización, dentro de una coordinación lógica que racionalice los procesos de ejecución de todas las obras programadas.

2. Para el cálculo de la demanda de energía de cada sector se considerarán las dotaciones establecidas en el Reglamento Electrotécnico de Baja Tensión.

3. En el suelo urbano, salvo que se justificara cabalmente su improcedencia, todas las instalaciones de abastecimiento de energía serán subterráneas. La ejecución de las obras necesarias para ello podrá ser exigida por el Ayuntamiento sólo cuando están acabadas las que definen alineaciones y rasantes o se hicieren simultáneamente. Excepcionalmente, en las áreas de uso industrial o, en general, en aquellas donde la densidad de población fuese baja, podrán autorizarse, previa justificación pormenorizada, tendidos aéreos, debiendo en todo caso discurrir éstos por los trazados que se señalen.

4. Cuando por necesidad del servicio sea necesario disponer subestaciones en el centro de gravedad de las cargas, se dispondrá bajo cubierto, en un edificio debidamente protegido y aislado, salvo que se dispusieran en terrenos destinados a tal fin o cumplieren las instrucciones de seguridad que se señalen.

5. Las estaciones de transformación se dispondrán bajo cubierto en edificios adecuados, a tal fin y como se ha señalado en el párrafo anterior, salvo en suelos industriales en los que se reservase localización expresa con especial condición de poder ser instalada a la intemperie.

6. En casos excepcionales podrá autorizarse el mantenimiento de líneas de distribución aéreas en baja tensión, debiendo justificarse adecuadamente la escasa incidencia tanto en aspectos de seguridad como ambientales.

7. En entornos de cueva se deberá evitar cuando sea posible el trazado de la red de energía eléctrica sobre los espacios de cueva, pudiendo el Ayuntamiento requerir que los proyectos de urbanización aporten las soluciones particulares necesarias que garanticen el control y mantenimiento de la instalación, pudiendo ser necesario hormigonar total o parcialmente la conducción, utilización de dimensiones y/o materiales especiales, etc.

De igual modo cuando sea necesario ubicar transformadores en entornos de cueva el Ayuntamiento podrá requerir especificaciones especiales a los mismos, independientes de las que fije la propia compañía suministradora, a fin de proteger dicho entorno.

4.14. Las infraestructuras de telecomunicaciones. (Artículo 10.241 PGOU).

1. Las infraestructuras de telecomunicaciones cumplirán las normativas, instrucciones y reglamentos que estipulen las instituciones, organismos o empresas a las que se confíe su explotación.

2. Los operadores inscritos en el Registro de operadores a través de la Comisión del Mercado de las Telecomunicaciones de acuerdo con lo establecido en la ley 32/2003, de 3 de noviembre, General de Telecomunicaciones, a la ocupación del dominio público y de la propiedad privada en la medida en que ello sea necesario para el establecimiento de la red pública de telecomunicaciones de que se trate.

3. Para poder ocupar el dominio público tendrán que obtener la autorización de la Administración titular del mismo y en cualquier caso del Ayuntamiento atendiendo a la normativa específica en materia de ordenación urbana o territorial, criterios de urbanización, medio ambiente y salud pública.

4. Se podrán imponer condiciones al ejercicio del derecho de ocupación por razonas de protección del medio ambiente, ordenación urbana o territorial o salud pública. En el caso de que tales condiciones impliquen la imposibilidad de llevar a cabo la ocupación del dominio público, el establecimiento de dicha condición deberá ir acompañada de las medidas necesarias, entre ellas el uso compartido de infraestructuras, para garantizar los derechos de los operadores establecidos en la Ley general de Telecomunicaciones.

5. En entornos de cueva se deberá evitar cuando sea posible el trazado de la red de infraestructuras de Telecomunicaciones sobre los espacios de cueva, pudiendo el Ayuntamiento requerir que los proyectos de urbanización aporten las soluciones particulares necesarias que garanticen el control y mantenimiento de la instalación, pudiendo ser necesario hormigonar total o parcialmente la conducción, utilización de dimensiones y/o materiales especiales, etc.

4.15. Disposiciones generales para otras conducciones. (Artículo 10.242 PGOU).

1. Cumplirán las normativas, instrucciones y reglamentos que estipulen las instituciones, organismos o empresas a las que se confíe su explotación.

2. Las competencias de la Corporación sobre las condiciones a cumplir por las diversas instalaciones en el interior de núcleos o zonas de expansión, se circunscribirán a vigilar la compatibilidad de la ocupación del dominio público municipal, con su afectación primigenia y básica y al cumplimiento y compatibilidad de dicha ocupación con las disposiciones y ordenanzas aprobadas por el Ayuntamiento.

3. Toda urbanización dispondrá de canalizaciones subterráneas para los servicios de energía y telefonía.

Asimismo se enterrarán o trasladarán los tendidos eléctricos que precisen atravesarla.

4. En entornos de cueva se deberá evitar cuando sea posible el trazado de canalizaciones subterráneas sobre los espacios de cueva, pudiendo el Ayuntamiento requerir que los proyectos de urbanización aporten las soluciones particulares necesarias que garanticen el control y mantenimiento de la instalación, pudiendo ser necesario hormigonar total o parcialmente la conducción, utilización de dimensiones y/o materiales especiales, etc.

4.16. Ordenación del subsuelo. (Artículo 10.244 PGOU).

1. Los proyectos de urbanización deberán resolver la concentración de los trazados de instalaciones y servicios básicos configurando una reserva o faja de suelo que a ser posible discurrirá por espacios libres no rodados e incluso no pavimentados.

2. Cuando se realicen proyectos de urbanización en los entornos de cueva y se proyecten trazados de instalaciones sobre las mismas será necesario recogerlo gráficamente, reflejando la delimitación de la cueva afectada así como su estado.

5. ORDENANZAS.

Se recoge a continuación aquellos aspectos en los que la presente Innovación introduce variaciones o nuevas determinaciones sobre las que el PGOU estableció. Por tanto para aquellas tipologías que no han sufrido variaciones habrá que atenerse a lo que el PGOU establece.

5.1. Zona de Cuevas (ZC), Anexo exterior de Casa-Cueva (AC) y espacios libres privados cuevas.

Delimitación.

Estas condiciones particulares se aplicarán en las zonas identificadas en el Plano de Ordenación con las letras ZC, AC y los espacios grafiados en los planos de ordenación con la trama correspondiente a los Espacios Libres Privados Cuevas.

Se establecen los parámetros urbanísticos que han de tener las cuevas y sus construcciones anexas. Se trata de elementos arquitectónicos muy diferentes en los que la cueva es el elemento fundamental y el resto de elementos la complementa. El otro elemento arquitectónico esencial y que junto a los anteriores configura un todo, es el del Espacio Libre Privado (LP). Se trata de los ensanches y plazoletas que sirven de acceso y de prolongación en el exterior de los espacios privados. Son elementos de transición entre el espacio público y el espacio habitado. Es un espacio necesario, pero que ocasiones requiere de desmonte de terreno y que por tanto, cuanto mayor sea el porcentaje más se alterará el entorno.

Las edificaciones existentes a la entrada en vigor de la presente Innovación e incluidas en ésta zona no quedan obligadas al cumplimiento de las condiciones particulares de parcelación, posición y forma de las edificaciones establecidas en los siguientes artículos, no pudiendo en ningún caso realizarse ampliaciones de la ocupación de suelo ni construcciones principales sobre los espacios libres de parcela. En caso de sustitución de la edificación podrán reproducirse las condiciones de posición y forma actuales o bien adaptarse a las establecidas en el Plan sin superar en ningún caso la edificabilidad anterior.

Condiciones Particulares de Parcelación.

Sin perjuicio de lo dispuesto en las Normas Urbanísticas serán edificables todas aquellas parcelas cuyas dimensiones cumplan los parámetros siguientes:

a. Superficie igual o superior a doscientos (200) metros cuadrados.

b. Diámetro de la circunferencia inscribible seis (6) metros.

c. Longitud de fachada igual o superior a seis metros y medio (6.50).

d. Las parcelas existentes a la entrada en vigor del presente documento que tengan una superficie inferior a la parcela mínima, serán edificables.

En caso de segregaciones, las parcelas segregadas irán vinculadas a la tipología ZC, AC y LP.

Posición de los elementos.

El Espacio Libre Privado estará situado junto al vial o plaza que da acceso a la parcela y será el espacio que comunica el espacio público con las edificaciones habitables.

Las edificaciones anexas (AC) estarán adosadas, al menos en dos de sus lados, a los cortes verticales realizados al terreno para la construcción de la cueva. En ningún caso aparecerán como edificaciones aisladas y exentas.

Espacios Libres Privados Cuevas.

Estará libre de edificación.

Tendrá una superficie mínima de 15 m².

Se podrá inscribir en él un círculo de diámetro tres metros y medio (3.50).

La rasante de este espació permitirá la salida del agua de lluvia por gravedad.

Este espacio podrá ser mancomunado.

Alturas.

Con el objetivo de que en el entorno de cuevas no surjan volúmenes desproporcionados, la altura del Anexo Exterior de Casa-Cueva será de la siguiente forma:

Núm. Plantas	Mínimo	Máximo
PB	2.75 m	3.75 m
PB+1	5.50 m	7.00 m

La altura medida desde la cara superior del forjado de cubierta en el lugar más alto de la edificación, hasta el punto más bajo de la edificación en cualquiera de sus fachadas (aunque no se trate de la fachada en la que se encuentra el forjado en el lugar más alto), bien se trate de la intersección de la edificación con el terreno, el vial o el espacio libre de acceso, nunca sobrepasará la altura máxima establecida.

Alineaciones, Retranqueos y Separaciones a Linderos.

El frente de cueva (se entiende por frente de cueva el corte vertical que se realiza al terreno y en el que se encuentra el acceso a la cueva y las ventanas de las habitaciones cueva que dan a ese frente) cuando sea paralelo a la entrada a la plazoleta, estará situado a más de tres metros y medio (3.50) del acceso. Cuando se encuentre en el lateral de la entrada a la plazoleta, podrá estar adosado al acceso.

Las edificaciones anexas (AC) cuando sea paralelo a la entrada a la plazoleta, estará situado a más de tres metros y medio (3.50) del acceso. Cuando se encuentre en el lateral de la entrada a la plazoleta, podrá estar adosada al vial o plaza.

Porcentaje de ocupación en planta de los diferentes elementos urbanísticos

Del total de la superficie de la parcela, la ocupación en planta de los diferentes elementos que la conforman será:

Un mínimo del 10% y un máximo del 20% lo ocupará el Espacio Libre Privado (LP). Su superficie nunca será inferior a 15 m² y en el caso de ser espacios comunitarios de varias cuevas su superficie será mayor o igual a 20 m²

Entre el 70% y el 90 % estará destinado a Zona de Cuevas (ZC)

Un máximo del 15% podrá estar destinado a edificación Anexo Cueva (AC). La superficie máxima de ocupación en planta de estas edificaciones no superará los 150, 175 o 200 m² según se trate de parcelas de hasta 1000, 1500 o más m² respectivamente. Siempre se aplicará el más restrictivo del valor obtenido.

Ocupación Bajo Rasante.

No se permiten construcciones bajo rasante, tomando como referencia la rasante de la plazoleta de acceso (LP).

Edificabilidad neta.

En Zona de Cuevas (ZC), con independencia de la superficie excavada existente, la superficie excavable será como máximo del 30% de la superficie de Zona de Cuevas, de tal manera que la superficie que ya exista excavada más la que se pretende excavar no superen el 30% de la superficie de Zona de Cuevas. Para determinar la edificabilidad, la totalidad de la superficie excavada será tenida en cuenta; es decir, el 100% de la superficie útil excavada. Por tanto, en la Zona de Cuevas, la edificabilidad será de  0.30 m²/m respecto de la superficie ocupada por ZC.

La edificabilidad de las construcciones anexas (AC) será de 1.00 m²/m² cuando se trate de una sola planta o de 1.60 m²/m cuando se trate de dos planta, respecto de la superficie ocupada por dichas edificación anexa.

La edificabilidad total de la parcela será el resultado de aplicar los parámetros establecidos en los párrafos y apartados de la presente ordenanza.

Superficie máxima edificable de Las edificaciones anexas (AC).

Las parcelas de superficie menor o igual a 1000 m², además de cumplir el resto de parámetros, tendrán limitada la superficie máxima en planta ocupada por anexos a 150 m.

Las parcelas de superficie mayor a 1.000 m² y menor o igual a 1.500 m², además de cumplir el resto de parámetros, tendrán limitada la superficie máxima en planta ocupada por anexos a 175 m y además.

Las parcelas de superficie mayor a 1.500 m², además de cumplir el resto de parámetros, tendrán limitada la superficie máxima en planta ocupada por anexos a 200 m².

Plantas Bajo Cubierta.

Se permite el uso de las plantas bajo cubierta en las condiciones establecidas en las Normas Generales. La superficie utilizada bajo cubierta computará edificabilidad a todos los efectos, contabilizándose como superficie construida las zonas de la edificación con altura libre superior a 1.50 metros aún cuando no se trate de espacios vivideros.

Áticos.

Se prohíben las plantas ático.

Patios.

Se autorizarán los patios de ventilación, luces y abiertos, de acuerdo con las dimensiones establecidas en las Normas Generales.

La suma de la superficie ocupada por el Espacio Libre Privado y los patios existentes, no supondrán más del 20% de la superficie de la parcela.

Condiciones Particulares de Uso.

El uso determinado será el residencial en su categoría de vivienda unifamiliar o plurifamiliar.

Además del uso determinado se permiten los siguientes usos pormenorizados:

* Locales comerciales.

* Talleres artesanales.

* Hospedaje.

En lo que respecta al uso de los cauces públicos existentes en el ámbito de la presente Innovación, habrá de cumplirse lo siguiente:

* Deberán de cumplirse los usos en las zonas de servidumbre y policía establecidos por los artículos 6 y 7 del Reglamento del Dominio Público Hidráulico. Así mismo, en la zona de flujo preferente se atenderá a lo dispuesto en los artículos 9 y 126 bis.3 del RDPH.

* Los usos previstos en los terrenos situados en zona de flujo preferente o zona inundable deberán cumplir las limitaciones y condiciones previstas en los artículos 9 bis, 9 ter y 14 bis del RDPH, según cada caso.

Condiciones Particulares de Estética.

El vuelo de los cuerpos y elementos salientes se ajustará a lo establecido en las Normas Generales.

El Espacio Libre Privado podrá vallarse con fábrica enfoscada y pintada con cal hasta una altura de dos metros (2) respecto de la rasante de dicha plazoleta. Estarán libres de edificación al menos por uno de sus lados, que será el que permite el acceso y lo comunica con el espacio libre público (calle, plaza, etc..). Este lateral que comunica con el espacio público estará abierto o podrá cerrase con una cancela que permita una relación visual entre espacio exterior e interior a la plazoleta.

La zona calificada como Zona de Cuevas solamente se podrá vallar en casos excepcionales y previa autorización del organismo competente del Ayuntamiento y sin perjuicio de las autorizaciones o concesiones que sea pertinente otorgar, por el titular del mismo, en caso de ser dominio público. En tal caso se ejecutará mediante fabrica enfoscada y pintada con cal hasta los cincuenta (50) centímetros de altura, que podrán rebasarse con setos o protecciones diáfanas estéticamente admisibles, con el límite máximo total de dos (2) metros.

Todos los paramentos vistos de las edificaciones incluidos los testeros, medianerías, vallado, frentes de cueva, fachada de patios, etc, tanto si dan a espacio público como a Espacio Libre Privado, Zona de Cueva, Patio, etc, deberán acabarse con los mismos materiales y calidades que el resto de las fachadas.

- En todos los casos las soluciones constructivas responderán a diseños, tecnologías y materiales tradicionales, debiendo considerarse esta condición como necesaria a efectos del otorgamiento de licencia.

- En base a ello se consideran soluciones adecuadas los juegos de volúmenes regulares con cerramientos de fábrica, revestidos con mortero y acabados de cal o pintura al silicato, las cubiertas de teja árabe, los huecos de proporciones cuadradas, la austeridad o ausencia de elementos decorativos, etc. Cualquier solución contraria deberá ser expresamente justificada y aprobada.

Las chimeneas de ventilación, dado que son elementos singulares, irán construidos con las mismas soluciones constructivas que los paramentos del anexo-cueva, y vallado, tales como fábricas enfoscadas y pintadas en blanco (encaladas). Tendrán una forma tronco cónica, que mantendrá una proporciones próximas a un troco-cono de 90 cm de diámetro de base, diámetro superior de 60 cm y una altura de 120 cm. Su altura no será inferior a 100 cm.

Otras Condiciones particulares.

Si la topografía y las características del ámbito permiten la excavación de cuevas en varios niveles, la preceptiva licencia deberá presentar proyecto técnico especializado que garantice la estabilidad del conjunto.

Se prohíbe la construcción de Anexo Exterior de Casa-Cueva sobre cueva existente, ya que se pone en peligro la integridad de la cueva inferior. Esta prohibición es extensiva incluso para aquellos casos en los que la ordenación pormenorizada haya calificado un espacio como Anexo Exterior de Casa-Cueva y exista una cueva debajo de dicho espacio.

Podrán autorizarse intervenciones de edificación o cercado que, respetando la estructura espacial del hábitat, resulten complementarias o necesarias para el mantenimiento del uso residencial dominante, de acuerdo con el conjunto de criterios que se desprende de las presentes normas.

Se consideran además intervenciones autorizables la excavación de nuevas cuevas en los espacios calificados como Zona de Cuevas (ZC) o las de ampliación, reforma o rehabilitación de las cuevas existentes y sus espacios complementarios, incluso la adecuación de accesos, cercas, muretes, etc.

Se considerarán como fuera de ordenación las cuevas que se desarrollen en el subsuelo de las zonas calificadas como vial o Espacio Libre (EL). No obstante sobre las mismas se podrán realizar obras de mantenimiento y reparación siempre que ello no suponga un incremento de su valor.

Dentro de la parcela, podrán autorizarse Anexos de Cueva (AC) adosados a la cueva siempre que no supongan la ocupación del sistema de accesos o de las áreas del cerro superior de cueva, cuando estos afecten a más de una cueva, o a espacios de expansión comunes a cuevas o edificaciones de distinta propiedad.

No podrán realizarse intervenciones edificatorias en zonas que no cuenten con posibilidad de acceso de vehículos sin discurrir sobre otras cuevas o sobre otras propiedades, salvo que expresamente tales accesos sean definidos por un Estudio de Detalle que cumpla el artículo 15 de la LOUA y cedidos al Ayuntamiento para su incorporación al sistema viario público o constituidas las correspondientes servidumbres.

Excepcionalmente podrá proponerse otras condiciones que habrán de justificarse en necesidades derivadas del mantenimiento de un programa funcional residencial unifamiliar, y que habrán de tramitarse mediante un Estudio de Detalle con las determinaciones establecidas en el artículo 15 de la LOUA. Por este procedimiento no podrán sin embargo plantearse operaciones de modificación de la estructura espacial del hábitat de cuevas, debiendo por tanto limitarse a ámbitos parcelarios concretos y sin plantear desajustes al marco global en el que se encuadren.

Los actos de uso del subsuelo y entre ellos los que tengan por fin la excavación de cuevas en las zonas calificadas como ZC, en terrenos de propiedad privada o los que vayan a ser realizados por los particulares en los terrenos de dominio público, requerirán licencia municipal sin perjuicio de las autorizaciones o concesiones que sea pertinente otorgar por parte del titular del dominio público.

Las licencias de excavación de cuevas se entenderán sin perjuicio de las condiciones que correspondan en relación al régimen de propiedad, al que se vinculen, si bien en situaciones presumiblemente conflictivas el Ayuntamiento podrá establecer condiciones especiales en orden a procurar el mejor tratamiento de las circunstancias concurrentes, especialmente aquellas que garanticen la ausencia de prejuicios entre las cuevas implantadas.

En aquellos casos en los que la ordenación no permita desarrollar un programa de uso por la dimensión exigua de la parcela resultante de la definición de alineaciones, o por específicas condiciones de localización de la cueva, los terrenos afectados deberán ser desarrollados conjuntamente con los colindantes, bien por acuerdo de los propietarios o mediando un procedimiento de reparto de cargas y beneficios, tramitándose en este caso el expediente correspondiente que podrá incluir la delimitación de una Unidad de Ejecución estableciendo justificadamente el ámbito, objetivos, procedimiento, sistema de actuación, aprovechamientos, plazos, etc.

Cuando a criterio municipal concurran condiciones que aconsejen la iniciativa pública en orden al mantenimiento de las singulares condiciones del hábitat, u otras circunstancias especiales incluso las relacionadas con la implantación de servicios o la funcionalidad urbana, el Ayuntamiento podrá impulsar un expediente con los contenidos del apartado anterior.

6. NORMATIVA ACUERDO COMISIÓN TERRITORIAL DEL ORDENACIÓN DEL TERRITORIO Y URBANISMO.

6.1. Cauces públicos.

En lo que respecta al uso de los cauces públicos existentes en el ámbito de la presente Innovación, habrá de cumplirse lo siguiente:

* Se deberá solicitar y obtener previa Autorización de este Organismo de Cuenca para todas las obras que se quieran realizar en la zona de dominio público hidráulico , conforme al artículo 78 del Reglamento de Dominio Público Hidráulico.

* La medidas correctoras propuestas, en su caso, para la gestión de los riesgos de inundación, deberán cumplir las condiciones previstas en el artículo 126 ter del RDPH.

Granada, 8 de agosto de 2019.- El Delegado, Antonio Jesús Granados García.

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