Boletín Oficial de la Junta de Andalucía - Histórico del BOJA Boletín número 196 de 08/10/2026

3. Otras disposiciones

Consejería de Vivienda, Juventud y Ordenación del Territorio

Resolución de 2 de octubre de 2026, de la Delegación Territorial de Vivienda, Juventud y Ordenación del Territorio y de Fomento y Movilidad en Sevilla, por la que se dispone la publicación de los acuerdos y resoluciones relativos a la aprobación definitiva de la «Modificación núm. 20 del Plan General de Ordenación Urbanística de Tomares “Sector Residencial Ecoparque Zaudín”» del municipio de Tomares (Sevilla).

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Atendiendo a la disposición transitoria primera del Decreto 88/2025, de 26 de marzo, por el que se regula el ejercicio de las competencias de la Administración de la Junta de Andalucía en materia de ordenación del territorio y urbanismo, que prevé que aquellos procedimientos iniciados antes de la entrada en vigor de la Ley 7/2021, de 1 de diciembre, y, de conformidad con lo previsto en la disposición transitoria tercera de esta ley, estos instrumentos urbanísticos, a los efectos de su aprobación, atenderán a las reglas de asignación de funciones de los distintos órganos de la Administración de la Junta de Andalucía establecidos en el anterior decreto de competencias en materia de ordenación del territorio y urbanismo, concretamente el Decreto 36/2014, de 11 de febrero. Por tanto, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 13.1 de este Decreto 36/2014, de 11 de febrero, esta Delegación Territorial hace pública la Resolución de fecha 2 de octubre de 2026, de la Delegación Territorial de Vivienda, Juventud y Ordenación del Territorio y de Fomento y Movilidad en Sevilla, por la que se dispone la publicación del Acuerdo de la Comisión Territorial de Ordenación del Territorio y Urbanismo de Sevilla de fecha 23 de junio de 2026, por el que se aprueba definitivamente el instrumento de planeamiento «Modificación núm. 20 del Plan General de Ordenación Urbanística de Tomares “Sector Residencial Ecoparque Zaudín”» del municipio de Tomares (Sevilla), en los términos del art. 33.2.b) de la Ley 7/2002, de 17 de diciembre, de Ordenación Urbanística de Andalucía, así como la Resolución de fecha 2 de septiembre de 2026, de esta misma Delegación Territorial, por la que se ordena proceder al registro y publicación del instrumento de planeamiento mencionado, al tener por subsanadas las deficiencias consignadas por el acuerdo de la Comisión Territorial de Ordenación del Territorio y Urbanismo, y se ordena la publicación del contenido de sus Normas Urbanísticas.

Conforme establece el artículo 82.1 de la Ley 7/2021, de 1 de diciembre, de Impulso para la Sostenibilidad del Territorio de Andalucía, con fecha 4 de septiembre de 2026, y con el número de registro 11.024, se ha procedido a la inscripción y depósito del instrumento de planeamiento de referencia en el Registro de instrumentos de planeamiento, de convenios urbanísticos y de los bienes y espacios catalogados dependiente de la Consejería de Vivienda, Juventud y Ordenación del Territorio, así como en el correspondiente Registro Municipal del Ayuntamiento de Tomares.

De conformidad con lo establecido por el artículo 83 de la Ley 7/2021, de 1 de diciembre, de Impulso para la Sostenibilidad del Territorio de Andalucía, se hace público el contenido de:

a) El acuerdo de la Comisión Territorial de Ordenación del Territorio y Urbanismo de Sevilla de fecha 23 de junio de 2026, por la que se aprueba definitivamente la «Modificación núm. 20 del Plan General de Ordenación Urbanística de Tomares “Sector Residencial Ecoparque Zaudín”» del municipio de Tomares (Sevilla), en los términos del art. 33.2.b) de la Ley 7/2002, de 17 de diciembre, de Ordenación Urbanística de Andalucía.

b) Resolución de 2 de septiembre de 2026, de la Delegación Territorial de Vivienda, Juventud y Ordenación del Territorio y de Fomento y Movilidad en Sevilla, por la que se dispone proceder al registro y publicación del instrumento de «Modificación núm. 20 del Plan General de Ordenación Urbanística de Tomares “Sector Residencial Ecoparque Zaudín”» del municipio de Tomares (Sevilla), al tener por subsanadas las deficiencias consignadas en el acuerdo de la Comisión Territorial de Ordenación del Territorio y Urbanismo de Sevilla de fecha 23 de junio de 2026.

c) Las Normas Urbanísticas del referido instrumento de Planeamiento.

ACUERDO DE LA COMISIÓN TERRITORIAL DE ORDENACIÓN DEL TERRITORIO Y URBANISMO

«Visto el expediente administrativo y el documento técnico en relación a la “Modificación núm. 20 del Plan General de Ordenación Urbanística de Tomares “Sector Residencial Ecoparque Zaudín” del municipio de Tomares (Sevilla), con aprobación provisional del Pleno del Ayuntamiento de fecha 08/04/2024, aprobación de la Documentación complementaria por el Pleno del Ayuntamiento de fecha 30/10/2024, y aprobación de la Adenda al documento aprobado provisionalmente “Innovación por Modificación núm. 20 del PGOU de Tomares” por el Pleno del Ayuntamiento de fecha 01/12/2025, resultan los siguientes:

ANTECEDENTES

Primero. El planeamiento general vigente en el municipio de Tomares es el Plan General de Ordenación Urbanística, aprobado por Resolución de la Comisión Provincial de Ordenación del Territorio y Urbanismo de fecha 19 de octubre de 2005, con Texto Refundido de fecha 16 de diciembre de 2005.

Segundo. La tramitación del expediente en esta Delegación Territorial se inicia con la solicitud municipal de aprobación definitiva, con el oficio del Ayuntamiento de Tomares, con registro de entrada de 03/03/2025, solicitando la aprobación definitiva de la Modificación núm. 20 del PGOU de Tomares “Sector Residencial Ecoparque Zaudín”, aprobada provisionalmente por el Pleno con fecha 08/04/2024, junto con la Documentación complementaria aprobada el 30/10/2024.

Una vez completado el expediente, el 23/04/2025 el Servicio de Urbanismo de la Delegación territorial emite el Informe previo a la propuesta de acuerdo a la Comisión Territorial de Ordenación del Territorio y Urbanismo de Sevilla (CTOTU), el cual concluye que si bien la actuación se considera urbanísticamente viable, deben realizarse una serie de correcciones en cumplimiento de la normativa de aplicación.

Asimismo, una vez comprobado que la Modificación se encuentra entre los supuestos previstos en el artículo 36.2.c).2.º de la LOUA, el 02/05/2025 se solicita, a través de la Secretaria General Técnica de la Consejería de Fomento, Articulación del Territorio y Vivienda, el dictamen del Consejo Consultivo, el cual se emite el 11/07/2025 y se recibe ese mismo día en el Registro de la Delegación. El Dictamen concluye que el expediente debe devolverse al Ayuntamiento para la incorporación al mismo del Convenio formalizado entre el promotor de la actuación y la Corporación local el 09/07/2021, así como para su sometimiento a un nuevo trámite de información pública y audiencia a los interesados, lo que se comunica al Ayuntamiento de Tomares el 17/07/2025 a los efectos oportunos.

El 26/02/2026 tiene entrada en el Registro de la Delegación la “Adenda al documento aprobado provisionalmente, Innovación por Modificación núm. 20 del PGOU de Tomares”, relativa al cumplimiento de los extremos referidos en los pronunciamientos del Servicio de Urbanismo y del Consejo Consultivo de Andalucía, junto con una nueva solicitud de aprobación definitiva de la innovación por la CTOTU. Examinada la documentación aportada, el 13/03/2026 se comunica al Ayuntamiento desde el Servicio de Urbanismo que el expediente está completo y que se va a proceder a la solicitud de nuevo dictamen al Consejo Consultivo.

Con fecha 30/03/2026 se remite el expediente a la Secretaría General Técnica de la Consejería de Fomento, Articulación del Territorio y Vivienda, a fin de que se recabe nuevo dictamen del Consejo Consultivo, por el motivo ya expuesto de estar afectado por la previsión del artículo 36.2.c)2.ª de la LOUA, teniendo entrada con fecha de registro de 11/05/2026, en el Servicio de Urbanismo de esta Delegación oficio mediante el que se recibe el dictamen emitido por el Consejo Consultivo el 07/05/2026, teniendo este carácter favorable, reanudándose el cómputo del plazo de cinco meses para resolver y notificar; lo que se comunica al Ayuntamiento de Tomares, con fecha 14/05/2026.

Tercero. La Modificación propuesta tiene por objeto el cambio de calificación, de terciario e industrial a residencial, de una serie de parcelas pertenecientes al sector SUO-3 “Parque Empresarial Zaudín” del PGOU de Tomares, el cual se encuentra actualmente urbanizado según la información aportada y, por tanto, cuenta en su totalidad con la condición de suelo urbano consolidado.

La mejora que la nueva ordenación comporta para el bienestar de la población y, en general, para el cumplimiento de los principios y fines de la actividad urbanística se justifica fundamentalmente por la posibilidad que aquella plantea de crear un tejido urbano funcionalmente mixto, que combine los usos terciarios existentes con nuevos usos residenciales y dotacionales, en sustitución del tejido monofuncional que propone la ordenación vigente la cual, a la vista de su falta de desarrollo y de las carencias de su propio diseño (sobredimensionamiento, problemas de accesibilidad, etc.), se considera desfasada y obsoleta. Asimismo, se alega la oportunidad que la Modificación presenta de introducir en la ordenación una serie de criterios vinculados al denominado “ecourbanismo” como son la priorización de los recorridos peatonales frente al tráfico motorizado, la potenciación de los espacios libres como elementos vertebradores o el fomento de la mezcla de usos mencionado.

La ordenación prevista en la Adenda queda establecida en términos muy similares a la del Documento aprobado provisionalmente, introduciendo únicamente los siguientes cambios en respuesta al Informe del Servicio de Urbanismo de fecha 23/04/2025:

1. El ámbito de la actuación pasa a caracterizarse como “área de reforma interior” y no como “sector”, lo cual queda reflejado tanto en memoria, normativa y planos.

2. Se establecen las reservas correspondientes al Sistema general de espacios libres para mantener la proporcionalidad de estos espacios teniendo en cuenta el incremento de población previsto. La reserva se estima en 15.196, 80 m²s, resultantes de aplicar una ratio de 15,83 m² SGEL/habitante a un incremento de población previsto de 900 habitantes (2,4 hab/viv x 400 viv), y se establece mediante el cambio de calificación de dos espacios libres perteneciente al sistema local (ELP4 y otro situado al norte de la zona industrial del PEZ).

Como consecuencia de este cambio se reorganiza el sistema local de espacios libres, al que en compensación se incorporan las superficies de tres espacios libres calificados como privados en la anterior ordenación (ELP1, ELP2 y ELP3). En la Adenda queda justificado el cumplimiento de las reservas mínimas de espacios libres y de equipamientos, tanto para el Área de reforma interior como considerando la totalidad del antiguo sector SUO-3 “Parque Empresarial Zaudín”.

3. En el artículo 13 13.A).4 de las normas urbanísticas, que regula las Normas particulares para la zona de uso pormenorizado residencial plurifamiliar en bloque, subzona B1, se elimina la exención del cómputo de la edificabilidad de las plantas bajas de las manzanas RP1 a RP4.

4. Documentalmente, la ficha de la actuación propuesta (ARI Residencial Ecoparque Zaudín) se incorpora como anexo de la Normas Urbanísticas.

Al margen de los cambios referidos, se introducen algunos ajustes menores en las alineaciones establecidas. El resto de parámetros y características de la ordenación permanecen invariables respecto de la aprobada provisionalmente.

Cuarto. En el expediente constan las siguientes actuaciones, en relación con la tramitación municipal:

- Trámite ambiental:

El inicio del procedimiento de Evaluación Ambiental Estratégica Ordinaria, al que se encuentra sujeta la Modificación, se produce mediante la preceptiva solicitud por parte del Ayuntamiento ante el órgano ambiental, con fecha 17/09/2021, la cual es admitida finalmente a trámite el 02/02/2022.

El 09/06/2022 fue emitido el Documento de alcance por el órgano ambiental.

Tras su aprobación inicial, la versión preliminar de la Modificación y el Estudio ambiental estratégico son sometidos a información pública, la cual se anuncia en el BOJA de fecha 23/03/2023.

Tras la aprobación provisional, el Ayuntamiento solicita al órgano ambiental la Declaración ambiental estratégica, que se emite con sentido favorable condicionado el 07/02/2025, y se publica en el BOJA núm. 32, de fecha 17/02/2025.

- Aprobación Inicial, de fecha 23/02/2023:

• Informe jurídico, de fecha 15/02/2023, e informe técnico, de fecha 24/01/2023, previos a la aprobación inicial.

• Aprobación inicial de la Modificación por el Pleno del Ayuntamiento en sesión celebrada el 23/02/2023, de acuerdo con el certificado de la Secretaría del Ayuntamiento, de fecha 01/03/2023.

• Trámite de Información Pública, por plazo de 45 días, de la Modificación y del Estudio ambiental estratégico con publicación del anuncio en el BOJA de Sevilla núm. 56, de 23/03/2023, en el “Diario ABC” del día 04/03/2023 y en el tablón de anuncios electrónicos del Ayuntamiento. No constando la presentación de alegaciones durante el plazo establecido.

Así como, llamamiento al trámite de información a los Ayuntamientos de San Juan de Aznalfarache, Bormujos y Mairena del Aljarafe mediante sendas comunicaciones cursadas el 02/02/2024, del que resulta la presentación de una sola alegación con fecha 23/02/2024 de este último Ayuntamiento.

Todo ello de conformidad con el certificado de la Secretaría de fecha 27/02/2024.

• Solicitud de los siguientes informes (según el informe jurídico previo a la aprobación provisional, de fecha 15/02/2023):

Informes estatales:

- Informe en materia de aguas a la Confederación hidrográfica del Guadalquivir, emitido el 15/09/2023 con sentido favorable condicionado.

- Informe en materia de telecomunicaciones, emitido el 09/03/2023 con sentido favorable.

- Informe en materia de Aeropuertos, emitido el 10/02/2022 con sentido favorable.

Informes autonómicos:

- Informe de Incidencia Territorial, emitido el 18/07/2023 con sentido favorable.

- Informe de Evaluación de Impacto en la Salud, emitido el 29/03/23 con sentido desfavorable.

- Informe en materia de carreteras de titularidad autonómica, emitido el 25/04/2023 declarando la no afección de la Modificación.

- Informe en materia de términos municipales, emitido el 12/06/2023 declarando la no procedencia del informe.

- Informe en materia de aguas, emitido el 03/05/2023 declarando la no procedencia del informe.

- Informe en materia de patrimonio histórico, emitido el 06/10/2023 declarando la no afección de la Modificación.

- Informe en materia de memoria democrática, emitido el 05/07/2023 declarando la no procedencia del informe.

- Informe en materia de vivienda, emitido el 05/05/2023 con sentido desfavorable.

Otros informes:

- Informe de Aljarafesa, que se solicita a requerimiento del Informe de Confederación Hidrográfica del Guadalquivir, y se emite el 09/11/2023 declarando la viabilidad de la actuación.

- Aprobación provisional, de fecha 08/04/2024:

• Informe jurídico, de fecha 12/03/2024, e informe técnico, de fecha 27/02/2024, previos a la aprobación provisional.

• Certificado de la Secretaría del Ayuntamiento, de fecha 09/04/2024, sobre el acuerdo de aprobación provisional de la Modificación y del Estudio ambiental estratégico por el Pleno, en sesión celebrada el día 08/04/2024.

En el mismo certificado se acredita la no existencia de modificaciones sustanciales respecto del documento aprobado inicialmente.

• Solicitud de los siguientes informes de verificación:

Informes estatales:

- Informe en materia de aguas (a la Confederación hidrográfica del Guadalquivir), emitido el 22/08/2024 con sentido favorable condicionado.

- Informe en materia de Telecomunicaciones, emitido el 08/05/2024 con sentido favorable.

- Informe en materia de Aeropuertos, emitido el 02/08/2024 con sentido favorable.

Informes autonómicos, recogidos en el pronunciamiento único de la Comisión Provincial de Coordinación Urbanística de fecha 23/05/2024:

- Informe de Incidencia Territorial, emitido con sentido favorable condicionado a la subsanación de las deficiencias indicadas.

- Informe de Evaluación de impacto en salud, emitido con sentido desfavorable.

- Informe en materia de vivienda, emitido con sentido favorable.

- Informe en materia de aguas, que declara la incompetencia del órgano para la emisión del informe.

• Solicitud de la declaración ambiental estratégica, que es emitida por el órgano ambiental el 07/02/2025 y publicada en el BOJA núm. 32, de fecha 17/02/2025.

- Aprobación de la Documentación complementaria para el cumplimiento de los requerimientos de los informes de verificación en las materias de incidencia en la ordenación del territorio y evaluación de impacto en salud, de fecha 30/10/2024:

• Informe jurídico, de fecha 18/10/2024, e informe técnico, de fecha 10/10/2024, previos a la aprobación de la Documentación complementaria.

• Certificado de la Secretaría del Ayuntamiento, de fecha 31/10/2024, sobre el acuerdo de aprobación de la Documentación complementaria, en sesión celebrada el día 30/10/2024.

En el mismo certificado se acredita la no existencia de modificaciones sustanciales respecto del documento aprobado inicialmente.

• Solicitud de los siguientes informes de verificación, los cuales se recogen el segundo pronunciamiento único de la Comisión provincial de fecha 12/12/2024:

- Informe de Incidencia Territorial, emitido con sentido favorable.

- Informe de Evaluación de impacto en salud, emitido con sentido favorable.

- Aprobación de la Adenda al documento aprobado provisionalmente “Innovación por Modificación núm. 20 del PGOU de Tomares”, de fecha 01/12/2025.

• Informe jurídico, de fecha 19/11/2025, e informe técnico, de fecha 29/10/2025, previos a la aprobación de la Documentación complementaria.

• Certificado de la Secretaría del Ayuntamiento, de fecha 02/12/2025, sobre el acuerdo de aprobación de la Documentación complementaria, en sesión celebrada el día 01/12/2025. En el mismo certificado se acredita la no existencia de modificaciones sustanciales respecto del documento aprobado provisionalmente.

• Trámite de Información Pública del expediente, por plazo de 45 días, con publicación de anuncio en el BOJA de Sevilla núm. 242, de 17/12/2025; en el BOP núm. 237, de 10/12/2025; en el “Diario ABC” del día 05/12/2025; y en el tablón de anuncios electrónicos del Ayuntamiento.

• Informe de la Secretaría del Ayuntamiento, de fecha 26/02/2026, que constata la inexistencia de alegaciones durante el plazo establecido.

Alegaciones.

Como se ha indicado, durante el trámite de información pública tras la aprobación inicial se presentó una única alegación (por el Ayuntamiento de Mairena del Aljarafe) que finalmente fue desestimada, según consta en el Certificado de la Secretaria de fecha 09/04/2024, sobre el acuerdo de aprobación provisional de la Modificación y del Estudio ambiental estratégico por el Pleno.

En el trámite de información pública de la Adenda al documento aprobado provisionalmente no se presentó ninguna alegación según el Informe de la Secretaría arriba indicado.

Quinto. Con fecha 11/06/2026, el Servicio de Urbanismo, tras el estudio del documento, emite Informe técnico-jurídico previo a la propuesta elevada a la Comisión Territorial de Ordenación del Territorio y Urbanismo de Sevilla por la Delegación Territorial de Fomento, Articulación del Territorio y Vivienda en Sevilla.

FUNDAMENTOS DE DERECHO

Primero. En virtud de lo establecido en la disposición transitoria tercera de la Ley 7/2021, de 1 de diciembre, de Impulso para la Sostenibilidad del Territorio de Andalucía, que dispone que los procedimientos de planeamiento urbanístico, así como los instrumentos de gestión y ejecución del planeamiento, que se hubieran iniciado antes de la entrada en vigor de la Ley 7/2021 mencionada, podrán continuar su tramitación conforme a las reglas de ordenación del procedimiento y el régimen de competencias establecidos por la legislación sectorial y urbanística vigente en el momento de iniciar la misma, a estos efectos, se considerarán iniciados los procedimientos con el primer acuerdo preceptivo del órgano competente para la tramitación, conforme a lo previsto en la legislación urbanística, y, en el caso de los instrumentos de planeamiento sometidos a evaluación ambiental estratégica, con la solicitud de inicio de este procedimiento, que en el caso del presente instrumento se produjo con fecha 17/09/2021, por lo que es la Ley 7/2002, de 17 de diciembre, de Ordenación Urbanística de Andalucía, la que resulta de aplicación al presente instrumento urbanístico, por tanto la tramitación para su aprobación, como sus determinaciones, deben ajustarse a lo que la referida ley establezca.

Segundo. En cuanto al contenido documental de este instrumento de planeamiento y de su tramitación administrativa en fase municipal, se ha seguido el procedimiento regulado en los artículos 19, 32, 36 y 39, de la Ley 7/2002, de 17 de diciembre, de Ordenación Urbanística de Andalucía.

Tercero. De conformidad con el artículo 6 del Decreto del Presidente 6/2024, de 29 de julio, sobre reestructuración de Consejerías, corresponde a la Consejería de Fomento, Articulación del Territorio y Vivienda las competencias que actualmente ostenta, así como las hasta ahora ejercidas por la Consejería de Sostenibilidad, Medio Ambiente y Economía Azul en materia de puertos. Asimismo, se aprueba el Decreto 300/2022, de 30 de agosto, por el que se modifica el Decreto 226/2020, de 29 de diciembre, por el que se regula la organización territorial provincial de la Junta de Andalucía.

En virtud del artículo 2.4.j) del Decreto 160/2022, de 9 de agosto, por el que se establece la estructura orgánica de la Consejería de Fomento, Articulación del Territorio y Vivienda, la Comisión Territorial de Ordenación del Territorio y Urbanismo queda adscrita a la Consejería de Fomento, Articulación del Territorio y Vivienda.

Asimismo, atendiendo a la disposición transitoria primera del Decreto 88/2025, de 26 de marzo, por el que se regula el ejercicio de las competencias de la Administración de la Junta de Andalucía en materia de ordenación del territorio y urbanismo, que prevé que aquellos procedimientos iniciados antes de la entrada en vigor de la Ley 7/2001, de 1 de diciembre y, de conformidad con lo previsto en la disposición transitoria tercera de esta ley, estos instrumentos urbanísticos, a los efectos de su aprobación, atenderán a las reglas de asignación de funciones de los distintos órganos de la Administración de la Junta de Andalucía establecidos en el anterior decreto de competencias en materia de ordenación del territorio y urbanismo, concretamente el Decreto 36/2014, de 11 de febrero, por tanto, según la normativa mencionada, es la Comisión Territorial de Ordenación del Territorio y Urbanismo (CTOTU) de Sevilla, el órgano competente para adoptar el Acuerdo que proceda sobre la aprobación definitiva de este expediente, conforme a los artículos 31.2.B.a) de la LOUA, y 12.1.d) del citado Decreto 36/2014.

Cuarto. De conformidad con el informe técnico-jurídico del Servicio de Urbanismo de la Delegación Territorial de Fomento, Articulación del Territorio y Vivienda en Sevilla, emitido con fecha 11/06/2026, la Modificación núm. 20 del Plan General de Ordenación Urbanística de Tomares “Sector Residencial Ecoparque Zaudín”, con aprobación provisional por el Pleno del Ayuntamiento de fecha 08/04/2024, aprobación de la Documentación complementaria por el Pleno de fecha 30/10/2024 y aprobación de la Adenda al documento aprobado provisionalmente por el Pleno de fecha 01/12/2025, se ajusta a las determinaciones establecidas por la legislación urbanística de aplicación, debiendo, no obstante, subsanarse determinados apectos recogidos en el apartado “Conclusiones” del referido informe.

De conformidad con la propuesta formulada, con fecha 17/06/2026, por la persona titular de la Delegación Territorial de Fomento, Articulación del Territorio y Vivienda, en virtud de lo establecido por el art. 10.1 del Decreto 36/2014, de 11 de febrero, y de acuerdo con Dictamen favorable emitido el 07/05/2026, por el Consejo Consultivo de Andalucía, la Comisión Territorial de Ordenación del Territorio y Urbanismo de Sevilla, por la mayoría especificada por el art. 9.4 del citado Decreto, de conformidad con el art. 17 de la Ley 40/2015, de 1 de octubre, de Régimen Jurídico del Sector Público, y la Ley 9/2007, de 22 octubre, de la Administración de la Junta de Andalucía,

ACUERDA

1.º Aprobar definitivamente, en virtud del artículo 33.2.b) de la Ley 7/2002, de 17 de diciembre, de Ordenación Urbanística de Andalucía, el instrumento de planeamiento urbanístico “Modificación núm. 20 del Plan General de Ordenación Urbanística de Tomares “Sector Residencial Ecoparque Zaudín””, del municipio de Tomares (Sevilla), con aprobación provisional del Pleno del Ayuntamiento de fecha 08/04/2024, aprobación de la Documentación complementaria por el Pleno del Ayuntamiento de fecha 30/10/2024 y aprobación de la Adenda al documento aprobado provisionalmente “Innovación por Modificación núm. 20 del PGOU de Tomares” por el Pleno del Ayuntamiento de fecha 01/12/2025; a reserva de la simple subsanación de deficiencias; debiendo subsanarse el documento en los términos expresados en el informe técnico-jurídico, emitido con fecha 11/06/2026, por el Servicio de Urbanismo de esta Delegación Territorial tal y como se indica en el “Fundamento de Derecho Cuarto” del presente; supeditando a ello su registro y publicación.

2.º Documento de cumplimiento. El Ayuntamiento de Tomares deberá elaborar un documento que conste exclusivamente de la subsanación de los aspectos relacionados en el apartado “Conclusiones” del informe técnico-jurídico emitido, con fecha 11/06/2026, por el Servicio de Urbanismo de esta Delegación Territorial, dándole conocimiento del mismo al Pleno; y deberá presentarlo a esta Delegación Territorial, que resolverá sobre la corrección de las deficiencias, con carácter previo a su depósito e inscripción en el Registro Autonómico de Instrumentos Urbanísticos, y publicación en BOJA del contenido del articulado de sus normas, de conformidad con los artículos 40 y 41 de la LOUA, así como el artículo 21.1 del Decreto 2/2004, de 7 de enero, por el que se regulan los registros administrativos de instrumentos de planeamiento, de convenios urbanísticos y de los bienes y espacios catalogados, y se crea el Registro Autonómico. Asimismo, tras el depósito, inscripción y publicación, el contenido íntegro del instrumento de planeamiento estará disponible en el Sistema de Información Territorial y Urbanística de Andalucía, SITUA.

3.º Notificar el presente Acuerdo al Ayuntamiento de Tomares, de conformidad con el artículo 40 de la Ley 39/2015, de 1 de octubre, del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas, así como al Consejo Consultivo de Andalucía.

4.º Publicar el presente Acuerdo en el Boletín Oficial de la Junta de Andalucía (BOJA), de conformidad con el artículo 41 de la Ley 7/2002, de Ordenación Urbanística de Andalucía y la Disposición adicional quinta del Decreto 36/2014, de 11 de febrero, por el que se regula el ejercicio de las competencias de la Administración de la Junta de Andalucía en materia de Ordenación del Territorio y Urbanismo.»

Contra el contenido del presente acuerdo, que pone fin a la vía administrativa, cabe interponer recurso contencioso-administrativo en el plazo de dos meses contados a partir del día siguiente al de su publicación, conforme al artículo 112.3 de la Ley 39/2015, de 1 de octubre, del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas; artículo 13.2 del Decreto 88/2025, de 26 de marzo, por el que se regula el ejercicio de las competencias de la Administración de la Junta de Andalucía en materia de ordenación del territorio y urbanismo; así como el artículo 10.1 b), 14 y 46.1 de la Ley 29/1998, de 13 de julio, reguladora de la Jurisdicción Contencioso-Administrativa, y con cumplimiento de los requisitos previstos en esta ley.

Resolución por la que se ordena el registro y publicación del instrumento de planeamiento urbanístico «Modificación núm. 20 del Plan General de Ordenación Urbanística de Tomares “Sector Residencial Ecoparque Zaudín”» del municipio de Tomares (Sevilla), en cumplimiento del acuerdo de la CTOTU de fecha 23/06/2026, en el Registro Autonómico de Instrumentos Urbanísticos.

El instrumento de planeamiento urbanístico «Modificación núm. 20 del Plan General de Ordenación Urbanística de Tomares “Sector Residencial Ecoparque Zaudín”» del municipio de Tomares (Sevilla), fue sometido a la consideración de la Comisión Territorial de Ordenación del Territorio y Urbanismo que, en su sesión de fecha 23/06/2026, acordó:

«1.º Aprobar definitivamente, en virtud del artículo 33.2.b) de la Ley 7/2002, de 17 de diciembre, de Ordenación Urbanística de Andalucía, el instrumento de planeamiento urbanístico “Modificación núm. 20 del Plan General de Ordenación Urbanística de Tomares “Sector Residencial Ecoparque Zaudín””, del municipio de Tomares (Sevilla), con aprobación provisional del Pleno del Ayuntamiento de fecha 08/04/2024, aprobación de la Documentación complementaria por el Pleno del Ayuntamiento de fecha 30/10/2024 y aprobación de la Adenda al documento aprobado provisionalmente “Innovación por Modificación núm. 20 del PGOU de Tomares” por el Pleno del Ayuntamiento de fecha 01/12/2025; a reserva de la simple subsanación de deficiencias; debiendo subsanarse el documento en los términos expresados en el informe técnico-jurídico, emitido con fecha 11/06/2026, por el Servicio de Urbanismo de esta Delegación Territorial tal y como se indica en el “Fundamento de Derecho Cuarto” del presente; supeditando a ello su registro y publicación.

2.º Documento de cumplimiento: El Ayuntamiento de Tomares deberá elaborar un documento que conste exclusivamente de la subsanación de los aspectos relacionados en el apartado “Conclusiones” del informe técnico-jurídico emitido, con fecha 11/06/2026, por el Servicio de Urbanismo de esta Delegación Territorial, dándole conocimiento del mismo al Pleno; y deberá presentarlo a esta Delegación Territorial, que resolverá sobre la corrección de las deficiencias, con carácter previo a su depósito e inscripción en el Registro Autonómico de Instrumentos Urbanísticos, y publicación en BOJA del contenido del articulado de sus normas, de conformidad con los artículos 40 y 41 de la LOUA, así como el artículo 21.1 del Decreto 2/2004, de 7 de enero, por el que se regulan los registros administrativos de instrumentos de planeamiento, de convenios urbanísticos y de los bienes y espacios catalogados, y se crea el Registro Autonómico. Asimismo, tras el depósito, inscripción y publicación, el contenido íntegro del instrumento de planeamiento estará disponible en el Sistema de Información Territorial y Urbanística de Andalucía, SITUA.»

Con fecha 01/09/2026, se emite informe por el Servicio de Urbanismo de esta Delegación Territorial, que concluye lo siguiente: «procede la inscripción en RIU y publicación en el BOJA de la Modificación núm. 20 del PGOU de Tomares “Sector Residencial Ecoparque Zaudín», conforme a lo establecido en los artículos 40 y 41 de la LOUA, al haberse subsanado adecuadamente las consideraciones expresadas en la Resolución de la CTOTU de fecha 23 de junio de 2026, mediante la cual se aprobó definitivamente a reserva de la simple subsanación de deficiencias dicha modificación.”

RESUELVE

1.º Proceder al depósito e inscripción del instrumento de planeamiento urbanístico «Modificación núm. 20 del Plan General de Ordenación Urbanística de Tomares “Sector Residencial Ecoparque Zaudín”» del municipio de Tomares (Sevilla), en cumplimiento del acuerdo de la Comisión Territorial de Ordenación del Territorio y Urbanismo de fecha 23/06/2026, en el Registro Autonómico de Instrumentos Urbanísticos.

2.º Publicar la presente resolución y el contenido de las normas urbanísticas de este planeamiento en el BOJA, conforme a lo establecido por el art. 41 de la Ley 7/2002, de 17 de diciembre, de Ordenación Urbanística de Andalucía, resultando la referida normativa de aplicación, con base en lo establecido en la disposición transitoria tercera de la Ley 7/2021, de 1 de diciembre, de Impulso para la Sostenibilidad del Territorio de Andalucía, (BOJA núm. 233, de 03/12/21).

NORMAS URBANÍSTICAS APROBADAS POR ACUERDO DE LA CTOTU DE 23/06/2026

I. NORMAS URBANÍSTICAS Y ORDENANZAS

NORMAS URBANÍSTICAS

TÍTULO I. DISPOSICIONES GENERALES

Artículo 1. Naturaleza de las presentes normas urbanísticas.

Artículo 2. Ámbito territorial. Objetivos. Vigencia.

Artículo 3. Contenidos, documentación y criterios.

Artículo 4. Terminología de conceptos urbanísticos.

TÍTULO II. RÉGIMEN URBANÍSTICO DEL SUELO

Artículo 5. Generalidades.

Artículo 6. Clasificación del suelo.

Artículo 7. Calificación del suelo.

Artículo 8. Área de reparto y condiciones de aprovechamiento.

Artículo 9. Obligaciones y deberes de los propietarios de suelo.

ORDENANZAS DEL SECTOR RESIDENCIAL ECOPARQUE ZAUDÍN

Artículo 10. Ámbito y superficies del secto.

Artículo 11. Zonificación y usos pormenorizados.

Artículo 12. Vinculación al régimen de protección pública de viviendas.

Artículo 13. Normas particulares para la zona de uso pormenorizado residencial plurifamiliar en bloque (RP).

Artículo 14. Normas particulares para la zona de uso pormenorizado residencial unifamiliar en hilera (RU).

Artículo 15. Normas particulares para la zona de uso pormenorizado comercial terciario.

Artículo 16. Normas particulares para la zona de uso pormenorizado equipamiento dotacional público.

Artículo 17. Normas particulares para la zona de espacios libres.

Artículo 18. Normas particulares para la zona de viario y aparcamiento.

Artículo 19. Normas particulares de urbanización.

TÍTULO III. DESARROLLO Y EJECUCIÓN DEL PLANEAMIENTO

Artículo 20. Área de reparto y sector de planeamiento.

Artículo 21. Unidades de ejecución.

Artículo 22. Instrumento de gestión.

Artículo 23. Proyectos de parcelación.

Artículo 24. Proyectos de urbanización.

Artículo 25. Proyectos de edificación.

Artículo 26. Suelos de titularidad pública y privada.

TÍTULO IV. NORMAS DE PROTECCIÓN Y ADECUACIÓN AMBIENTAL

Artículo 27. Medidas correctoras y protectoras de carácter general.

Artículo 28. Medidas correctoras y protectoras adicionales.

Artículo 29. Medidas específicas relacionadas con el consumo de recursos naturales y el modelo de movilidad/accesibilidad funcional.

Artículo 30. Medidas específicas relativas a la mitigación y adaptación al cambio climático.

NORMAS URBANÍSTICAS

TÍTULO I

Disposiciones generales

Artículo 1. Naturaleza de las presentes normas urbanísticas.

Dada la especificidad de sus determinaciones, el carácter restringido de su ámbito de aplicación y la compatibilidad con las normas urbanísticas existentes, el presente articulado se integra en forma de anexo a la normativa urbanística que contiene el Plan General de Ordenación Urbana de Tomares, aprobado su Texto Refundido por resolución de la CPOTU de fecha 16 de diciembre de 2005.

Para todo aquello que no esté regulado por estas Normas Urbanísticas será de aplicación las Normas Urbanísticas del PGOU de Tomares, especialmente las comprendidas en el Título V. Regulación de Usos y Título XII. Normas Generales de Edificación.

Para cualquier discrepancia entre las presentes Normas Urbanísticas y Ordenanzas y las establecidas en el PGOU de Tomares, prevalecerá lo expuesto en el presente documento por tratarse en sí mismo de una Modificación de planeamiento general con ordenación pormenorizada.

Artículo 2. Ámbito territorial. Objetivos. Vigencia.

1. Su ámbito de aplicación se circunscribe a los terrenos cuya delimitación se refleja en el plano correspondiente y pasan a ser clasificados como Suelo Urbano No Consolidado y delimitados como sector de planeamiento Residencial Ecoparque Zaudín.

2. El objetivo de esta normativa es regular el desarrollo urbanístico de la innovación de planeamiento que se promueve, así como los proyectos de obras y urbanización y de gestión urbanística de la ordenación pormenorizada que culminan la actuación urbanística del Sector.

3. La vigencia de las presentes normas es indefinida.

Artículo 3. Contenidos, documentación y criterios

1. Los documentos que constituyen este son:

- 1. Memoria.

I. Introducción. Datos Generales.

II. Memoria de Información.

III. Memoria Justificativa.

IV. Memoria de Ordenación.

V. Ordenación Pormenorizada.

VI. Ejecución del planeamiento en el Sector Residencial Ecoparque Zaudín

- 2. Normas urbanísticas y ordenanzas.

- 3. Resumen ejecutivo.

- 4. Estudio económico-financiero.

- 5. Informe de sostenibilidad económica.

- 6. Documentación gráfica.

- Planos de información.

- Planos de ordenación.

- 7. Documentos ambientales y estudios sectoriales.

2. Contenido de los distintos documentos.

Los distintos documentos de esta modificación de planeamiento integran una unidad cuyas determinaciones deberán aplicarse en orden a conseguir el mejor cumplimiento de los objetivos generales mencionados en el preámbulo.

Para la interpretación de dichos documentos se seguirán los siguientes criterios:

a) La Memoria señala los objetivos generales de la ordenación y justifica los criterios que han conducido a la adopción de sus determinaciones. Es un instrumento interpretativo del Plan en su conjunto y opera supletoriamente para resolver los conflictos entre otros documentos o entre distintas determinaciones.

b) La Programación o Plan de Etapas contenido en la memoria de ejecución tiene carácter preceptivo y establece el orden de ejecución en el tiempo y en el espacio de las determinaciones del Plan.

c) Las presentes Normas Urbanísticas constituyen el cuerpo normativo específico para el ámbito de la modificación de planeamiento y prevalecen sobre los restantes documentos.

d) El Resumen Ejecutivo contiene los objetivos y finalidades de la presente Innovación de planeamiento, siendo comprensible para la ciudadanía y facilitando su participación en los procedimientos de elaboración, tramitación y aprobación de los mismos de acuerdo con lo establecido en el Artículo 6.1 de la LOUA.

e) El Estudio Económico-Financiero contiene la evaluación económica de las obras de urbanización previstas para la ejecución del planeamiento. Sus especificaciones son orientativas del volumen de inversión previsto, que se ajustará en la fase de tramitación del Proyecto de Urbanización y del Proyecto de Reparcelación.

f) El Informe de Sostenibilidad Económica contiene la justificación de la existencia de suelo suficiente para usos productivos y su acomodación al desarrollo urbano previsto en el planeamiento, así como el análisis del impacto de las actuaciones previstas en las Haciendas de las Administraciones Públicas responsables de la implantación y el mantenimiento de las infraestructuras y de la implantación y prestación de los servicios necesarios.

g) Los Planos de Información tienen carácter informativo de la situación actual, tanto del medio físico como de las infraestructuras existentes y también de las determinaciones que afecten del planeamiento superior.

h) Los Planos de Ordenación tienen carácter preceptivo.

Todos estos aspectos se desarrollan en los siguientes títulos de este documento.

Artículo 4. Terminología de conceptos urbanísticos.

Todos los conceptos que se utilicen en estas Ordenanzas tendrán el mismo significado que los que están contemplados en la normativa del PGOU de Tomares, y en su defecto según lo dispuesto en la Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía y los Reglamentos que la desarrollan.

TÍTULO II

Régimen urbanístico del suelo

Artículo 5. Generalidades.

La aprobación del presente instrumento de planeamiento determina la vinculación legal de los terrenos clasificados como urbanos no consolidados al proceso urbanizador y edificatorio del sector, conforme al régimen para el suelo urbanizable ordenado establecido en el artículo 55 de la LOUA.

Artículo 6. Clasificación del suelo.

Se clasifica un nuevo sector de suelo urbano no consolidado para los terrenos delimitados como sector de planeamiento Residencial Ecoparque Zaudín y se determina su ordenación pormenorizada, con una superficie de 101.890,03 m² de suelo.

Se incluye en el sector Residencial Ecoparque Zaudín el Sistema General de Espacios Libres de 6.152,12 m²s indicado en la documentación gráfica. Su ejecución se vincula a la ejecución del sector.

Artículo 7. Calificación del suelo.

Se establece para el sector Residencial Ecoparque Zaudín el uso global residencial, con un nivel de densidad MEDIA (según el art. 10.1.A.d de la LOUA), es decir, entre 30-50 viviendas por hectárea, con un número máximo de 400 viviendas, y 0,69 m²/m² de edificabilidad y el uso global de Sistema General de Espacios Libres.

Artículo 8. Área de reparto y condiciones de aprovechamiento.

1. Se delimita una nueva área de reparto Residencial Ecoparque Zaudín, con una superficie de 101.890,03 m² constituida por los terrenos pertenecientes al sector Residencial Ecoparque Zaudín, con un aprovechamiento medio de 0,54499944695 m²/m².

2. El Aprovechamiento urbanístico objetivo del sector RESIDENCIAL ECOPARQUE ZAUDÍN es de 55.530,01 unidades de aprovechamiento.

Artículo 9. Obligaciones y deberes de los propietarios de suelo.

1. Las obligaciones y derechos de los propietarios del suelo del sector y de los sistemas generales adscritos o vinculados al mismo son las definidas en los arts. 50.D) y 51.C) de la Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía.

2. Como concreción de lo anterior, los derechos de los propietarios del suelo del sector y de los sistemas generales adscritos al mismo, en relación con el presente Plan, se materializan en el derecho al aprovechamiento urbanístico resultante que asciende a 55.143,33 unidades de aprovechamiento para los propietarios del sector y de los Sistemas Generales incluidos.

3. La concreción de los deberes de los propietarios del suelo del sector en relación con el presente instrumento de planeamiento se materializa en lo siguiente:

- Facilitar la transformación de los terrenos objeto de este plan en las condiciones exigidas por la legislación vigente y de acuerdo a las condiciones establecidas por este instrumento de planeamiento.

- Solicitar y obtener las autorizaciones administrativas preceptivas y, en todo caso, la licencia municipal, con carácter previo a cualquier acto de transformación del suelo.

- Proceder a la distribución equitativa de los beneficios y cargas derivados del presente plan, mediante el instrumento de reparcelación correspondiente, en los plazos definidos y con anterioridad a la ejecución del plan.

- Costear la urbanización completa interior del sector, las conexiones a las redes generales viarias, de abastecimiento de agua, energía eléctrica y telecomunicaciones, aguas residuales y las ampliaciones previstas de las redes generales de servicios, en los plazos establecidos por este documento de Innovación de planeamiento general.

- Ceder obligatoria y gratuitamente al municipio de Tomares los terrenos ya urbanizados destinados a las distintas dotaciones, aparcamientos y espacios libres que se proponen en el Plan.

- Ceder obligatoria y gratuitamente al municipio de Tomares los terrenos ya urbanizados en los que se localice la parte de aprovechamiento urbanístico correspondiente a 386,68 unidades de aprovechamiento en concepto de participación de la comunidad en las plusvalías. En aplicación del art. 54.2.b) y c) LOUA esta cesión se podrá sustituir, mediante resolución motivada, por el abono al municipio de su valor en metálico en las condiciones establecidas por dicho artículo. Esta resolución motivada se fundamentará en que, para materializar dicha cesión de aprovechamiento en el suelo residencial plurifamiliar en las parcelas calificadas para viviendas protegidas, la correspondencia en suelo de esta cesión equivale a una superficie para una operación inmobiliaria a todos los efectos desproporcionada con las manzanas propuestas residenciales, razón por la que se estimará que las parcelas deben ser indivisibles, sin perjuicio de que cada una de las promociones puedan ser faseadas, y por tanto, se justifique el abono al municipio del valor en metálico de la cesión referida.

4. Otro deber de los propietarios del suelo es conservar y mantener la urbanización mientras se realiza el total de la Unidad de Ejecución. Una vez finalizada la urbanización, se creará una Entidad Urbanística de Conservación (EUC) con todas las parcelas resultantes que quedará subrogada en derechos y obligaciones a la ya constituida para el PEZ, de forma proporcional a la superficie del nuevo sector en relación al total del PEZ. Todo ello de acuerdo a lo estipulado en el Convenio Urbanístico suscrito con el Excmo. Ayuntamiento de Tomares. Los criterios de actuación, funcionamiento y vigencia de la citada Entidad serán los siguientes, estableciendo las bases para la concreción de éstos en los Estatutos que definan y permitan la creación de la EUC:

a) Funcionamiento y Criterios de actuación de la EUC.

Según el art. 153.4 de la LOUA, las entidades urbanísticas de conservación son entidades de derecho público, de adscripción obligatoria y personalidad y capacidad jurídicas propias para el cumplimiento de sus fines, desde su inscripción en el Registro de Entidades Urbanísticas Colaboradoras. Están sujetas a la tutela del municipio y pueden solicitar y obtener de éste la aplicación de la vía de apremio para la exigencia de las cuotas de conservación que corresponda satisfacer a los propietarios.

La Entidad Urbanística de Conservación que se constituya tendrá por objeto la conservación de las obras de urbanización del ámbito de la Unidad de Ejecución del Sector Residencial Ecoparque Zaudín (REZ), según las determinaciones del artículo 153 de la LOUA y las establecidas en el presente documento. Asimismo, queda subrogada tanto en derechos como deberes a la EUC del Parque Empresarial Zaudín, en proporción a los terrenos del nuevo sector en relación a los del total del PEZ.

En todo caso, y de modo resumido, siendo desarrollados por los Estatutos de la citada EUC, los criterios de actuación que regirá la citada Entidad y serán asumidos por ésta son los siguientes:

a) Limpieza de calles, espacios libres, jardines y parques.

b) Mantenimiento y reparación de calles, espacios libres, jardines y parques.

c) Mantenimiento y reparación del alumbrado público de calles, espacios libres, jardines y parques.

d) Mantenimiento y reparación de señales viarias, así como de todo elemento instrumental necesario para la ordenación del tráfico.

b) Vigencia de la EUC.

La Entidad Urbanística de Conservación deberá mantener su funcionamiento hasta que se hubieran otorgado las licencias de funcionamiento o primera ocupación-utilización que representen como mínimo el 50% de las cuotas de participación de la propia EUC y, en todo caso, siempre que hayan transcurrido al menos 25 años desde su constitución y puesta en funcionamiento.

ORDENANZAS DEL SECTOR RESIDENCIAL ECOPARQUE ZAUDÍN

Artículo 10. Ámbito y superficies del sector.

1. El Sector Residencial Ecopaque Zaudín está delimitado al Este por el Polígono PISA de Mairena del Aljarafe, al sur y oeste con suelos pertenecientes al campo de Golf Zaudín en término de Bormujos y al norte con el resto del Parque Empresarial Zaudín.

2. Su superficie es de 101.890,03 m².

Artículo 11. Zonificación y usos pormenorizados.

1. Se califican varias zonas, destinadas a los usos pormenorizados siguientes:

- Zona residencial plurifamiliar en bloque, denominada zona RP, con dos subzonas, B1 y B2.

- Zona residencial unifamiliar, denominada zona RU.

- Zona terciario comercial.

- Zona de equipamiento deportivo, cultural, asistencial, Servicios de Interés Público y Social (SIPS) y educativo.

- Zona de dotación comercial.

- Zona de espacios libres.

- Zona de viario y aparcamiento.

2. Se entenderá que cada zona abarca el suelo que tiene una misma calificación en función de su uso y tipología preferente y según se encuentran grafiadas en el plano de ordenación correspondiente.

3. Se admite una tolerancia para todas las zonas del 10% en los distintos parámetros dimensionales relativos a las condiciones de parcelación, forma y posición de la edificación.

Artículo 12. Vinculación al régimen de protección pública de viviendas.

Las manzanas RP1, RP4 y RP5 se vinculan, en la totalidad de su edificabilidad, a la ejecución de viviendas de protección pública de acuerdo a la definición establecida en la Ley 7/2002, de Ordenación Urbanística de Andalucía.

La reserva legal en terrenos en los que se materializa el treinta por cierto de la edificabilidad residencial para su destino en vivienda protegida, según el art. 10.1.A.b) de la LOUA, es de 6.880,46 m²s, sumatorio de la superficie de las manzanas anteriormente citadas.

Artículo 13. Normas particulares para la zona de uso pormenorizado residencial plurifamiliar en bloque (RP).

Se establecen las siguientes subzonas:

A) Subzona B1.

Esta subzona se identifica con las manzanas destinadas a bloques plurifamiliares de vivienda que se sitúan dando frente a la avenida principal del nuevo sector, que lo recorre de este a oeste.

1. Condiciones de uso y tipología.

- El uso característico es el de vivienda plurifamiliar en bloque.

- Dentro de esta subzona se encuentran las viviendas con alguna de las condiciones de protección, de acuerdo a la LOUA.

- Se admiten, además, como usos complementarios, los siguientes: zonas comunitarias al servicio de la edificación, aparcamientos, instalaciones al servicio de la edificación y espacios libres de jardines y recreo.

- La dotación de aparcamientos interiores en las parcelas seguirá lo estipulado en las Normas Urbanísticas del PGOU de Tomares, concretamente en sus artículos V.24 y V.52.

2. Condiciones de edificabilidad y aprovechamiento.

- La edificabilidad máxima es la definida para cada manzana en el plano de ordenación denominado Zonificación y Usos pormenorizados, edificándose la parcela mediante proyecto conjunto, y es la siguiente:

ZONIFICACIÓN	SUP. SUELO (m²s)	EDIF. RES. TOTAL (m²t)	EDIF. RES. VIV. LIBRE (m²t)	EDIF. RES. VPO (m²t)	VIV. LIBRE (ud)	VPO (ud)	VIV TOTAL (ud)
RESIDENCIAL
Manzana RP1	2.658,75	7.968,92		7.968,92		67	67
Manzana RP2	3.368,53	11.560,58	11.560,58		64		64
Manzana RP3	3.335,00	11.560,58	11.560,58		64		64
Manzana RP4	2.198,95	6.590,03		6.590,03		55	55
Manzana RP5	2.022,76	4.392,98		4.392,98		36	36

Si los proyectos edificatorios no agotasen la edificabilidad resultando algún remanente, este se presupone a favor de la comunidad de propietarios que se constituya al efecto y lo que se disponga en sus estatutos.

3. Condiciones de parcelación.

- La parcela mínima se corresponde con las definidas en los planos de ordenación.

4. Condiciones de posición y forma de la edificación.

- La ocupación máxima en planta de la edificación será del ochenta por ciento (80%) de la superficie de la parcela.

- La edificación de las Manzanas RP1 a RP4 se podrá disponer libremente sobre la parcela, siendo preferente constituir un frente de fachada a la avenida principal. La Manzana RP5 deberá respetar un retranqueo mínimo de 5 metros desde la línea de su lindero trasero (el constituido con la Manzana RU1 y con los espacios libres existentes entre la propia RP5 y la RP1) para cumplir la condición de ocupación.

- Se autoriza una altura máxima de cinco plantas (PB+IV) y veinte (20,00) metros (de altura máxima de cornisa) y un ático con superficie máxima del 60% de la de la planta inmediatamente inferior disponiéndose con un retranqueo mínimo desde las líneas de fachada de tres (3,00) metros.

- Se autorizan libremente los cuerpos salientes, terrazas y retranqueos en las plantas bajas y altas que pudieran darse sobre el suelo privado. Sobre el suelo público, se permitirán solo a partir de Planta Primera con un límite máximo de 1,50 metros.

- Se permite la construcción bajo rasante de una o más plantas, que no computarán a efectos del número de plantas definidas en estas normas si la parte superior del forjado no supera en 1,50 metros a las rasantes de la parcela. Se prohíbe expresamente el uso residencial bajo rasante.

- Las plantas bajo rasante podrán ocupar la totalidad de la parcela.

- Las plantas bajas de las Manzanas RP1 a RP4 se destinarán exclusivamente a zonas comunitarias a la edificación, disponiéndose de forma que creen permeabilidad en dichas plantas bajas, no siendo computables a efectos de edificabilidad. Sí computarán los accesos necesarios para las viviendas situadas en las plantas superiores. Estas zonas comunes serán destinadas exclusivamente al uso y disfrute de la parcela donde se encuentren. La superficie destinada a dichas zonas comunitarias es la siguiente:

ZONIFICACIÓN	ZONAS COMUNITARIAS (m²)
RESIDENCIAL
Manzana RP1	1.145,00
Manzana RP2	1.472,50
Manzana RP3	1.472,50
Manzana RP4	910,00
Manzana RP5	0,00

Las zonas comunitarias localizadas en las plantas bajas de esta subzona, que no computan a efectos de edificabilidad, se destinan a usos deportivos, sociales, culturales y educativos.

La planta baja de la Manzana RP5 sí se destinará exclusivamente al uso residencial, debiendo ser utilizada para albergar viviendas protegidas como el resto de plantas.

5. Condiciones técnicas de las viviendas.

- Se dotará a los edificios con energía fotovoltaica para autoconsumo, favoreciendo un desarrollo sostenible del conjunto, así como la reducción de emisiones de dióxido de carbono y de los consumos de energía con origen no renovable. Todas estas actuaciones contribuirán al cumplimiento de las políticas marco de energía y cambio climático 2021-2003 (marco 2030).

- Todas las viviendas contarán con plaza de garaje y trastero como anejo.

- Las viviendas serán todas exteriores con lo que se posibilita la formación de terrazas para dar cobertura a las nuevas necesidades generadas tras la aparición del COVID-19.

- Todas las viviendas contarán con lavadero, donde se instalará un sistema de aerotermia para el agua caliente sanitaria, o sistema de producción de energía similar. Asimismo, contarán con una superficie destinada a tendedero cubierto, abierto y no visible desde la vía pública Este espacio para tender ropa podrá ser sustituido en dependencia expresamente destinada a este uso situada en las zonas comunitarias y a salvo de las vistas de la vía pública.

- Las viviendas irán dotadas de la preinstalación o instalación de AACC, debidamente integrada en la composición arquitectónica del edificio.

- Las viviendas preverán las instalaciones suficientes para abordar con normalidad las situaciones de teletrabajo y acceso a las nuevas tecnologías; primando las instalaciones de ámbito comunitario.

- Las estancias de las viviendas en todos los casos estarán por encima de la superficie mínima exigida para vivienda protegida.

- El programa de la edificación contendrá viviendas de un mínimo de dos dormitorios. Al menos una vivienda por bloque estará adaptada a personas con movilidad reducida.

- El conjunto proyectado contará con espacios de esparcimientos privados vinculados a la parcela, tales como piscina y zona de juegos infantiles que dotarán de autosuficiencia de estos servicios a los usuarios de los edificios.

- Los edificios contarán con red separativa que optimice el aprovechamiento de las aguas pluviales en el riego de las zonas verdes del edificio.

B) Subzona B2.

Esta subzona se identifica con las manzanas destinadas a bloques plurifamiliares de vivienda que se sitúan en el costado oeste del sector, dando frente al campo de golf.

1. Condiciones de uso y tipología

- El uso característico es el de vivienda plurifamiliar en bloque.

- Usos compatibles, los siguientes:

a) Uso terciario:

- Hospedaje.

- Espectáculos y salas de reunión, excepto Establecimientos de juego, de hostelería con música, especiales de hostelería con música, de ocio y esparcimiento o especiales para festivales.

- Comercio categoría 1.ª (local comercial) y categoría 2.ª (agrupación comercial).

- Oficinas.

- Garajes-aparcamiento Categoría 1a. Tipo II.

b) Uso industrial:

- Talleres artesanales y pequeña industria, reflejados en las letras c) y d) del artículo V.59 de estas Normas Urbanísticas

c) Uso dotacional y servicios públicos en todas sus clases y categorías.

- Uso complementario: la dotación de aparcamientos interiores en las parcelas seguirá lo estipulado en las Normas Urbanísticas del PGOU de Tomares, concretamente en sus artículos V.24 y V.52.

2. Condiciones de edificabilidad y aprovechamiento

ZONIFICACIÓN	SUPERFICIE SUELO (m²s)	EDIFICABILIDAD RESIDENCIAL (m²t)	EDIFICABILIDAD TERCIARIA PB (m²t)	VIVIVIENDA LIBRE (ud)
RESIDENCIAL
Manzana RP6	5.190,52	13.000,00	2.800,00	60

3. Condiciones de parcelación.

- La parcela mínima se corresponde con las definidas en los planos de ordenación.

4. Condiciones de posición y forma de la edificación.

- La ocupación máxima en planta de la edificación será del noventa y cinco por ciento (95%).

- La edificación se podrá disponer libremente sobre la parcela.

- Se autorizan libremente los cuerpos salientes, terrazas y retranqueos en las plantas bajas y altas que pudieran darse sobre el suelo privado.

- Las plantas bajas se destinarán al uso compatible comercial terciario con la intensidad anteriormente prevista en el cuadro de edificabilidades.

- Las plantas bajo rasante podrán ocupar la totalidad de la parcela.

5. Condiciones técnicas de las viviendas.

- Todas las viviendas contarán con plaza de garaje.

- Las viviendas serán todas exteriores con lo que se posibilita la formación de terrazas para dar cobertura a las nuevas necesidades generadas tras la aparición del COVID-19.

- Todas las viviendas contarán con un espacio apto para instalar un sistema de aerotermia para el agua caliente sanitaria, o sistema de producción de energía similar. Asimismo, contarán con una superficie destinada a tendedero cubierto, abierto y no visible desde la vía pública. Este espacio para tender ropa podrá ser sustituido en dependencia expresamente destinada a este uso situada en las zonas comunitarias y a salvo de las vistas de la vía pública.

- Las viviendas irán dotadas de la preinstalación o instalación de AACC, debidamente integrada en la composición arquitectónica del edificio.

- El programa de la edificación contendrá viviendas de un mínimo de dos dormitorios. Al menos una vivienda por bloque estará adaptada a personas con movilidad reducida.

- Los edificios contarán con red separativa que optimice el aprovechamiento de las aguas pluviales en el riego de las zonas verdes del edificio.

Artículo 14. Normas particulares para la zona de uso pormenorizado residencial unifamiliar en hilera (RU).

1. Condiciones de uso y tipología.

- El uso característico es el de viviendas unifamiliares adosadas en hilera con la capacidad residencial máxima de la parcela.

- Como usos compatibles se admiten los siguientes:

a) Uso industrial.

-Talleres artesanales y pequeña industria, reflejados en las letras c) y d) del artículo V.59 de las Normas Urbanísticas del PGOU.

b) Uso terciario.

- Hospedaje.

- Espectáculos y salas de reunión, excepto Establecimientos de juego, de hostelería con música, especiales de hostelería con música, de ocio y esparcimiento o especiales para festivales.

- Comercio categoría 1a (local comercial) y categoría 2a (agrupación comercial).

- Oficinas.

- Garajes-aparcamiento Categoría 1a. Garaje tipo II.

c) Uso dotacional y servicios públicos en todas sus clases y categorías.

Cualquiera de estos usos compatibles podrá pasar a ser característico en aquellos casos que, apreciados por el Ayuntamiento, no modifique el carácter de la zona.

- Uso complementario: la dotación de aparcamientos interiores en las parcelas seguirá lo estipulado en las Normas Urbanísticas del PGOU de Tomares, concretamente en sus artículos V.24 y V.52 y zonas comunitarias al servicio de la edificación.

2. Condiciones de edificabilidad y aprovechamiento

- La edificabilidad máxima es la definida para la manzana RU1 en el plano de ordenación denominado Zonificación y Usos pormenorizados, edificándose la parcela mediante proyecto conjunto, y es la siguiente:

ZONIFICACIÓN	SUPERFICIE SUELO (m²s)	EDIFICABILIDAD (m²t)	VIVIVIENDA LIBRE (ud)
RESIDENCIAL
Manzana RU1	10.874,24	8.100,00	54

3. Condiciones de parcelación.

- La parcela mínima se corresponde con la definida en los planos de ordenación.

4. Condiciones de posición y forma de la edificación.

- La ocupación máxima en planta baja del conjunto edificatorio será del cincuenta por ciento (50%) de la superficie de la parcela.

- No se imponen otras restricciones en cuanto a la posición de la edificación dentro de la parcela, salvo que la edificación deberá respetar un retranqueo mínimo de 5 metros desde la línea del lindero trasero, es decir, el colindante con la vía pecuaria y otros 5 metros respecto a la Manzana RP5.

- Se autoriza una altura máxima de dos plantas (PB+I) y siete (7,00) metros (de altura máxima de cornisa) y un ático con un máximo de ocupación del 20% de la planta inmediatamente inferior disponiéndose con un retranqueo mínimo de la línea de fachada de tres (3,00) metros.

- Se autorizan libremente los cuerpos salientes, terrazas y retranqueos en las plantas bajas y altas, respetando siempre las condiciones expuestas en las presentes Ordenanzas.

- Los cerramientos de parcela a la alineación exterior serán preferentemente vegetales, con un zócalo construido de un (1) metro de altura máxima. En los casos de actuaciones unitarias en todo el frente de una manzana se permitirá un tratamiento distinto del cerramiento si es de forma uniforme en el frente de la alineación e incluso la incorporación de la zona de retranqueo al espacio de la acera, sin cerramiento.

- El cerramiento de parcela a la alineación exterior o su modificación individualizada por vivienda se definirá mediante proyecto y requerirán licencia de obras por parte del ayuntamiento.

- Las plantas bajo rasante podrán ocupar la totalidad de la parcela y serán de uso comunitario por parte de las viviendas unifamiliares.

5. Condiciones técnicas de las viviendas.

- Todas las viviendas contarán con plaza de garaje.

- Todas las viviendas contarán con un espacio apto para instalar un sistema de aerotermia para el agua caliente sanitaria, o sistema de producción de energía similar.

- Las viviendas irán dotadas de la preinstalación o instalación de AACC, debidamente integrada en la composición arquitectónica del edificio.

- Los edificios contarán con red separativa que optimice el aprovechamiento de las aguas pluviales en el riego de las zonas verdes del edificio.

Artículo 15. Normas particulares para la zona de uso pormenorizado comercial terciario.

El uso pormenorizado comercial terciario está incluido, además de en las plantas bajas ya indicadas en el artículo 13 de las presentes normas, dentro de la manzana denominadas T1 en el plano de Zonificación.

1. Condiciones de uso y tipología.

- Uso: Comercial Terciario en todas sus categorías según lo recogido en el Artículo V.25 del Capítulo IV del Título V de las Normas Urbanísticas del PGOU de Tomares.

- Tipología: La edificación se dispondrá libremente en la parcela.

2. Condiciones de edificabilidad y aprovechamiento

- La edificabilidad máxima es la definida para la manzana denominada T1 en el plano de ordenación Zonificación y Usos pormenorizados, y es la siguiente:

ZONIFICACIÓN	SUPERFICIE SUELO (m²s)	EDIFICABILIDAD TERCIARIA (m²t)
TERCIARIO COMERCIAL
Manzana T1	9.337,04	4.200,00

3. Condiciones de parcelación, posición y forma de la edificación.

- La parcela mínima será cada una de las manzanas definidas.

- Altura de la edificación: Se autoriza una altura máxima de dos plantas (PB+I).

- La ocupación máxima por la edificación de la superficie de la parcela resultará de aplicar los parámetros de altura máxima y edificabilidad asignados a la Manzana T1.

- Las plantas bajo rasante podrán ocupar la totalidad de la parcela.

- La edificación se podrá disponer libremente sobre la parcela, respetando los parámetros indicados en el presente artículo, salvo que deberá respetar un retranqueo mínimo de 5 metros desde la línea de su lindero Oeste (el formado con las parcelas dotacionales ED-E y SIPS-D y así como también respetar la zona de protección libre de edificación según la normativa sectorial vigente respecto de la parcela del cementerio (perteneciente a la red de SSGG del municipio) que se encuentra fuera del Sector.

- Se autorizan libremente los cuerpos salientes, terrazas y retranqueos en las plantas bajas y altas.

Artículo 16. Normas particulares para la zona de uso pormenorizado equipamiento dotacional público.

El uso pormenorizado equipamiento dotacional público está incluido en las manzanas destinadas a tal uso en el plano de Zonificación. Las categorías a las que se destina cada parcela, con la identificación que reciben en la documentación gráfica, son las siguientes:

ZONIFICACIÓN	SUPERFICIE SUELO (m²s)
EQUIPAMIENTO LOCAL PÚBLICO
Educativo Preescolar (ED-P)	800,00
Educativo Escolar (ED-E)	4.000,00
SIPS Deportivo (SIPS-D)	9.487,50
SIPS Comercial (SIPS-C)	420,61
SIPS Social (SIPS-S)	1.221,36

1. Condiciones de uso y tipología.

- Uso: Dotacional en todas sus categorías de equipamientos según lo establecido para cada manzana, siendo acorde a lo recogido en el artículo V.71 del Capítulo VI del Título V de las Normas Urbanísticas del PGOU de Tomares.

- Tipología: La edificación se dispondrá libremente en la parcela.

2. Condiciones de edificabilidad y aprovechamiento

- No se fijan límites a la superficie edificable, que quedará determinada por los requerimientos de la actividad que se concrete y desarrolle.

3. Condiciones de parcelación, posición y forma de la edificación

- Separación de linderos: Las edificaciones se dispondrán libremente en la parcela, salvo las de los SIPS Comercial y Social, que se retranquearán 3 metros a su lindero oeste (el lindero próximo a la Manzana RP6) y las del SIPS Deportivo, que deberán respetar la zona de protección libre de edificación según la normativa sectorial vigente respecto de la parcela del cementerio (perteneciente a la red de SSGG del municipio) que se encuentra fuera del Sector. Los espacios no ocupados por la edificación se urbanizarán adecuadamente como accesos, aparcamiento, paseos, zonas deportivas, piscinas, jardines, etc.

- Se permite la construcción bajo rasante de una o más plantas, que no computarán de ningún modo.

Artículo 17. Normas particulares para la zona de espacios libres.

1. Espacios libres locales.

Las áreas libres públicas ocupan las zonas denominadas EL.

En áreas libres se permite cualquier uso que implique actividades usuales y relacionadas con los parques, jardines y demás áreas libres. También se entenderán como uso complementario y compatible con este uso, aquellos relacionados con la actividad de áreas de juego y recreo de niños, zonas arboladas o ajardinadas.

Espacios libres locales	26.306,03 m²s	25,82%
Zona EL1-Áreas de juego	3.901,22 m²s	3,83%
Zona EL2-Áreas de juego	2.650,56 m²s	2,60%
Zona EL3-Jardines	13.684,76 m²s	13,43%
Zona EL4-Jardines	6.152,12 m²s	6,04%

Las zonas de espacios libres de dominio y uso público grafiadas en el plano de zonificación son destinadas a jardines sin aprovechamiento ni posibilidades de edificación alguna a no ser que se trate de mobiliario urbano, de algún elemento de infraestructura para el servicio del sector y/o cualquier construcción al servicio de dichas áreas libres, con la edificabilidad máxima de 0,05 m²/m².

Se admite como uso compatible para las áreas libres el Deportivo al aire libre en todas sus formas; piscinas, campos de deporte y similares, así como implantaciones que mejoren o sean complementarias de este uso y de los espacios libres, como estanques, huertos urbanos comunitarios, etc.

Se permite la construcción bajo rasante de una o más plantas, que no computarán de ningún modo y cuyo destino será de aparcamiento público bajo rasante.

2. Espacios libres privados.

Se definen zonas de espacios libres de titularidad privada, identificándose en los planos de ordenación como ELP.

Los usos y condiciones serán las mismas que los definidos anteriormente en el punto 1 del presente artículo para los espacios libres públicos.

Estos espacios libres privados estarán vinculados a las parcelas residenciales que se ordenan en el presente documento.

ZONIFICACIÓN	SUPERFICIE SUELO (m²s)
ESPACIOS LIBRES PRIVADOS (ELP)
ELP1	234,05
ELP2	997,46
ELP3	270,35
ELP4	1.855,60

Artículo 18. Normas particulares para la zona de viario y aparcamiento.

La superficie de viario que queda grafiada en el plano de alineaciones y rasantes se destinará al tráfico peatonal y rodado y al estacionamiento de vehículos.

La dotación de aparcamientos deberá cumplir las estipulaciones legalmente establecidas en cuanto a la reserva de plazas de aparcamiento para personas con minusvalías.

Solo se permitirá en esta zona construcciones que estén relacionadas con la señalización de información, tráfico, pequeño mobiliario urbano, kioscos de pequeños servicios y otras relacionadas con la infraestructura al servicio del Sector. Se prohíbe el uso de abastecimiento de carburantes.

Se recomienda para esta zona la plantación de árboles y plantas.

Artículo 19. Normas particulares de urbanización.

1. Cerramientos de parcela.

No será obligatoria la construcción del cerramiento de la parcela. No obstante, en caso de proyectarse, se situarán en la alineación oficial y estarán formados por elementos ciegos hasta una altura de cien (100) centímetros y el resto será completado, hasta una altura máxima de doscientos (200) centímetros en total, mediante elementos vegetales o soluciones similares que en ningún caso supongan frentes opacos.

2. Pavimentación de la red viaria de circulación rodada y peatonal

El sistema viario se adaptará tanto en su trazado como en sus perfiles longitudinales y transversales a los establecidos en el presente documento, con las correcciones que se deban establecer en función de los estudios sobre el terreno o adaptación a su topografía, y siempre teniendo en cuenta los existentes fruto de la transformación urbanística ya sufrida por el sector.

Las características técnicas del perfil del vial se adaptarán a la intensidad y tipo de tráfico.

Las condiciones mínimas de los perfiles serán las siguientes, en consonancia con los ya ejecutados, para un tráfico tipo T-3:

- 50 cm de explanada mejorada, constituida por suelo seleccionado procedente de préstamos, con C.B.R ≥ 20.

- 25 cm de base granular, constituida por zahorras artificiales procedentes de áridos de machaqueo. (Tipo Z-1 o Z-2).

- Un riego de imprimación EAL-0,constituido por 1,5 kg/m² de emulsión.

- 9 cm de mezcla bituminosa en caliente, tipo G-25.

- Un riego de adherencia tipo ECR-0, constituido por 0,5 kg/m² de emulsión.

- 6 cm de mezcla bituminosa en caliente tipo S-20.

Las zonas para aparcamientos de nueva construcción serán de similares características a las ya presentes, es decir, los espesores y calidades de las distintas capas del firme son las siguientes:

- 50 cm de explanada mejorada, constituida por suelo seleccionado procedente de préstamos, con C.B.R ≥ 20.

- 20 cm de base granular, constituida por zahorras artificiales procedentes de áridos de machaqueo. (Tipo Z-1 o Z-2).

- 20 cm de hormigón HM-20.

Las aceras se realizarán con las mismas características que las ya ejecutadas por el proyecto de urbanización que ya se realizó en el sector, es decir, con baldosas hidráulicas tomadas con 4 cm de mortero M-20 sobre base de 10 cm de hormigón HM-20 y 30 cm de suelo seleccionado.

La zona de solería se dispondrá sobre una solera de hormigón H-125 de 15 cm de espesor sobre firme de albero de 20 cm de espesor y explanada mejorada compactada al 95% P.N.

En las zonas ajardinadas se colocarán bordillos de jardín de 12 x 24 cm. delimitando las zonas ajardinadas y explanadas y caminos de Albero compactado al 95% P.N de 15 cm de espesor.

Las sendas peatonales que se proyecten en los espacios libres públicos propuestos se realizarán con unos materiales que ayuden a su mimetización con las zonas verdes en las que se incluyen y sea permeable, consiguiendo así una pavimentación con menos impacto tanto visual como ambiental. Dicha pavimentación será concretada en el proyecto de urbanización que desarrolle las determinaciones de ordenación propuesta y seguirá las pautas en este artículo indicadas.

3. Red de agua potable, de riego e hidrantes contraincendios.

Condiciones de suministro de agua. Cumplirán con las determinaciones de la Legislación, Normativa y Planeamiento vigente.

4. Red de telecomunicaciones.

Condiciones del suministro de las comunicaciones electrónicas. Cumplirán con las determinaciones de la Legislación, Normativa y Planeamiento vigente.

5. Red de alcantarillado.

Condiciones de las redes de alcantarillado. Cumplirán con las determinaciones de la Legislación, Normativa y Planeamiento vigente y autorización de la Confederación Hidrográfica del Guadalquivir.

Por lo tanto, y en concordancia con lo dispuesto en el artículo 126 ter del RDPH, esta red de evacuación de aguas deberá introducir sistemas de drenaje sostenible, tales como superficies y acabados permeables, de forma que el eventual incremento del riesgo de inundación se mitigue. También en el diseño final y ejecución de dicha red se seguirán los criterios establecidos en el apartado 1 del artículo 259 ter del RPDH.

6. Red de distribución eléctrica en Media y baja tensión.

Condiciones de las Redes de Energía Eléctrica. Cumplirán con las determinaciones de la Legislación, Normativa y Planeamiento vigente.

7. Alumbrado público.

Condiciones de Alumbrado Público. Cumplirán con las determinaciones de la Legislación, Normativa y Planeamiento vigente.

8. Jardinería.

Los espacios vegetales que han de plantearse se harán en función de las condiciones climáticas y del subsuelo para aumentar las posibilidades de desarrollo de las mismas, mejorando el suelo cuando sea necesario.

TÍTULO V

Desarrollo y ejecución del planeamiento

Artículo 20. Área de reparto y sector de planeamiento.

La modificación de planeamiento comprende un único sector de planeamiento de 101.890,03 m², cuya delimitación se refleja en el plano correspondiente y constituye una única área de reparto.

Artículo 21. Unidades de ejecución.

Dentro del Sector Residencial Ecoparque Zaudín se delimita una única Unidad de Ejecución pudiéndose delimitar más unidades en caso de que fuese necesario para el desarrollo del mismo, según el procedimiento establecido en la Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía.

Artículo 22. Instrumento de gestión.

Se define el sistema de actuación por compensación.

Artículo 23. Proyectos de parcelación.

1. Los proyectos de parcelación serán necesarios para la subdivisión en parcelas de las distintas manzanas cuando fuera necesario.

Estos proyectos no podrán modificar las alineaciones exteriores de la manzana ni aumentar la edificabilidad total de la manzana o de la zona que se fija en el presente documento.

Tampoco se podrá disminuir el suelo libre de edificación, ni el número de aparcamientos en la finca resultante de la parcelación.

Se permite la agrupación de parcelas siempre que esto no implique un aumento de edificabilidad, ni en la ocupación autorizada y siempre que la ordenanza específica no disponga lo contrario.

2. El contenido de los proyectos de parcelación será al menos el siguiente:

- División de parcelas edificables con carácter de indivisibles, especificándose tanto su número como su configuración o extensión.

- Cédula Urbanística de cada parcela en que se determinen, superficie, edificabilidad, altura, ocupación, distancia a linderos y regulación del uso.

- Indicación de las características de la parcela mínima para cada zona.

Artículo 24. Proyectos de urbanización.

Los Proyectos de Urbanización se ejecutarán por fases completas, correspondientes a cada Unidad de Ejecución que se delimite, estableciendo los servicios e infraestructuras de acuerdo con las previsiones, por lo tanto, el Proyecto de Urbanización que ejecute las determinaciones contenidas para el Sector, se realizará en una única fase.

El Proyecto de Urbanización tendrá como finalidad, la realización material de las determinaciones de este documento de Innovación por Modificación de planeamiento general en cuanto se refiere a la ejecución de:

- Pavimentación de la red viaria de circulación rodada y peatonal.

- Redes de distribución de agua potable, de riego y de hidrantes contra incendios.

- Red de alcantarillado para aguas pluviales y residuales.

- Red de distribución eléctrica en Media y Baja Tensión. Red de Alumbrado Público.

- Red de Telecomunicaciones.

- Jardinería y mobiliario urbano.

Además, deberá resolver el enlace con las infraestructuras generales del Municipio y acreditar que tienen capacidad suficiente para atender la demanda.

Artículo 25. Proyectos de edificación.

Se redactarán y tramitarán los Proyectos de obras de Edificación e Instalaciones, definitivas y provisionales, movimientos de tierra, y ajardinamiento que se consideren necesarios, así de viales interiores y privativos complementarios de la edificación.

Artículo 26. Suelos de titularidad pública y privada.

1. Suelo de titularidad pública.

a) Por cesión obligatoria y gratuita, libre de cargas y gravámenes, pasará a titularidad pública del Ayuntamiento de Tomares el siguiente suelo:

1. Viario local y dotación de aparcamientos.

2. Áreas libres, espacios arbolados y zonas peatonales definidos como públicos por la ordenación pormenorizada.

3. Suelo para dotaciones públicas de equipamiento definido por la ordenación pormenorizada.

4. El suelo que según la Modificación de planeamiento general le corresponde por cesión al Ayuntamiento, cuantificándose en 386,68 UA, en el caso que no sea sustituido por el abono al municipio de su valor en metálico en las condiciones establecidas en la LOUA.

Los parámetros referentes a los suelos de titularidad pública quedan definidos en la Memoria de Ordenación, así como en el articulado de la presente Normativa.

2. De titularidad privada se establece el tipo de suelo destinado a usos lucrativos residenciales y usos comerciales cuya delimitación queda definida en la documentación gráfica adjunta y cuyos parámetros quedan definidos en el apartado correspondiente de la Memoria de Ordenación, así como en las presentes Ordenanzas. También se establece como titularidad privada los espacios libres privados no edificables.

Cada tipo de suelo tendrá regulada una edificabilidad reflejada en las respectivas Ordenanzas de zona.

TíTULO VI

Medios de protección ambiental

Artículo 27. Medidas correctoras y protectoras de carácter general.

1. Relativas a la minimización de los impactos negativas durante la fase de construcción y urbanización:

- Reducción de ruidos y vibraciones.

- Reducción de las aguas de escorrentía cargadas de fango, al presentar la zona de actuación pendientes de cierta entidad. Los posteriores documentos de desarrollo de la actuación recogerán la necesidad de garantizar la suficiente capacidad de desagüe de las zonas a ordenar.

- Minimizar las afecciones a las carreteras mediante la regulación del tráfico de maquinaria de obra.

2. Relativas a la reducción de los impactos derivados de la implantación de las nuevas edificaciones:

- Garantizar la correcta evacuación de aguas residuales y residuos sólidos.

- Garantizar la ausencia de afección por ruidos y demás formas de contaminación atmosférica.

- Garantizar el desarrollo adecuado del suelo previsto para áreas libres.

3. La implantación de actividades queda condicionada a la constatación efectiva del cumplimiento de los Niveles de Emisión al Exterior (NEE) y Niveles Acústicos de Evaluación (NAE) exigibles en virtud del Decreto 6/2012, de 17 de enero, por el que se aprueba el Reglamento de Protección contra la Contaminación Acústica en Andalucía, y se modifica el Decreto 357/2010, de 3 de agosto, por el que se aprueba el Reglamento para la Protección de la Calidad del Cielo Nocturno frente a la contaminación lumínica y el establecimiento de medidas de ahorro y eficiencia energética.

4. Para la futura implantación de actividades, y en tanto se trate de supuestos contemplados en la normativa de prevención ambiental (Ley 7/2007, de 9 de julio, de Gestión Integrada de la Calidad Ambiental), habrá de incluirse mención expresa a la necesidad de cumplimentar el procedimiento de prevención ambiental correspondiente con carácter previo a la concesión de licencia municipal.

Los procedimientos de Calificación Ambiental que resulten necesarios se instruirán y se resolverán en base a los siguientes criterios:

- Garantizar el cumplimiento de los niveles legalmente establecidos de ruidos y vibraciones.

- Garantizar el cumplimiento de los niveles y controles legalmente establecidos para la emisión de otros contaminantes atmosféricos.

- Análisis de la influencia que el tráfico de vehículos generado por la actividad concreta pudiera tener sobre los accesos y fluidez de la circulación en la zona.

Artículo 28. Medidas correctoras y protectoras adicionales.

1. Relativas al saneamiento de aguas residuales y vertidos.

- Debe preverse la correcta depuración de las aguas residuales del sector. A estos efectos deberá priorizarse a nivel municipal la ejecución de los colectores necesarios y su conexión a los emisarios y estación depuradora.

- En ningún caso se verterán aguas residuales al sistema hidrológico local, quedando prohibidos los vertidos directos al cauce o indirectos sobre el terreno. La infraestructura hidráulica de la zona deberá garantizar la correcta evacuación de las aguas residuales que se generen conectando obligatoria y exclusivamente con la red municipal de saneamiento.

- Para garantizar la no afección a las aguas subterráneas, quedará prohibida expresamente la implantación de fosas sépticas, pozos negros o pozos para riego individual en el ámbito de este sector.

- Durante la fase de ejecución del proyecto, se tomarán las medidas oportunas para evitar el vertido fuera de la red municipal.

Por lo demás, no se podrán otorgar las licencias de ocupación en tanto los terrenos no cuenten con conexión a las redes de abastecimiento y saneamiento.

2. Los instrumentos de desarrollo del sector deben incluir las medidas necesarias para garantizar el control de desechos y residuos generados durante la fase de construcción y funcionamiento. Para ello se adoptarán las siguientes medidas:

- Los residuos sólidos generados durante el desarrollo del sector y los que se deriven de su futuro uso, serán conducidos a vertederos controlados y legalizados.

- Los escombros y demás residuos inertes generados durante la fase de obras y ejecución del sector, serán conducidos a vertederos de inertes controlados y legalizados.

- Cualquier residuo peligroso que pueda generarse en alguna de las fases de desarrollo de la actuación deberá gestionarse de acuerdo con la legislación vigente sobre este tipo de residuos.

- Estos condicionantes ambientales deberán aparecer expresamente en el Pliego de Condiciones Técnicas o documento homólogo, para todas las obras a ejecutar en el sector.

3. Medidas a aplicar en la fase de obras.

- Se realizarán riegos periódicos en tiempo seco para evitar la suspensión de polvo durante los movimientos de tierra y se entoldarán los camiones durante el traslado de tierras.

- El tráfico de la maquinaria de obra se planificará de forma que se produzcan las mínimas molestias sobre la población. Para ello la maquinaria de obra deberá estar dotada de los silenciadores necesarios y si es preciso se crearán caminos de obra provisionales que reduzcan al mínimo posible la incidencia en el tráfico sobre el viario colindante.

- Los horarios en que se lleven a cabo las obras deberán evitar las molestias a la población, ajustándose al horario convencional de jornada laboral.

- Los materiales de obra procederán de explotaciones debidamente legalizadas.

- Las áreas de manipulación de los aceites, combustibles y lubricantes empleados por la maquinaria de obra serán impermeabilizadas para evitar cualquier afección a las aguas subterráneas.

- Las especies vegetales a utilizar en estas actuaciones deberán ser autóctonas y estar en concordancia con las condiciones climáticas y características del suelo.

- Como condición estética en las fachadas, medianeras y cerramientos que hayan de quedar visibles sólo se emplearán como materiales vistos aquellos cuyo acabado de fabricación está previsto y homologado para dicha finalidad.

- Se asumirá como criterio de ordenación el mantenimiento, en lo posible, de la topografía existente y minimizar el volumen de movimiento de tierras, evitando la creación de grandes explanadas con taludes perimetrales. La urbanización se acomodará en lo posible a la configuración primitiva del terreno, evitándose alteraciones y transformaciones significativas de perfil existente.

- Para las actuaciones que impliquen necesariamente la alteración de los perfiles actuales y se ubiquen en situaciones de alta visibilidad, se incluirán medidas de tratamiento de los taludes generados y de localización de áreas libres en los bordes de la actuación.

4. La aparición de hallazgos casuales de restos arqueológicos que se pudieran encontrar en el ámbito de actuación deberá ser notificada inmediatamente a la Consejería de Cultura o al Ayuntamiento, en aplicación del artículo 50 de la Ley 14/2007, de Patrimonio Histórico de Andalucía, y el artículo 84 del Decreto 19/1995, de 7 de febrero, por el que se aprueba el Reglamento de Protección y Fomento del Patrimonio Histórico de Andalucía.

Asimismo, en cumplimiento de lo requerido por el PGOU en cuanto al establecimiento del grado de cautela II y con relación al control arqueológico de movimientos de tierra, de conformidad con las condiciones particulares de los yacimientos arqueológicos y plano B3 del anexo III del Catálogo urbanístico de Protección del Patrimonio Histórico, se advierte expresamente de las circunstancias que habrán de tenerse en cuenta al producirse remoción de terreno y para el caso de hallazgos casuales (Artículos XI.22.5.2 y 5.3 del PGOU).

5. Relacionadas con la Calidad Atmosférica.

- En relación a la calidad del aire durante la fase de ejecución, la emisión de polvo y partículas producidas durante el movimiento de tierras puede suponer una afección importante desde el punto de vista de la calidad del aire, teniendo en cuenta que el suelo colinda con suelo urbano. Por ello, deberá tenerse en cuenta lo dispuesto en Decreto 239/2011, previendo medidas de control o suspensión de las obras de construcción, tráfico de vehículos a motor, riegos, etc.

- En caso de que se pretenda la implantación de actividades potencialmente contaminadoras de la atmósfera, incluidas en el Real Decreto 100/2011, de 28 de enero, por el que se actualiza el catálogo de actividades potencialmente contaminadoras de la atmósfera y se establecen las disposiciones básicas para su aplicación (BOE núm. 25, de 29 de enero), se deberá obtener, con carácter previo al otorgamiento de la licencia municipal de actividad, autorización de emisiones a la atmósfera previa solicitud en esta Delegación y que se tramitará conforme a lo dispuesto en el Capítulo III del Decreto 239/2011, de 12 de julio, por el que se regula la calidad del medio ambiente atmosférico y se crea el Registro de Sistemas de Evaluación de la Calidad del Aire en Andalucía.

- Se especificará que las emisiones de las actividades potencialmente contaminadoras de la atmósfera reguladas en la Ley 34/2007, de 15 de noviembre, de calidad del aire y protección de la atmósfera y en el Real Decreto 100/2011, de 28 de enero, por el que se actualiza el catálogo de actividades potencialmente contaminadoras de la atmósfera, cualquiera que sea su naturaleza, no podrán rebasar los niveles de emisión establecidos en el Decreto 833/1975, de 6 de febrero, en el Decreto 239/2011, de 12 de julio, por el que se regula la calidad del medio ambiente atmosférico y se crea el Registro de Sistemas de Evaluación de la Calidad del Aire en Andalucía y demás normativa de pertinente aplicación.

- Se velará por el predominio de los recorridos peatonales y el carril bici, integrando como se ha dicho el tráfico rodado solo cuando sea necesario y de forma funcionalmente viable, sin predominio del vehículo, pero que sea suficiente para dar respuesta a los usos que se pretenden implantar.

- Aquellas actividades que produzcan olores susceptibles de ocasionar molestias, antes de iniciar su actividad, el órgano ambiental competente podrá requerirle un estudio que identifique y cuantifiquen las sustancias generadoras de molestias por olores con las medidas correctoras adecuadas conforme al artículo 19 Decreto 239/2011, de 12 de julio.

- En lo que respecta a la Contaminación lumínica el Decreto 357/2010, de 3 de agosto, por el que se aprueba el Reglamento para la Protección de la Calidad del Cielo Nocturno frente a la contaminación lumínica y el establecimiento de medidas de ahorro y eficiencia energética ha quedado sin efecto al derogarse por Sentencia de fecha 21 de abril de 2016 del Tribunal Supremo.

- Actualmente y durante el periodo de transición hasta la aprobación del futuro reglamento, la regulación de la contaminación lumínica en Andalucía se rige por lo establecido en la Ley 7/2007, de 9 de julio, de Gestión Integrada de la Calidad Ambiental, y el Real Decreto 1890/2008, de 14 de noviembre, por el que se aprueba el Reglamento de eficiencia energética en instalaciones de alumbrado exterior y sus Instrucciones técnicas complementarias EA-01 a EA-07. La Consejería de Agricultura, Ganadería, Pesca y Desarrollo Sostenible y los Ayuntamientos, como órganos competentes en la materia, velarán porque se cumplan las prescripciones de ambas normas.

Así, el planeamiento urbanístico adapta sus determinaciones a las previsiones establecidas en estas normas, encargada de establecer las condiciones técnicas de diseño, ejecución y mantenimiento que deben reunir las instalaciones de alumbrado exterior, con la finalidad de mejorar la eficiencia y ahorro energético, así como la disminución de las emisiones de gases de efecto invernadero, y limitar el resplandor luminoso nocturno o contaminación luminosa y reducir la luz intrusa o molesta.

- La planificación urbanística asume líneas de diseño e instalación de equipamiento que disminuyan la contaminación lumínica para reducir los efectos sobre la calidad de la bóveda celeste.

- Inclusión de pantallas anteridio para mitigar la posible afección en una de las edificaciones más sensible ante esta afección, referida a la manzana de parcelas dotacionales, principalmente las dotaciones ED-P y ED-E.

6. Medidas relacionadas con la protección del suelo.

- Todos los cambios de aceite y mantenimiento de la maquinaria durante la fase de construcción que puedan implicar derrame de aceites o gasóleo, deben realizarse en talleres autorizados o parques de maquinaria habilitados al efecto y entregándose por tanto a gestor autorizado de Residuos Peligrosos. Asimismo, se prohibirá el vertido de hormigón sobrante sobre el terreno, y de otros productos químicos auxiliares. Por último, se establecerán las medidas correctoras en caso de producirse algún vertido accidental.

- Cualquier incidente del que pueda derivarse contaminación del suelo, deberá notificarse de inmediato a la Delegación Territorial, proceder a labores de limpieza o retirada del suelo afectado y entregar los residuos generados a gestor autorizado. Una vez efectuada las labores de limpieza el titular queda obligado a aportar un informe sobre los trabajos realizados, en el que a partir de datos o análisis permita evaluar el posible grado de contaminación del suelo.

- Establecimiento de las zonas de acopio temporal de tierras, material y parque de maquinaria, que deberán señalizarse e impermeabilizarse. Estas zonas estarán dentro del perímetro balizado como zona de trabajo, en ningún caso se producirá la ocupación de suelos no incluidos en el cambio de clasificación propuesto.

- Para el desarrollo de las actuaciones del sistema de espacios libres, se recomienda la reutilización de los excedentes de tierras de valor agrológico que puedan generarse en las labores de urbanización.

7. Medidas en materia de residuos.

- La gestión de los residuos se realizará en las condiciones determinadas en la Ley 7/2007, de 9 de julio, de Gestión Integrada de la Calidad Ambiental; la Ley 22/2011, de 28 de julio de residuos y suelos contaminados; el Decreto 73/2012, de 20 de marzo, por el que se aprueba el Reglamento de Residuos de Andalucía; y demás normativa de pertinente aplicación.

- Los residuos procedentes de la construcción deberán gestionarse según lo establecido en el Real Decreto 105/2008, de 1 de febrero, por el que se regula la producción y gestión de los residuos de construcción y demolición. Se prohíbe expresamente el depósito en vertedero para residuos de construcción y demolición que no hayan sido sometidos a alguna operación de tratamiento previa.

- Todo el material inerte sobrante procedente de las obras de excavado y movimientos de tierra, así como los materiales de préstamo que resulten excedentarios, les será de aplicación el orden de preferencia regulado en el art. 104.4 de la Ley 7/2007, de 9 de julio, de Gestión Integrada de la Calidad Ambiental, siendo en último caso, evacuados a vertederos autorizados. La valorización de los suelos no contaminados excavados y otros materiales naturales excavados procedentes de obras de construcción o de demolición, que se generan como excedentes para la ejecución estricta de la obra, y que se destinan a operaciones de relleno y a otras obras distintas de aquéllas en las que se generaron, seguirá lo establecido en la Orden APM/1007/2017, de 10 de octubre, sobre normas generales de valorización de materiales naturales excavados para su utilización en operaciones de relleno y obras distintas a aquéllas en las que se generaron.

- El proyecto de urbanización de la nueva zona de uso global residencial, incluirá las medidas necesarias para garantizar el control sobre los desechos y residuos sólidos que se generen durante la fase de construcción, mediante acciones que permitan una correcta gestión de los mismos. Para ello, la entidad promotora del proyecto tendrá obligatoriamente que poner a disposición del organismo gestor de residuos, los desechos en las condiciones higiénicas más idóneas, de modo que se eviten los malos olores y derrames, y de forma que se faciliten las operaciones de recogida y transporte.

- Para todo almacenamiento de materias primas o auxiliares susceptible de provocar contaminación del suelo por rotura de envases, depósitos o contenedores, deberán de adoptarse las mismas condiciones que para los almacenamientos de residuos peligrosos (pavimento impermeable, sistemas de contención y recogida de derrames y protección de la intemperie).

- En todo caso, el titular estará obligado, mientras los residuos se encuentren en su poder, a mantenerlos en condiciones de higiene y seguridad para las personas y el medio ambiente, evitándose en todo momento la dispersión de residuos y quedando prohibido el abandono, vertido o eliminación incontrolada de residuos y toda mezcla o dilución de residuos que dificulte su gestión.

- En cuanto a la producción de residuos peligrosos se atenderá a las siguientes medidas:

- La empresa que promueva las obras deberá darse de alta como productor de residuos peligrosos, si no lo estuviera.

- Formalizará la entrega con empresa gestora de los mismos en el correspondiente documento de control y seguimiento de los residuos, en el que constarán, como mínimo, los datos identificadores del productor y del gestor y, en su caso, de los transportistas, así como los referentes al residuo que se transfiere.

- Suministrar a las entidades o empresas a quienes entreguen sus residuos la información necesaria para su adecuado tratamiento.

- Presentar antes del día 1 de marzo de cada año a la Delegación Territorial, Declaración Anual.

- Conservar una copia de la declaración anual de la producción de residuos por un periodo no inferior a tres años.

- Informar inmediatamente a la Delegación Territorial en caso de desaparición, pérdida o escape de residuos peligrosos.

- Almacenar, envasar y etiquetar los recipientes que contengan residuos peligrosos conforme a la normativa vigente.

- Los envases que contienen residuos peligrosos estarán convenientemente sellados y sin signos de deterioros y ausencia de fisuras. Además, se dispondrán sobre cubetos de retención los que contengan residuos peligrosos líquidos, susceptibles de producir derrames al suelo.

- Se evitarán los derrames y salpicaduras de residuos en los alrededores de los depósitos y contenedores, manteniéndolos en un adecuado estado de limpieza.

- Los residuos peligrosos se separarán y almacenarán de forma individual y no se mezclarán, evitando particularmente aquellas mezclas que supongan un aumento de su peligrosidad o dificulten su gestión.

- El material de los envases deberá ser adecuado, teniendo en cuenta las características del residuo que contienen.

- Los recipientes destinados a envasar residuos peligrosos en estado gas comprimido, licuado o disuelto a presión cumplirán la legislación vigente en la materia.

- Los envases se dispondrán de forma que se facilite la movilidad del colectivo de personas trabajadoras, evitando el emplazamiento contiguo de contenedores que alberguen sustancias incompatibles que pudieran llegar a mezclarse accidentalmente debido a derrames o fugas, causando calor, explosiones, igniciones, formación de sustancias peligrosas o cualquier otro efecto que incremente su peligrosidad o dificulte su gestión.

8. Medidas relacionadas con el factor hídrico.

- En relación al Abastecimiento se tendrán que cumplir con las previsiones contempladas en el Plan Hidrológico de la Demarcación del Guadalquivir (PHDG).

- Durante la fase de ejecución del proyecto, se tomarán las medidas oportunas para evitar el vertido fuera de la red municipal.

- No se podrán otorgar las licencias de ocupación en tanto los terrenos no cuenten con conexión a las redes de abastecimiento y saneamiento.

- La planificación urbanística tendrá en cuenta que la escasez de agua es un factor limitante de primer orden. En este sentido, se pondrán en práctica medidas dirigidas tanto a la conservación de los recursos existentes como a la minimización de su consumo:

- Asegurar el funcionamiento de las líneas de drenaje preexistentes.

- Favorecer la infiltración natural de las aguas pluviales minimizando el sellado y la impermeabilización del suelo para reducir los efectos derivados de las crecidas y lluvias torrenciales y para favorecer el cierre del ciclo del agua.

- Diseñar espacios verdes con especies de bajos requerimientos hídricos. Se maximizará la superficie de parques y jardines con mínimas exigencias de agua y, caso de que fuera necesario, con sistemas de riego de alto rendimiento. Para ello las especies utilizadas en la jardinería deberán estar adaptadas al clima mediterráneo y a las condiciones de xericidad propias de dicho clima. Se puede recurrir a especies con pocas necesidades de riego y a especies autóctonas bien adaptadas al clima local y adoptar técnicas de xerojardinería para optimizar el uso de los recursos hídricos escasos y disminuir los gastos energéticos derivados del tratamiento y la distribución del agua. Tales como el empleo de vegetación típica mediterránea adaptada a la zona como puede ser acebuches, palmitos, lentiscos y matorral mediterráneo.

- Diseñar redes de riego con aguas procedentes del proceso de depuración.

- Implantación de sistemas de fontanería y riego que permitan un uso racional del agua.

- Recoger la necesidad de que los proyectos básicos de construcción contengan medidas para disminuir el consumo de agua en los hogares con mecanismos adecuados en griferías, inodoros, duchas y, en su caso, con la instalación de electrodomésticos eficientes en cuanto al ahorro de agua.

- Se introducirán elementos que potencien y enriquezcan los espacios libres de la intervención y mejoren las condiciones medioambientales, como por ejemplo láminas de agua que actúen como elemento vertebrador. De esta forma se minimiza efectos como el de la Isla de Calor y permiten la reutilización de recursos de una manera más eficiente.

9. Medidas en materia de dominio patrimonial (vía pecuaria).

- Se velará durante los trabajos de construcción por la no ocupación de la anchura legal de la Vía pecuaria que limita al norte del sector.

10. Medidas relacionadas con la Flora y Fauna.

- El proyecto de urbanización tendrá en cuenta la protección de la superficie forestal aledaña.

- Algunas de las medidas anteriormente mencionadas guardan relación con la preservación del hábitat de las especies (minimización de la contaminación acústica, de los suelos y de las aguas.

- Diversidad en el diseño de las zonas verdes.

- Minimización del empleo de fitosanitarios.

- El Proyecto de urbanización establecerá los requisitos de recepción de materiales para jardinería, entre los que deben figurar: procedencia de vivero acreditado y legalmente reconocido, condiciones de suministro y almacenaje (guía fitosanitaria, etiqueta con nombre botánico y tamaño correcto, cepellón protegido con yeso y/o malla metálica o suministro con raíz desnuda, etc.).

- Se recomienda realizar, dentro de las operaciones habituales de mantenimiento de zonas verdes, áreas ajardinadas, etc., un seguimiento detallado del estado de salud de la vegetación singular trasplantada o directamente integrada en las actuaciones previstas, al objeto de poder detectar problemas futuros y establecer medidas posibles para garantizar la pervivencia de los ejemplares que se pretenden conservar.

11. Medidas relacionadas con el Paisaje.

- Se realizarán actuaciones para conseguir la integración paisajística de la actuación y la recuperación de las zonas deterioradas

- Como criterio de referencia se recomienda que los espacios verdes estén cubiertos en un 75 por ciento de su superficie por vegetación. Asimismo, se recomienda la limitación expresa de la utilización de pavimentos rígidos continuos en su diseño, a fin de facilitar la permeabilidad.

- El césped, gran consumidor de agua y de otros recursos no debe ser utilizado como elemento vegetal predominante. Únicamente se debe utilizar de forma restringida en pequeñas superficies y como necesidad estética no reemplazable por otro tipo de vegetación. En cualquier caso, se utilizarán variedades de bajas necesidades de agua y alta resistencia a la aridez extrema.

- Adecuada integración del color y de las estructuras en el paisaje.

- Ajardinamiento de los espacios libres de edificación.

- Protección de las visualizaciones del desarrollo urbanístico tanto del entorno exterior desde el residencial como desde el residencial hacia el exterior.

- Diseño de tratamientos paisajísticamente integradores en estructuras, acabados arquitectónicos, colores, vegetación, etc.

- Diseño de las edificaciones teniendo en cuenta la arquitectura bioclimática, en lo relativo a materiales, orientaciones, sistemas pasivos, etc.

12. Medidas relacionadas con el medio social:

- La jerarquización viaria, la zonificación urbana y las reservas adecuadas de suelo facilitarán que el ámbito de actuación sea concebido como un espacio diseñado a la medida del peatón, para que sus desplazamientos se puedan realizar andando en su totalidad o bien como una etapa para el acceso al transporte colectivo.

- Potenciar en la zona, los modos de transporte no motorizados, el transporte público y los modos motorizados ambientalmente más eficientes como alternativas al uso de vehículos privados.

Artículo 29. Medidas específicas relacionadas con el consumo de recursos naturales y el modelo de movilidad/accesibilidad funcional.

1. Energía.

Estas medidas maximizan el aprovechamiento de la energía y de los recursos materiales para reducir el consumo energético y controlar las emisiones de gases de efecto invernadero, fomentando el uso de las energías renovables.

- En la construcción de las futuras edificaciones se procurará utilizar técnicas de arquitectura bioclimática, teniendo en cuenta las condiciones bioclimáticas del entorno, de manera que sus diseños favorezcan la iluminación natural y la eficiencia desde el punto de vista energético.

- Se promoverá la instalación de sistemas eficientes de iluminación, calefacción y refrigeración en la edificación.

- Como propuestas también tendentes a la mejora de la eficiencia energética, se recomienda que en su momento se estudie la viabilidad económica y técnica de las siguientes medidas:

- Implantar paneles fotovoltaicos y/o dispositivos de iluminación de bajo consumo energético.

- Regulación de la intensidad lumínica mediante sistemas automáticos de control.

- Se dará cumplimiento a la Ley 7/2002, de 9 de julio, de Gestión Integrada de la Calidad Ambiental, que establece en su Sección 3. Contaminación lumínica, que corresponde a los municipios establecer las Áreas lumínicas E2, E3, E4 dentro de su término municipal, en atención al uso predominante del suelo.

- Se propone que en alumbrado público se utilicen lámparas y luminarias de máxima eficiencia energética y lumínica, y se diseñen siguiendo criterios de ahorro energético. Además de implantarse sistemas automáticos de regulación de la intensidad lumínica

- Realizar estudios de viabilidad de la implantación de farolas de iluminación alimentadas por paneles fotovoltaicos instalados sobre las mismas

- Se emplear la vegetación (autóctona y de escasos requerimientos hídricos) empleada en la jardinería para fomentar la creación de un microclima que permita regular la temperatura de forma natural. Abundante vegetación para mitigar el efecto «ola de calor».

2. Agua.

- Son medidas que tienen como objeto reducir y optimizar el uso del agua, adecuando usos a calidades.

- Se deberá favorecer soluciones que faciliten la infiltración natural de las aguas pluviales minimizando el sellado y la impermeabilización del suelo del total de la parcela para reducir los efectos derivados de las crecidas y lluvias torrenciales y para favorecer el cierre del ciclo del agua, creando condiciones adecuadas para la biodiversidad urbana y contribuyendo así a la mitigación mediante la reducción de la artificialización del suelo.

- Recuperar y/o usar los cauces de escorrentía natural para disminuir la artificialización del suelo y favorecer la infiltración.

- Ejecutar las acometidas a las actuales redes de abastecimiento y saneamiento, evitando captaciones y vertidos incontrolados.

- Como propuestas, se recomienda que en su momento se estudie la viabilidad económica y técnica de las siguientes medidas:

- Promover el uso de aparatos sanitarios de bajo consumo, que reducen el consumo de agua y también el de la energía necesaria para su impulso en las redes.

- Los grifos de los aparatos sanitarios de consumo individual dispondrán de aireadores de chorro o similares.

- El mecanismo de accionamiento de la descarga de las cisternas de los inodoros dispondrá de la posibilidad de detener la descarga a voluntad del usuario o de doble o triple sistema de descarga.

- Se fomentará el uso de especies autóctonas de flora para la posible futura superficie que ajardine como espacio libre, con mínimas exigencias de agua y, en caso de que fuera necesario, con sistemas de riego de alto rendimiento. Para ello las especies utilizadas en la jardinería deberán estar adaptadas al clima local y a sus condiciones de xericidad propias.

- El horario de riego para las zonas ajardinadas será preferentemente nocturno o en las primeras horas de la mañana, para aprovechar al máximo el agua y minimizar los efectos de los fenómenos de evapotranspiración.

- El agua requerida durante la fase de obras y posteriormente por las actividades desarrolladas ligadas al uso terciario, tendrá justificada su calidad, volumen y procedencia legal, debiendo cumplirse lo establecido en la normativa vigente de aplicación.

3. Movilidad y accesibilidad:

- Con estas medidas se reducen las necesidades de movilidad, fomentando las estrategias de proximidad entre usos y actividades y los modos de movilidad no motorizados y el transporte público como vectores principales de la estructura urbana.

- Creación de aparcamiento interno reduciendo la superficie pavimentada e impermeable destinada a aparcamiento, y, a ser posible, empleando pavimento filtrante.

- Mantener en adecuadas condiciones el itinerario de acceso peatonal a la totalidad del casco urbano, para fomentar el desplazamiento a pie y en bicicleta hasta la zona de servicios y comercios.

- Eliminar las posibles barreras arquitectónicas en los accesos a la parcela.

Artículo 30. Medidas específicas relativas a la mitigación y adaptación al cambio climático.

La nueva ordenación propuesta en el Sector Residencial Ecoparque Zaudín debe realizar aportaciones positivas para colaborar en la minoración el cambio climático global.

El Panel Intergubernamental sobre Cambio Climático, más conocido por sus siglas en inglés, IPCC, ha demostrado de forma contundente que el cambio climático está provocando cambios en el mundo en el que vivimos, y que estos cambios son verificables.

Los cambios observables inducidos por el cambio climático no sólo incluyen impactos sobre los sistemas biofísicos (subida del nivel del mar, migraciones de especies, efectos sobre la biodiversidad y muchos otros efectos). También se esperan efectos socioeconómicos. No obstante, no debe dejar de advertirse que es notable el grado de incertidumbre de las proyecciones relativas a estos cambios, toda vez que son posibles distintas trayectorias de evolución como consecuencia de los diferentes escenarios posibles de emisión de gases de efecto invernadero en la atmósfera, que a su vez dependen del modelo que adopte el crecimiento de la economía y la población.

El Cuarto Informe de Evaluación del Panel Intergubernamental sobre Cambio Climático de las Naciones Unidas (IPCC), de 2007, alcanzaba concusiones en las que se consideraba que el calentamiento del sistema climático es inequívoco, en base a los aumentos observados del promedio mundial de la temperatura del aire y del océano, el deshielo generalizado de nieves y hielos y el aumento del nivel del mar medio a nivel mundial, y se consideraba muy probable que estos cambios fueran consecuencia del incremento observado en las concentraciones en la atmósfera de gases de efecto invernadero que tienen como origen las actividades humanas.

Siguiendo las estimaciones publicadas en la «Evaluación Preliminar de los Impactos en España por Efecto del Cambio Climático», Proyecto ECCE del Ministerio de Medio Ambiente, 2005, es previsible que, debido al cambio climático, se reduzcan, especialmente en el Sur de la Península, las precipitaciones, que además serán más variables, y que suban las temperaturas sobre todo en el estío, incrementándose las situaciones climáticas extremas. Los espacios naturales pueden ver alteradas por estas razones sus cualidades ecológicas y paisajísticas, limitándose los beneficios socioeconómicos y ambientales que genera. El ciclo hidrológico global puede verse también modificado, dificultándose la distribución y la disponibilidad de agua y aumentando probablemente el riesgo de inundaciones. La intrusión marina en los acuíferos costeros también se agudizará, agravando los problemas de abastecimiento en el litoral.

La Modificación Puntual que se propone contribuye a minorar los impactos sobre el Cambio Climático mediante una asignación de usos más racional y menos extensiva. Aun así, a continuación, se presentan una serie de medidas que mitigan los posibles efectos sobre el cambio climático de la propuesta de ordenación:

- Diseño de las futuras edificaciones que incluya técnicas de arquitectura bioclimática que permita el acceso al sol en invierno reduciendo las pérdidas de calor y la ventilación natural en verano.

- Usar dispositivos para dotar de sombra a los huecos acristalados.

- Implantación de huertos urbanos.

- Empleo en los cerramientos exteriores de materiales y soluciones constructivas que supongan mayores niveles de resistencia y de inercia térmica.

- Usar soluciones constructivas transventiladas en cerramientos expuestos al sol, que permitan disipar el calor recibido de éste.

- Empleo de cubiertas ajardinadas.

- Empleo de sistemas de captación solar pasiva y activa, integrados en las edificaciones (paneles fotovoltaicos en las cubiertas).

- Empleo de tecnologías de mayor eficiencia energética en la producción y distribución de calor, en la iluminación, ...

- Emplear la vegetación (autóctona y de escasos requerimientos hídricos) empleada en la jardinería para fomentar la creación de un microclima que permita regular la temperatura de forma natural. Abundante vegetación para mitigar el efecto “ola de calor”.

- En el caso de que se originen taludes y terraplenes suavizar las pendientes de los mismos y recubrirlos con la vegetación adecuada (herbácea y arbustiva) para evitar riesgos de erosión por deslizamientos, e integrarlos en el paisaje circundante.

- Evitar que la disposición de las futuras edificaciones suponga una barrera para la evacuación de las aguas.

- Utilizar cubiertas y materiales de construcción de alto albedo (colores claros), reduciendo de este modo la necesidad de refrigeración en verano y contribuyendo a reducir el efecto isla de calor.

- Limitar la superficie impermeable, maximizando las superficies permeables respecto de las impermeabilizadas. Garantizar un bajo impacto ambiental en la ejecución material de las futuras obras, evitando el sellado masivo y la impermeabilización del suelo, con objeto de interferir el mínimo posible en el ciclo natural del agua.

- Antes de que comiencen los trabajos en la zona de obras, se revisará y se pondrá a punto toda la maquinaria a emplear en las obras para evitar un exceso de emisión de gases (y ruidos) por el mal reglaje de los equipos contratados para la obra.

- Potenciar en la zona, los modos de transporte no motorizados, el transporte público y los modos motorizados ambientalmente más eficientes como alternativas al uso de vehículos privados.

- El suministro de energía se realizará por medio de tecnologías de combustión más eficientes, con mejores rendimientos energéticos, puede colaboren en la reducción de emisiones de CO2.

- Aplicación de energía solar fotovoltaica para generación de electricidad.

- En el sector del transporte el empleo de combustibles adecuados, es decir, si se utiliza diésel, gas natural o propano en lugar de gasolina, puede favorecer la reducción de las emisiones de CO2, reduciéndose aún más si los combustibles proceden de fuentes renovables.

ADENDA AL DOCUMENTO APROBADO PROVISIONALMENTE RELATIVA AL CUMPLIMIENTO DE LOS INFORMES EMITIDOS POR EL SERVICIO DE URBANISMO Y POR EL CONSEJO CONSULTIVO

Normas urbanísticas y ordenanzas

Artículo 6. Clasificación del suelo.

Se clasifica una nueva área de suelo urbano no consolidado para los terrenos delimitados como Área de Reforma Interior Residencial Ecoparque Zaudín y se determina su ordenación pormenorizada, con una superficie de 101.890,03 m² de suelo.

Se incluye dentro del ARI Residencial Ecoparque Zaudín el Sistema General de Espacios Libres de 6.152,12 m²s, y se adscribe otra parcela para dicho Sistema, exterior al ámbito, de 9.232,54 m²s, indicado en la documentación gráfica. La superficie total de la reserva de suelo para este Sistema General es, por tanto, de 15.384,66 m²s. Su ejecución se vincula a la ejecución del ARI.

Artículo 7. Calificación del suelo.

Se establece para el Área de Reforma Interior «Residencial Ecoparque Zaudín» el uso global residencial, con un nivel de densidad MEDIA (según el art. 10.1.A.d de la LOUA), es decir, entre 30-50 viviendas por hectárea, con un número máximo de 400 viviendas, y 0,69 m²/m² de edificabilidad y el uso global de Sistema General de Espacios Libres.

Artículo 17. Normas particulares para la zona de espacios libres.

1. Espacios libres locales.

Las áreas libres públicas ocupan las zonas denominadas S.L.

Espacios libres locales	19.705,54 m²s	19,34%
Zona SL1-Jardines	6.317,74 m²s	6,20%
Zona SL2-Áreas de juego	1.986,17 m²s	1,95%
Zona SL3-Áreas de juego	3.853,88 m²s	3,78%
Zona SL4-Áreas de juego	4.382,54 m²s	4,30%
Zona SL5-Áreas de juego	3.165,21 m²s	3,11%

Las zonas de espacios libres de dominio y uso público grafiadas en el plano de zonificación son destinadas a jardines sin aprovechamiento ni posibilidades de edificación alguna a no ser que se trate de mobiliario urbano, de algún elemento de infraestructura para el servicio del ARI y/o cualquier construcción al servicio de dichas áreas libres, con la edificabilidad máxima de 0,05 m²/m².

Se permite la construcción bajo rasante de una o más plantas, que no computarán de ningún modo y cuyo destino será de aparcamiento público bajo rasante.

2. Espacios libres privados.

Se define una única zona de espacio libre de titularidad privada, identificándose en los planos de ordenación como ELP1, con una superficie de 2.481,04 m²s.

Los usos y condiciones serán las mismas que los definidos anteriormente en el punto 1 del presente artículo para los espacios libres públicos, salvo en lo relativo a su edificabilidad, que se fija en un máximo de 250 metros cuadrados construidos.

La edificabilidad que, en su caso, se materialice en esta zona de espacio libre privado (ELP1), estará vinculada a la parcela residencial RP6, computándose dentro de la edificabilidad asignada a dicha parcela. Es decir, la materialización de la edificabilidad en ELP1 reducirá en igual cuantía la edificabilidad máxima de RP6.

Artículo 13. De las normas urbanísticas.

En base a las consideraciones expuestas en el Informe del Servicio de Urbanismo en relación al Artículo 13 de las Normas Urbanísticas, se procede a suprimir la exigencia de destinar en exclusiva la planta baja de las manzanas RP1 a RP4 a zonas comunitarias vinculadas a la edificación como consecuencia de que estas, en todo caso, deberán computar a efectos de edificabilidad en los términos previstos en el artículo XII.27 de las Normas Urbanísticas del PGOU. De este modo, la planta baja podrá destinarse íntegramente al uso residencial o a cualquiera de los usos compatibles y complementarios que se permiten, en función de lo que determine el correspondiente proyecto edificatorio

Es por ello que la nueva redacción del apartado A) Subzona B1, del artículo 13 es el siguiente (el resto del artículo permanece inalterado):

A) Subzona B1.

Esta subzona se identifica con las manzanas destinadas a bloques plurifamiliares de vivienda que se sitúan dando frente a la avenida principal de la nueva ARI, que lo recorre de este a oeste.

1. Condiciones de uso y tipología.

- El uso característico es el de vivienda plurifamiliar en bloque.

- Usos compatibles, pudiendo situarse únicamente en las plantas bajas de la edificación, los siguientes:

a) Uso terciario:

- Hospedaje.

- Espectáculos y salas de reunión, excepto Establecimientos de juego, de hostelería con música, especiales de hostelería con música, de ocio y esparcimiento o especiales para festivales.

-Comercio categoría 1a (local comercial) y categoría 2a (agrupación comercial).

-Oficinas.

-Garajes-aparcamiento Categoría 1a. Tipo II.

b) Uso industrial:

- Talleres artesanales y pequeña industria, reflejados en las letras c) y d) del artículo V.59 de las Normas Urbanísticas del PGOU de Tomares.

c) Uso dotacional y servicios públicos en todas sus clases y categorías.

- Dentro de esta subzona se encuentran las viviendas con alguna de las condiciones de protección, de acuerdo a la LOUA.

- Se admiten, además, como usos complementarios, los siguientes: zonas comunitarias al servicio de la edificación (destinadas a usos deportivos, sociales, culturales y educativos), aparcamientos, instalaciones al servicio de la edificación y espacios libres de jardines y recreo.

- La dotación de aparcamientos interiores en las parcelas seguirá lo estipulado en las Normas Urbanísticas del PGOU de Tomares, concretamente en sus Artículos V.24 y V.52.

2. Condiciones de edificabilidad y aprovechamiento.

ZONIFICACIÓN	SUP. SUELO (m²s)	EDIF. RES. TOTAL (m²t)	EDIF. RES. VIV. LIBRE (m²t)	EDIF. RES. VPO (m²t)	VIV. LIBRE (ud)	VPO (ud)	VIV TOTAL (ud)
RESIDENCIAL
Manzana RP1	2.658,75	7.968,92		7.968,92		67	67
Manzana RP2	3.368,53	11.560,58	11.560,58		64		64
Manzana RP3	3.335,00	11.560,58	11.560,58		64		64
Manzana RP4	2.198,95	6.590,03		6.590,03		55	55
Manzana RP5	2.022,76	4.392,98		4.392,98		36	36

3. Condiciones de parcelación.

- La parcela mínima se corresponde con las definidas en los planos de ordenación.

4. Condiciones de posición y forma de la edificación.

- La ocupación máxima en planta de la edificación será del ochenta por ciento (80%) de la superficie de la parcela.

- Las plantas bajo rasante podrán ocupar la totalidad de la parcela.

5. Condiciones técnicas de las viviendas.

- Todas las viviendas contarán con plaza de garaje y trastero como anejo.

- Las viviendas serán todas exteriores con lo que se posibilita la formación de terrazas para dar cobertura a las nuevas necesidades generadas tras la aparición del COVID-19.

- Las viviendas irán dotadas de la preinstalación o instalación de AACC, debidamente integrada en la composición arquitectónica del edificio.

- Las estancias de las viviendas en todos los casos estarán por encima de la superficie mínima exigida para vivienda protegida.

- Al menos una vivienda por bloque estará adaptada a personas con movilidad reducida.

- Los edificios contarán con red separativa que optimice el aprovechamiento de las aguas pluviales en el riego de las zonas verdes del edificio.

FICHA DE ORDENACIÓN DEL ARI

La ficha que contiene las condiciones de ordenación del ARI Residencial Ecoparque Zaudín, que en el documento aprobado provisionalmente se encuentra dentro de la Memoria de Ordenación, en su apartado 5.4, se incorpora como anexo a las Normas Urbanísticas, al tratarse de un documento de contenido normativo.

Por lo tanto, si el Documento 2. Normas urbanísticas y ordenanzas, de la Modificación, se constituye por el apartado «Normas urbanísticas» y «Ordenanzas del ARI Residencial Ecoparque Zaudín», después de este último se añade un nuevo apartado, denominado «Anexo a las normas urbanísticas» donde se presenta la ficha de ordenación del ámbito delimitado como área de reforma interior que forma la Modificación nº20 del PGOU de Tomares.

La ficha, modificada con los cambios aportados en la presente adenda, es la siguiente:

FICHA DE PLANEAMIENTO Determinaciones específicas para el ARI RESIDENCIAL ECOPARQUE ZAUDÍN
CLASIFICACIÓN DEL SUELO	Urbano No Consolidado
PLANEAMIENTO DE DESARROLLO: No es necesario un instrumento específico; se estable la ordenación pormenorizada desde el planeamiento general
Áreas de reparto	1 (independiente)
Caracterización del ámbito	ÁREA DE REFORMA INTERIOR
Unidades de ejecución	1
SUPERFICIE DEL ÁREA DE REFORMA INTERIOR	101.890,03 m²s
USOS GLOBALES	Residencial y Sistema General de Espacios Libres
RESERVA MÍNIMA DOTACIONES	S/ LOUA Y RPU
EDIFICABILIDAD	0,69 m²t/m²s
NIVEL DE DENSIDAD	MEDIA
EDIFICABILIDAD TOTAL LUCRATIVA	70.173,09 m²t
NÚMERO MÁXIMO DE VIVIENDAS	400
NÚMERO MÍNIMO DE VIVIENDAS PROTEGIDAS	158
APROVECHAMIENTO MEDIO	0,54499944695 UA/m²s
APROVECHAMIENTO OBJETIVO	55.530,01 UA
APROVECHAMIENTO SUBJETIVO	55.143,33 UA
APROVECHAMIENTO DE CESIÓN AL AYUNTAMIENTO	386,68 UA
APROVECHAMIENTO VIVIENTA PROTEGIDA	10.613,09 UA
SISTEMA DE ACTUACIÓN	Compensación
INICIATIVA	Privada
INSTRUMENTO DE GESTIÓN	Proyecto de Reparcelación
SISTEMAS GENERALES INCLUIDOS
Sistema General de Espacios Libres	6.152,12 m²s
SISTEMAS GENERALES ADSCRITOS
Sistema General de Espacios Libres	9.232,54 m²s
Condiciones y objetivos de la ordenación: Realizar las conexiones necesarias con los sistemas generales viarios y de infraestructuras. Se adaptará la urbanización ya ejecutada relativa a la ordenación del Parque Empresarial Zaudín conforme a la ordenación pormenorizada detallada en el Plano de Ordenación O03.

NORMAS URBANÍSTICAS DEL DOCUMENTO DE SUBSANACIONES

4.3. Corrección del cálculo del aprovechamiento medio (Apartado E).

Para el cálculo del aprovechamiento medio se excluye de la superficie del área de reparto la correspondiente a las dotaciones ya existentes y afectadas a su destino, identificadas en la tabla de estructura de la propiedad del apartado 3.1.b) de la Memoria de Información del Documento de Modificación, siendo las siguientes:

- J2: 6.151,33 m²s.

- J3: 3.007,66 m²s.

- Viarios: 35.628,31 m²s.

La superficie total que debe detraerse asciende a 44.787,30 m²s. Por lo tanto, la superficie computable del área de reparto es la siguiente:

101.890,03 m²s − 44.787,30 m²s = 57.102,73 m²s

Como el aprovechamiento objetivo calculado de la Modificación es de 55.530,01 UA, el aprovechamiento medio corregido resulta:

Am = 55.530,01 UA / 57.102,73 m²s = 0,97245805936 UA/m²s

De este modo, el aprovechamiento medio del área de reparto queda fijado en 0,97245805936 UA/m²s, y la superficie computable del área de reparto es 57.102,73 m²s.

Sevilla, 2 de octubre de 2026.- La Delegada, Teresa Ávila Guisado.

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