Boletín Oficial de la Junta de Andalucía - Histórico del BOJA Boletín número 6 de 25/1/1991

La política y consiguiente normativa sobre edificación de viviendas en Promoción Pública ha ido progresivamente decantándose en favor del arrendamiento, como régimen de tenencia que permite un mayor grado de rentabilidad social de la intervención administrativa en este ámbito y de adaptación destinatarias de las promociones.

No obstante, y aun siendo el arrendamiento la fórmula preferente de tenencia de las viviendas de Promoción Pública, la propiedad se configura como régimen alternativo para casos singulares, permitiendo así a la Administración Autonómica una mayor capacidad de acomodación a la realidad social y económica sobre la que opera.

La presente norma tiene primer objetivo metodológico, a saber, el de producir una regulación exclusiva del régimen de venta y financiación de las viviendas de Promoción Pública, separándola de la normativa sobre adjudicación de las mismas en la que hasta ahora estaba inserta.

No obstante, no son sólo razones metodológicas las que han impulsado esta iniciativa, sino, fundamentalmente, la necesidad de revisar la actual normativa para producir un mayor ajuste con la realidad y lograr conjugar mejor los intereses en juego, abarcando tanto supuestos futuros como situaciones preexistentes.

Así pues, cabe destacar las innovaciones introducidas en el sistema de financiación de las viviendas que se adjudiquen por este sistema, consistente en la reducción del tipo de interés anual, del 5% al 4%, y la ampliación del plazo de amortización a treinta años, con el fin de adecuar, en términos cuantitativos, el esfuerzo económico a realizar por las familias beneficiarias.

Al nuevo sistema podrán acogerse también los adjudicatarios de viviendas de promoción pública, cuya financiación se estableció de conformidad con lo dispuesto en el Real Decreto 3.148/1978, de 10 de noviembre, para lo cual se les practicará la oportuna liquidación y se adecuará a la facturación a las nuevas cuotas resultantes.

Asimismo, la nueva financiación será aplicable con carácter obligatorio a los adjudicatarios de viviendas incursos en causa de resolución de contracto por impago de cuotas de amortización, instrumentándose igualmente la posibilidad de regularizar para los ocupantes de hecho de las viviendas de promoción pública, adjudicadas en su día en régimen de venta.

Todo ello permitirá la consecución inherente al disfrute de la propiedad de las viviendas.

En su virtud, a propuesta del Consejero de Obras Públicas y Transportes, y previa deliberación del Consejo de Gobierno, en su sesión del día 26 de diciembre de 1990.

DISPONGO

Artículo 1º.- La venta y financiación de las viviendas de promoción pública, promovida por la Consejería de Obras Públicas y Transportes de la Junta de Andalucía, directamente o mediante concierto con las Corporaciones Locales u otros Entes de Derecho Público, que se adjudiquen en éste régimen, se ajustará a las prescripciones contenidas en el presente Decreto.

Artículo 2º.- El precio de venta de las viviendas de promoción pública, se fijarán de acuerdo con lo previsto en el artículo inicial 51 del Real Decreto 2.342/1983, de 28 de julio.

Artículo 3º.- La Junta de Andalucía exigirá un aportación inicial a cuenta, consistente en el 2% del precio de la vivienda en el momento de la entrega de la misma.

2.- La parte del precio aplazada tendrá la consideración de préstamo, a devolver en treinta años, al 4% de interés anual que se satisfará mediante el pago de cuota de amortización crecientes de un 4% cada doce mensualidades consecutivas, según Tabla de amortización que figura como anexo al presente Decreto.

Artículo 4º.- En garantía de la obligación de pago de la parte de precio aplazada, se establecerá como condición resolutoria del contrato la falta de pago de cualquiera de alguna de las cantidades en el vencimiento convenido.

Artículo 5º.- 1.- Las viviendas de promoción pública sólo podrán transmitirse "inter vivos", en segunda o sucesivas transmisiones, por los propietarios cuando hayan transcurrido cinco años desde la fecha de la compraventa, y siempre que previamente se haya hecho efectiva la totalidad de las cantidades aplazadas.

2.- Sin perjuicio de las acciones que correspondan por incumplimiento de la prohibición de disponer regular en el párrafo anterior, la Comunidad Autónoma de Andalucía, directamente o a través de los Entes públicos promotores, podrá ejercitar los derechos de tanteo y retracto con arreglo a los artículos 1.507 y siguiente del Código Civil.

3.- Para el ejercicio de estos derechos se harán constar los mismos expresamente en los contratos de compraventa que se suscriban con los beneficiarios, quedando obligados a notificar de forma fehaciente a la Consejería de Obras Públicas y Transportes la decisión de vender o ceder solutoriamente la vivienda, con expresión del precio ofrecido, las condiciones esenciales de la transmisión y el nombre, domicilio y circunstancia del posible adquirente.

4.- El precio de la segunda y sucesivas ventas se determinará, en todo caso, de conformidad con lo establecido en el artículo 2 del presente Decreto y el adquirente, en cualquier caso, sólo podrá acceder a la vivienda si reúne los requisitos para ser beneficiario, de conformidad con lo dispuesto en la legislación de viviendas de promoción pública aplicada al efecto.

Artículo 6º.- 1.- El perfeccionamiento del contrato de compraventa quedará expresamente sometido a la condición suspensiva de ocupar la vivienda adjudicada en el plazo de un mes, a contar desde la entrega de llaves en su caso, o desde la formalización del mismo, salvo en el caso de emigrantes donde el plazo será de seis meses.

2.- Durante dicho plazo y, en cualquier caso, hasta que se produzca la efectiva ocupación civil de la misma y podrá hacer uso, además, de las medidas que se prevén en la vigente legislación de viviendas de Promoción Oficial, así como de la prerrogativa del artículo 70 de la Ley de Patrimonio de la Comunidad Autónoma de Andalucía.

Artículo 7º.-1.- Los adquirentes quedarán obligados a mantener la viviendas y zonas comunes de la construcción y sus elementos funcionales y arquitectónicos en buen estado de conservación, policía e higiene.

2.- Sin perjuicio del consentimiento o conocimiento que corresponda a la Comunidad de Propietarios, el comprador no podrá realizar en la vivienda obra alguna sin la expresa autorización escrita de la Delegación Provincial de la Consejería de Obras Públicas y Transportes.

3.- En caso de resolución del contrato de compraventa, las obras autorizadas que supongan mejoras y las instalaciones fijas y permanentes incorporadas por el adjudicatario, quedarán en beneficio de la finca sin que aquél tenga, por tal concepto, derecho e indemnización alguna.

Artículo 8º.- 1.- Serán consideradas como condiciones resolutorias expresas del contrato de compraventa, con independencia de las responsabilidad a que hubiere aplazadas, el arrendamiento oculto o manifiesto de la totalidad o parte de la vivienda adjudicada, la no ocupación habitual de la vivienda, así como la cesión de la misma, incluso a título no oneroso.

2.- Cuando el adjudicatario fuese emigrante, podrá autorizarse la no ocupación permanente de la vivienda cuando la ausencia tenga carácter exclusivo de provisionalidad. En ningún caso el plazo de la ausencia del emigrante será superior a un año y la vivienda obligatoriamente deberá estar ocupada de forma permanente por miembros de su familia más directa.

Artículo 9º.- 1.- El comprador quedará obligado a constituirse, con el resto de los adjudicatarios de viviendas y los locales del edificio, en Comunidad de Propietarios, con los efectos legales procedentes.

2.- En todo caso, la contratación y pago de los servicios de agua, gas, electricidad, teléfono y otros similares correrán a cargo y por cuenta exclusiva del comprador.

3.- El comprador quedará obligado a mantener la vivienda asegurada contra el riesgo de incendios y catastróficos, designado como beneficiario a la Comunidad Autónoma de Andalucía por importe de la cantidades aplazadas del precio de la vivienda, hasta su total pago, debiendo aportar duplicado de la póliza en la Delegación Provincial de la Consejería de Obras Pública y Transportes en el plazo de un mes, a contar desde la entrega de llaves, y los duplicados de las correspondientes renovaciones en igual plazo, contado desde el vencimiento de los anteriores. El incumplimiento de esta obligación será considerado como infracción a los efectos previstos en la legislación de viviendas de Protección Oficial.

Artículo 10.- 1.- Una vez aceptada la vivienda por el adjudicatario, y para facilitar la inmediata ocupación de la misma, por el Delegado Provincial de la Consejería de Obras Públicas y Transportes se podrá formalizar documento administrativo de compraventa, de acuerdo con el modelo que aprueba dicho Departamento, que deberá contener, como mínimo, los siguientes requisitos:

1º.- Autoridad y comprador intervinientes, con referencia a su competencia y capacidad jurídica, respectivamente.

2º.- Datos de la vivienda concreta y determinada.

3º.- Precio de la vivienda y forma de pago.

4º.- Lugar, fecha y efectos del contrato.

5º.- Sumisión del comprador a la normativa de viviendas de Protección Oficial, y declaración expresa de que la vivienda habrá de dedicarse a domicilio habitual y permanente del comprador y de los familiares que con el conviven.

2.- El contrato se elevará a escritura pública, que será otorgada por el Delegado Provincial de la Consejería de Obras y Transportes.

3.- El comprador autorizará a la Consejería de Obras Públicas y Transportes para que sin su intervención practique la división material y horizontal, en su caso, del inmueble y cuantas escrituras sean necesarias para la constitución del régimen de propiedad horizontal a efectos registrales.

Artículo 11.- 1.- En todo caso, con carácter previo a formalización, ya sea en documentos administrativo o escritura pública, el adjudicatario deberá haber satisfecho la cantidad que corresponda en concepto de aportación inicial.

2.- Cuando por causas imputables al adjudicatario no pudiese formalizarse el contrato de compraventa, la Administración podrá dejar sin efecto la adjudicación, previa audiencia al interesado.

3.- La Administración no podrá contratar verbalmente la compraventa de las viviendas, ni podrán ocuparse las mismas sin la previa formalización del contrato correspondiente, ya sea en documento administrativo o escritura pública, salvo que se autorice expresamente, por el Delegado Provincial de la Consejería de Obras Pública y Transportes, su ocupación anticipada por razones excepcionales.

4.- Serán a cargo del comprador los gastos derivados del otorgamiento, de la primera copia de la escritura de compraventa y de la inscripción en el Registro de la Propiedad. También será de cuenta del comprador el pago del impuesto sobre el incremento del valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana.

5.- El Contrato de compraventa deberá ser presentado a la liquidación del impuesto procedente, con fin de que la Oficina Liquidadora correspondiente extienda nota de exención o liquide, en su caso, el impuesto que proceda.

En todo caso, la Delegación Provincial de la Consejería de Obras Públicas y Transportes enviará copia simple del documento administrativo o de la escritura pública de compraventa a la Delegación Provincial de la Consejería de Economía y Hacienda. La remisión se efectuará dentro del plazo de quince días siguiente a la fecha del documento.

DISPOSICION ADICIONALES

Primera.- Los adjudicatarios de viviendas de promoción pública, cuya financiación se estableció de conformidad con lo dispuesto en el artículo

52 del Real Decreto 3.148/1978, de 10 de noviembre y Orden del Ministerio de Obras Públicas y Urbanismo de 26 de enero de 1979, podrán acogerse a la financiación establecida en el presente Decreto.

A estos efectos, los interesados deberán solicitarlo por escrito a la correspondiente Delegación Provincial de la Consejería de Obras Públicas y Transportes, en el plazo máximo de seis meses a partir de la entrada en vigor del presente Decreto.

Por la Consejería de Obras Públicas y Transportes se practicará la oportuna liquidación, a fin de adecuar la financiación a las disposiciones del presente Decreto, con efectos desde la entrada en vigor del mismo, iniciándose seguidamente la facturación de las nuevas cuotas resultantes.

Segundo.- A los adjudicatarios de viviendas incursas en causa de resolución de contrato por impago de cuotas de amortización, se les aplicará la financiación regulada en el presente Decreto.

A tales efectos, a la entrada en vigor del mismo, la Consejería de Obras Públicas y Transportes practicará la oportuna liquidación para determinar las nuevas cuotas resultantes, iniciándose seguidamente su facturación. Tercera.- 1.- Los ocupantes de hecho de las viviendas de promoción pública, de la Comunidad Autónoma de Andalucía, adjudicadas en régimen de propiedad, podrán regularizar su actuación, previa la incoación del oportuno expediente.

2.- A tales efectos deberán, acompañando la documentación justificativa que proceda, solicitar la oportuna regularización en la correspondiente Delegación Provincial de la Consejería de Obras Públicas y Transportes, en el plazo de dos meses, contados a partir de la entrada en vigor del presente Decreto.

3.- La enajenación de la vivienda a su ocupante de hecho será formalizada con las condiciones y con los requisitos que se fijen por la Consejería de Obras Públicas y Transportes, y previa la tramitación del oportuno expediente, en el que se acreditará, en todo caso, la necesidad de la vivienda, de conformidad con la normativa aplicable sobre adjudicación de viviendas y el reconocimiento de la enajenación efectuada, debiendo quedar resulta cualquier otra cesión anterior de la vivienda, si la hubiere.

4.- En ningún caso podrán acogerse a los beneficiarios de la presente disposición los ocupantes de hecho de las viviendas que se encuentren en alguna de las circunstancias siguientes:

1º.- Que la ocupación se haya producido con posterioridad a la entrada en vigor del presente Decreto.

2º.- Que la vivienda ocupada esté incursa en expediente de expropiación forzosa.

3º.- Que el ocupante de hecho no acredite la necesidad de la vivienda.

5.- El ocupante de hecho con el que formalice la venta de la vivienda quedará subrogado en todas las obligaciones pendientes de cumplimiento a favor de la Comunidad Autónoma de Andalucía, de acuerdo con el régimen legal de protección al que estuviese sometida la vivienda según su respectiva calificación.

DISPOSICIONES FINALES

Primera.- Las disposiciones del presente Decreto, con excepción de lo dispuesto en el artículo 3º, apartado 1, serán de aplicación a las viviendas en régimen de autoconstrucción, construidas al amparo del Decreto 120/1988, de 23 de marzo.

Segunda.- 1.- Serán de aplicación al contrato de venta regulado en el presente Decreto, las normas especiales de la legislación de viviendas de Protección Oficial y, en lo no previsto en las mismas, las generales del Decreto privado.

2.- En todo caso, los actos preparatorios de competencia o adjudicación, por su condición de separable, quedarán sometidos a las normas de Derecho público, siendo los mismos fiscalizables en vía contencioso-administrativa.

Tercera.- Se autoriza al Consejero de Obras Públicas y Transportes para dictar cuantas disposiciones sean necesarias para la ejecución, desarrollo y cumplimiento de los dispuesto en el presente Decreto, que entrará en vigor al día siguiente de su publicación en el Boletín Oficial de la Junta de Andalucía.

Sevilla, 26 de diciembre de 1990

MANUEL CHAVES GONZALEZ

Presidente de la Junta de Andalucía

JUAN JOSE LOPEZ MARTOS

Consejero de Obras Públicas y Transportes

[VEASE ANEXO(S) EN EDICION IMPRESA DEL BOJA]

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