Boletín Oficial de la Junta de Andalucía - Histórico del BOJA Boletín número 102 de 27/05/2010

En virtud de lo establecido en el artículo 41.1 de la Ley 7/2002, de 17 de diciembre, de Ordenación Urbanística de Andalucía, se hace público el contenido de:

- Resolución de 17 de abril de 2009, de la Comisión Provincial de Ordenación del Territorio y Urbanismo-Sección Urbanismo de Jaén, referente al expediente de planeamiento 10-025-09, por el que se aprueba definitivamente el Plan de Sectorización del Área SUNP-I-PO (Polígono Olivarero) de Martos (Jaén)

- Normas Urbanísticas del referido Instrumento de Planeamiento (Anexo I).

Resolución de 17 de abril de 2009, de la Comisión Provincial de Ordenación del Territorio y Urbanismo de Jaén, Sección Urbanismo, Referente al expediente de planeamiento 10-025-09, por el que se aprueba definitivamente el Plan de Sectorización del Área SUNP-I-PO (Polígono Olivarero) de Martos (Jaén).

La Comisión Provincial de Ordenación del Territorio y Urbanismo de Jaén, Sección Urbanismo, legalmente constituida en sesión ordinaria de fecha 17 de abril de 2009, una vez examinado el expediente administrativo relativo a la formulación del Plan de Sectorización del Área SUNP-I-PO (Polígono Olivarero), así como su correspondiente documentación técnica, incoado por el Ayuntamiento de Martos, y elevado a este órgano colegiado a los efectos previstos el art. 31.2 B de la Ley 7/02, de 17 de diciembre, de Ordenación Urbanística de Andalucía y art. 13.2 a) del Decreto 525/2008, de 16 de diciembre, por el que se regula el ejercicio de las competencias de la Administración de la Comunidad Autónoma de Andalucía en materia de Ordenación del Territorio y Urbanismo, de acuerdo con los siguientes:

ANTECEDENTES DE HECHO

1.º Tramitación. El Ayuntamiento de Martos, con la debida observancia de la normativa reguladora del régimen local ha tramitado el presente expediente, el cual se inicia mediante el preceptivo acuerdo de aprobación inicial, adoptado con fecha 29/05/08 previos los correspondientes informes técnico y jurídico emitido por los servicios municipales. Sometido el mismo a información pública por plazo de un mes, mediante anuncios insertados en el BOP, en un diario de difusión provincial y en el tablón de anuncios del Ayuntamiento, no presentándose alegación alguna.

2.º Se recibe en el Servicio de Urbanismo de la Delegación Provincial de la Consejería de Vivienda y Ordenación de Territorio en Jaén, Plan de Sectorización del Área SUNP-I-PO (Polígono Olivarero) del PGOU, debidamente diligenciado, una vez aprobado provisionalmente por el Pleno el día 29 de diciembre de 2008, previos los informes preceptivos.

PROPUESTA

El proyecto pretende la incorporación en el desarrollo urbanístico del área, prevista en el Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) de Martos, para Polígono Olivarero en Suelo Urbanizable No Sectorizado (No Programado, en origen), identificada como SUNP I-PO, situada a unos 3 km al Sureste de la Ciudad, junto a la margen derecha de la Ctra. A-316.

JUSTIFICACIÓN

La propuesta recoge los objetivos del PGOU de establecer un área para la localización de las actividades industriales, directas y afines, del sector olivarero local y las terciarias a él asociado; de forma que se evite las molestias a la población y se pueda realizar de forma adecuada su gestión medio-ambiental.

Respecto al cambio de la iniciativa de pública a privada, se aprobó por Acuerdo del Pleno el 25 de enero de 2007, al haberse suscrito un Convenio al efecto, para garantizar el desarrollo de la actuación.

VALORACIÓN

• El proyecto tiene el objeto, la justificación y el contenido previstos para los Planes de Sectorización por el art. 12 de la Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía (LOUA).

• Las previsiones del proyecto respecto a edificabilidad y dotaciones cumplen lo previsto en el PGOU, estando dentro de los límites para ello establecidos por el art. 17 de la LOUA.

• En relación con el Informe del organismo titular de la carretera afectada, se impone la distancia mínima de edificación de 100 m a la calzada, al prever su conversión en autovía, dejando el actual trazado como vía de servicio paralela. No obstante, al no disponerse de un trazado definitivo de la autovía, se estima una distancia de 87 m de la calzada actual, pues la nueva estará al otro lado. De acuerdo con lo relacionado, el proyecto respeta la limitación de 100 m, pudiendo dejarse la concreción real de ello y de las conexiones viarias precisas para el Plan Parcial, cuando se disponga del trazado definitivo.

• En cuanto a los usos previstos en las Normas Urbanísticas que incorpora el proyecto, se permite cualquier uso industrial o terciario, lo cual contradice el objetivo primordial para el cual el PGOU delimitó el área, que no es otro que concentrar el sector económico industrial oleícola. De esta manera, ha de limitarse la disposición de los usos posibles en el ámbito a los propios y afines del sector económico referido; de forma que no se pervierta el objetivo referido ni pretendan asentarse en él usos comerciales o lúdicos que puedan resultar inconvenientes o desproporcionados.

Por otro lado, en los usos comerciales posibles aparecen grandes y medianas superficies, concordante con el art. 226 del PGOU; por lo que ha de llamarse la atención del posible conflicto si ello coincide con el concepto de gran establecimiento comercial, definido por la Ley de Comercio Interior de Andalucía, la cual prevé un procedimiento especial para su localización en el planeamiento urbanístico, que no se ha seguido. Asimismo, no aparece la posibilidad de ubicar vivienda de guarda de las instalaciones industriales, lo cual sí prevé la ficha del PGOU y se estima idóneo que sea incluido, limitándolo a partir de un determinado nivel de superficie edificable de la instalación o parámetro semejante, tal que garantice la no disposición de viviendas de forma general en el área.

• En el proyecto aparece grafiada la disposición de la ordenación viaria detallada, pero sin hacerlo con la zonificación, por lo que no se configura la ordenación detallada tal como la define el art. 10 de la LOUA, no pudiendo analizarse si tal ordenación es viable, ni la adaptación a los módulos mínimos dotacionales previstos en su art. 17 y al Reglamento de Planeamiento Urbanístico. Así, los contenidos propios de la ordenación detallada serán objeto del Plan Parcial para el desarrollo del Sector, conforme al art. 13 de la LOUA, teniendo en cuenta lo grafiado desde un punto de vista indicativo.

FUNDAMENTOS DE DERECHO

1.º Competencia. El órgano competente para resolver este procedimiento es la Comisión Provincial de Ordenación del Territorio y Urbanismo, Sección Urbanismo, de conformidad con lo establecido en el artículo 31.2.B de la Ley 7/2002, de 17 de diciembre, de Ordenación Urbanística de Andalucía, el cual establece que corresponde a la Consejería de Vivienda y Ordenación del Territorio: «La aprobación definitiva de los Planes Generales de Ordenación Urbanística, los Planes de Ordenación Intermunicipal y los Planes de Sectorización, así como sus innovaciones cuando afecten a la ordenación estructural»; previsión legal que debe entenderse en relación con el artículo 10 del mismo cuerpo legal que define el alcance de la ordenación estructural y que es desarrollada por el art. 13.2.a) del Decreto 525/2008, de 16 de diciembre, por el que se regula el ejercicio de las competencias de la Administración de la Comunidad Autónoma de Andalucía en materia de Ordenación del Territorio y Urbanismo.

2.º Procedimiento. El procedimiento aplicable para la formulación y aprobación del presente instrumento de planeamiento viene establecido por los artículos 32 y 33 de la Ley 7/2002, de 17 de diciembre.

3.º Tramitación. La tramitación del expediente analizado cabe entenderla ajustada a las exigencias contenidas en la Ley 7/2002 así como en el Real Decreto 2159/1978, de 23 de junio, por el que se aprueba el Reglamento de Planeamiento Urbanístico, de aplicación supletoria, y en lo que le sea compatible, en virtud de la Disposición Transitoria Novena de la citada Ley.

4.º Documentación. La documentación administrativa y técnica que obra en el expediente cabe entenderla básicamente ajustada, con carácter general, a los requerimientos establecidos por los artículos 19 y 32 de la Ley 7/2002 y concordantes del Real Decreto 2159/1978.

Vistos los informes técnicos de la Delegación Provincial, de acuerdo con lo establecido en el art. 31.2.B y 33.2.a) de la Ley 7/2002 de 17 de diciembre de Ordenación Urbanística de Andalucía, en relación con el art. 13.2.a) del Decreto 525/2008, de 16 de diciembre, se propone:

1.º Aprobar definitivamente el expediente administrativo y proyecto técnico relativo al Plan de Sectorización del Área SUNP-I-PO (Polígono Olivarero) del PGOU del municipio de Martos, por cuanto sus determinaciones son acordes con la Ley 7/2002, de 17 de diciembre, de Ordenación Urbanística de Andalucía, Reglamento de Planeamiento Urbanístico y vigente planeamiento municipal.

2.º El Ayuntamiento deberá incorporar, en el Plan Parcial para su desarrollo:

-Concreción de la línea límite de edificación en margen de la carretera A-316 y las conexiones con ella, según el trazado definitivo para su transformación en autovía.

- Limitación en normativa de los usos característicos del área a los industriales propios y afines del sector económico del olivar y a las actividades terciarias a él asociadas.

3.º El presente Acuerdo se publicará en el Boletín Oficial de la Junta de Andalucía, así como el contenido normativo del Instrumento aprobado, de conformidad con lo previsto en el art. 41 de la Ley 7/2002, previa inscripción y depósito de dos ejemplares del proyecto en el Registro de la Delegación Provincial de la Consejería de Vivienda y Ordenación del Territorio (arts. 38, 40 y 41 de la Ley 7/2002, en relación con el Decreto 2/2004, de 7 de enero).

4.º Notifíquese al Ayuntamiento y demás interesados.

Contra esta Resolución, que pone fin a la vía administrativa, cabe interponer recurso contencioso-administrativo ante la Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Superior de Justicia de Andalucía en Granada, en el plazo de dos meses contados desde el día siguiente al de su notificación o publicación, de conformidad con lo establecido en los artículos 10 y 46 de la Ley 29/98, de 13 de julio, reguladora de la Jurisdicción Contencioso-Administrativa y 23.3 del Decreto 525/2008, de 16 de diciembre, por el que se regula el ejercicio de las competencias de la Administración de la Comunidad Autónoma de Andalucía en materia de Ordenación del Territorio y Urbanismo. Jaén, 17 de abril de 2009. La Secretaria de la Comisión, Fátima Suárez Rodríguez; V.º B.º El Vicepresidente 2.º de la Comisión, Julio Millán Muñoz.

El presente expediente ha sido inscrito en el Registro Autonómico de Instrumentos Urbanísticos con el número 4182; asimismo consta su inscripción en el registro municipal con el número 4.

ANEXO I

ÍNDICE

1. MEMORIA.

1.0. Autor del encargo.

1.1. Objeto del encargo.

1.2. Régimen legislativo aplicable.

1.3. Regulación en el PGOU de martos.

1.4. Adaptación de la ficha urbanística del PGOU a la realidad actual.

1.5. Justificación de la actuación.

1.6. Información urbanística.

1.7. Señalamiento de usos y niveles de intensidad. Aprovechamiento medio de todo el ámbito.

1.8. Precisión de viviendas de protección oficial.

1.9. Determinaciones de ordenación estructural y pormenorizada: redes fundamentales de abastecimiento de agua, alcantarillado, telefonía, electricidad y trazado de viales.

1.10. Plazos de ordenación y ejecución.

1.11. Compromisos y garantías.

1.12. Etapas y unidades de ejecución.

1.13. Certificaciones técnicas.

1.14. Conclusión.

2. NORMAS URBANÍSTICAS.

1. MEMORIA

1.0. Autor del encargo.

Se redacta el presente Plan de Sectorización por encargo directo de la entidad mercantil «Polígono Olivarero Marteño, S.L.», que es propietaria de una finca incluida dentro de los límites del SUNP I-PO (Polígono Olivarero) del PGOU de Martos, siendo propietaria de más del 50% de la superficie del mismo.

1.1. Objeto del encargo.

Por el encargo recibido, se redacta el presente Plan de Sectorización, que tiene por objeto el cambio de categoría de terrenos de Suelo Urbanizable No Sectorizado a Suelo Urbanizable Sectorizado para desarrollarlo según Plan Parcial que se va a tramitar inmediatamente.

1.2. Régimen legislativo aplicable.

La Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía (Ley 7/2002, de 17 de diciembre), y Reglamento de Planeamiento Urbanístico aprobado por R.D. 2159/93, de 26 de febrero, que mantiene en vigor la totalidad de lo articulado contenido en el Capítulo VIII, que regula los Programas de Actuación Urbanística (arts. 71 a 75), denominados Planes de Sectorización por la nueva Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía, según se establece en el Título I, art. 12.

Es pues, al amparo de la referida Ley de Ordenación Urbanística y el Reglamento de Planeamiento Urbanístico, por el que se procede a promover el presente Plan de Sectorización del SUNP I-PO incluido en el Plan General de Ordenación Urbana de la ciudad de Martos.

1.3. Regulación en el PGOU de Martos.

El Plan General de Martos tiene previsto un Suelo Urbanizable No Programado, denominado I-PO (Polígono Olivarero), tal como figura en la ficha de las Normas Urbanísticas, Título VIII, Régimen de Suelo Urbanizable (página 233).

Está situado dicho Polígono junto a la Ctra. A-316 de Úbeda a Cabra, en el margen derecho, en dirección a Alcaudete.

En la referida ficha se establece una parcela de 34,1 has de superficie para uso Industrial, Terciario y Dotacional, quedando prohibido el uso residencial, salvo el ligado a la custodia de las instalaciones, en una clase de suelo Urbanizable No Programado, siendo su iniciativa pública. La edificabilidad máxima permitida es de 0,7 m²/m² y la edificabilidad lucrativa máxima es de 0,65 m²/m² ambas sobre la superficie total.

Los objetivos son los de conseguir a medio plazo unos terrenos de uso industrial bien urbanizados a precios baratos, destinados a albergar las industrias olivareras que están en el casco de la población en la actualidad.

Y las instrucciones para el desarrollo del área son:

· Crear una vía de servicio paralela a la carretera de Alcaudete para la circulación de los vehículos que accederán al Polígono.

· Analizar la conveniencia de reutilizar el antiguo trazado del Ferrocarril para canalizar algunos de los tráficos procedentes de otras partes del término municipal, con objeto de evitar congestiones de tráfico que puedan producirse.

· Redactar un estudio de impacto ambiental sobre los efectos ambientales generales proponiendo las oportunas medidas correctoras preventivas.

1.4. Adaptación de la ficha urbanística del PGOU a la realidad actual.

Hay que decir que, de lo previsto en la ficha que hemos descrito, hay algunas variaciones que son las siguientes:

1. El desarrollo ya no se hace mediante la redacción de un Programa de Actuación Urbanística (PAU), porque esta figura no existe en la LOUA y se asimila al presente Plan de Sectorización.

2. La superficie del sector, según reciente medición topográfica, es de 350.377,30 m², equivalente a 35,04 Has, en lugar de 34,1 has que figuran en la ficha, existiendo una diferencia de 0,94 has que representa el 2,76% de variación, totalmente admisible al ser menor del 5%.

3. La iniciativa pasa de pública a privada, ya que la entidad promotora, puesta al habla con el Excmo. Ayuntamiento de Martos, quiso colaborar con éste para llevar adelante la idea de la creación del Polígono Olivarero que, desde hace muchos años perseguía el Ayuntamiento y, contando con su colaboración, fue suscrito un Convenio Urbanístico entre el Ayuntamiento de Martos y la entidad mercantil Polígono Olivarero Marteño, S.L., y aprobado por el Ayuntamiento el día 25 de enero de 2007, según se justifica en la documentación adjunta que se presenta como Anexo núm. 1.

4. No es posible lo previsto como instrucción para el desarrollo del área, respecto al aprovechamiento del antiguo trazado del Ferrocarril para acceder al Polígono Olivarero, puesto que dicho trazado se utiliza como vía peatonal denominada «Vía Verde del Aceite».

5. El Estudio de Impacto Ambiental se presenta conjuntamente con el presente Plan de Sectorización.

1.5. Justificación de la actuación.

La creación de un Polígono Olivarero, en Martos, responde a la necesidad de centralizar toda la actividad relativa a la elaboración de aceite de oliva e industrias afines, fuera del casco urbano, favoreciendo las prestaciones medio-ambientales de la actividad, al eliminarse molestias que generan en el núcleo urbano y dotando a Martos de una estructura industrial y comercial acorde con su posición actual como una de las primeras productoras de aceite de oliva del mundo.

Todo ello está de acuerdo con las determinaciones del PGOU de Martos, que recogen la previsión del «Polígono Olivarero» en el SUNP I-PO, como ha quedado expresado anteriormente, quedando grafiada su ubicación en el Plano 2.11.

Como ha quedado dicho, la formulación del presente Plan de Sectorización no hace más que desarrollar lo previsto en la Ordenación de la Estructura General del Territorio, situando el Polígono Olivarero junto a la Ctra. A-316 de Úbeda a Cabra, en el tramo que va desde Martos a Alcaudete, en su margen derecho, en sentido a Alcaudete. La situación está en la confluencia de esta carretera con el trazado del antiguo ferrocarril Linares-Puente Genil, y está situado a 4,5 km del centro urbano de Martos y a 3,5 km de la circunvalación de la ciudad.

El suelo rústico de Martos está destinado, casi en un 90%, al monocultivo del olivar, siendo la cosecha media de unos 70 a 80 millones de kilos de aceituna por campaña. Además, hay que contar los 15 a 20 millones de kilos que se producen en los anejos de Martos, como son Las Casillas, La Carrasca, Monte Lope Álvarez y Villarbajo, molturándose la producción de estos anejos en dos almazaras que existen en Las Casillas y Monte Lope Álvarez. En el casco urbano de Martos existe tres grandes almazaras, en régimen de cooperativa, además de otras dos fábricas de aceite privadas, existiendo otra fábrica más en suelo rústico que moltura la propia explotación agrícola.

Además de las mencionadas almazaras y fábricas de aceite, existen: Una envasadora y exportadora de aceite de oliva, de gran importancia y unos depósitos reguladores de aceite pertenecientes al Patrimonio Comunal Olivarero. Estas dos instalaciones están distantes de las ubicaciones de las distintas fábricas de aceite.

La situación de estas instalaciones oleícolas da lugar a que se produzcan molestias en los edificios de viviendas que ya rodean a las mismas, debido a los ruidos producidos por la circulación de vehículos y por las propias maquinarias de las fábricas, así como olores derivados de la fabricación del aceite y alpechines producidos por la aceituna.

Por otra parte, la creación del Polígono Olivarero en Martos, es una vieja idea que nace con la intención del albergar todas las actividades propias de transformación y comercialización de los productos del olivar en un gran área de terreno, ubicada en sitio estratégico del término municipal de Martos, que está prevista en el PGOU de la ciudad, como se ha dicho anteriormente.

La utilización, pues, es racional y sostenible porque su implantación va a ser muy respetuosa con el medio ambiente y, al contrario que en la actualidad, se van a instalar dos estaciones depuradoras para gestionar y eliminar los residuos generados en el Polígono, tanto de las aguas residuales urbanas como de los efluentes generados por las almazaras y demás industrias en su proceso de transformación de la aceituna. Todo ello dará lugar a la obtención de aguas limpias y aptas para riego del olivar o efectuar el vertido en el cauce público cercano sin que exista ningún tipo de contaminación.

Además se instalarán paneles solares en las cubiertas de la naves de fabricación que se construyan para obtención de agua caliente y para creación de electricidad mediante paneles fotovoltaicos.

Todo ello hará que el Polígono tenga un desarrollo sostenible totalmente respetuoso con el medio ambiente, como además se justifica en el Estudio de Impacto Medioambiental que se adjunta al presente Plan de Sectorización.

Por todas las razones apuntadas anteriormente, la transformación de terrenos calificándolos como Suelo Urbanizable Sectorizado, tendrá viabilidad ya que se tramitará paralelamente al presente Plan de Sectorización, el correspondiente Plan Parcial que lo desarrolle pormenorizadamente, al objeto de iniciar la urbanización en el plazo más breve posible, una vez aprobados los correspondientes Plan de Sectorización, Plan Parcial, Proyecto de Reparcelación y Proyecto de Urbanización. Así mismo, se presenta junto con este Plan de Sectorización, un Proyecto de Actuación Urbanística para los terrenos en los que se van a situar las depuradoras de las aguas residuales que una vez depuradas van a servir para regar los olivares del entorno.

Está prevista la ocupación de un 40% aproximadamente de la superficie neta de parcelas, una vez se termine la Urbanización correspondiente. El resto, se irá ocupando paulatinamente en un plazo máximo de unos 8 años. Esto es así porque la ocupación de las tres almazaras cooperativas más las dos fábricas privadas de aceite, más la emvasadora y depósitos reguladores, de rápido traslado al Polígono Olivarero, demandan una superficie de unos 90.000 m² de parcelas industriales, que suponen un 40% del total de parcelas.

1.6. Información urbanística.

Se trata de sectorizar una superficie de 350.377,30 m², equivalente a 35,04 has, según ha resultado de la reciente medición topográfica, de la que se adjunta copia de la Memoria realizada por el topógrafo D. Manuel Jesús Maigler Ropa, Colegiado n.º 3765. En dicho documento figura como propietario de las parcelas 1, 2 y 3 del Polígono 79, D. Alberto Gallo, siendo así que este señor ha vendido a la entidad Polígono Olivarero Marteño, S.L., dichos terrenos, con una superficie de 181.055,74 m². Los terrenos están situados en el Paraje del Término de Martos denominado «Mondragona» o «Algibejos». Limita al norte con una vía pecuaria denominada «Camino de los Granados», que en la actualidad se encuentra ocupado por olivar, es decir, no se está usando como camino. Al sur, con la Ctra. A-316 de Úbeda a Cabra. Al este, con la parcela n.º 9 del Polígono 79 del Catastro de Rústica de Martos. Y al oeste, con terrenos de RENFE, correspondientes al trazado del antiguo ferrocarril de la línea Linares-Puente Genil, hoy destinado a Vía Verde para uso deportivo y de recreo.

Son los de las parcelas 1, 2, 3, 7 y 8 del Polígono núm. 79 del Catastro de Rústica de Martos, según el siguiente detalle:

Los terrenos están destinados en la actualidad a cultivo de olivar de secano en plena producción. Existe una casa cortijo en la propiedad de la entidad mercantil promotora del proyecto. No existen cauces de agua, sino solamente unas pequeñas «chorreras» en las que se encharca el agua de lluvia cuando ésta es abundante.

El suelo está enclavado en el Orógeno Bético, formado por sedimentos de edades comprendidas entre el Trías y el Terciario que se depositaron en el margen meridional del macizo espérico. Todo ello así como otras consideraciones que se contemplan en el Estudio de Impacto Medioambiental que se acompaña al presente Plan de Sectorización. En resumen resulta que el tipo de suelo está compuesto por calcarenitas, areniscas calcáreas, margas y dolomías, que no darán problemas a la hora de ejecutar las cimentaciones de los futuros edificios a construir, así como los movimientos de tierras y asentamientos de los trazados viarios de la urbanización correspondiente. No obstante, a la hora de iniciar cada una de las construcciones se hará un Estudio Geotécnico preceptivo para calcular y adoptar el tipo de cimentación idónea para el solar que corresponda.

Según se puede observar en el plano correspondiente, el terreno tiene una ligera pendiente, muy suave hacia el sur, por lo que los movimientos de tierras para la urbanización serán los normales para este tipo de obras sin que existan grandes desniveles que podrían encarecer el presupuesto de la urbanización.

1.7. Señalamiento de usos y niveles de intensidad. Aprovechamiento medio de todo el ámbito.

1.7.1. Usos y niveles de intensidad:

Son usos permitidos los siguientes:

· Industrial: Tal como viene recogido en el art. 216 de las Normas del PGOU de Martos.

· Terciario: En todas sus clases, que vienen enumeradas en el art. 226 de las Normas del PGOU de Martos.

· Dotacional: En todas sus clases, tal como viene definido en al art. 244 de las Normas del PGOU de Martos.

· Espacios Libres Públicos: Tal como viene definido en el art. 248 y siguientes de las Normas del PGOU de Martos.

· Aparcamiento Público: Tal como viene definido en el art. 262 y siguientes de las Normas del PGOU de Martos.

· Aparcamiento Privado: Se permitirán parcelas destinadas a aparcamientos de camiones, con las instalaciones complementarias relacionadas con la explotación. Además, las condiciones de los aparcamientos cubiertos se estará a lo previsto en el PGOU de Martos.

· Se permitirá la instalación de una Estación de Servicio, incluso lavado de coches.

Son usos incompatibles: El residencial.

1.7.2. Aprovechamiento medio.

La edificabilidad máxima prevista en la ficha correspondiente al SUNP I-PO en el PGOU de Martos es de 0,7 m²/m² sobre superficie total y la edificabilidad lucrativa máxima está prevista en 0,65 m²/m² sobre la superficie total. Por lo tanto, traducidos estos datos a lo ordenado en los art. 59 y 60 de la LOUA sobre Aprovechamiento Urbanístico, resulta que:

a) Aprovechamiento objetivo: 350.377,30 m² x 0,7 m²/m² = 245.264,11 m² de techo.

b) Aprovechamiento subjetivo: 350.377,30 m² x 0,65 m²/m² = 227.745,25 m² de techo.

c) En este suelo industrial se destinará el 14%, como mínimo, de la superficie del Sector a reservas para dotaciones tales como parques y jardines y equipamiento comunitario, en general, para el Ayuntamiento de Martos. Debiendo tener el 10% de la superficie del Sector para parques y jardines y, además, entre 0,5 y 1, plazas de aparcamiento público por cada 100 m² de techo edificable. Estos estándares se cumplirán perfectamente a la hora de redactar el correspondiente Plan Parcial.

d) El aprovechamiento medio resulta ser de: 227.745,25 m²/350.377,30 m² = 0,65 m²/m², tal como indica la edificabilidad lucrativa máxima en la ficha correspondiente del PGOU de Martos.

A la hora de calcular el aprovechamiento de cada parcela, éste se calculará en función de la edificabilidad permitida en ella y además se tendrán en cuenta los coeficientes correctores, según los usos y edificabilidad permitidos en cada parcela.

No obstante todo lo anterior, el Plan Parcial asignará las edificabilidades y los aprovechamientos de forma pormenorizada para cada una de las parcelas que resulten de la ordenación, teniendo en cuenta su edificabilidad, la situación de las mismas, la superficie aprovechable para maniobras de carga y descarga, etc., de tal manera que no se supere la edificabilidad lucrativa máxima permitida que es de 227.745,25 m² de techo.

1.8. Precisión de viviendas de protección oficial.

Debido a que el uso característico del SUNP I-PO que nos ocupa no es el residencial, sino Industrial, Terciario y Dotacional. Por lo tanto no es de aplicación este precepto.

1.9. Determinaciones de ordenación estructural y pormenorizada: redes fundamentales de abastecimiento de agua, alcantarillado, telefonía, electricidad y trazado de viales.

El trazado del viario principal se hace en anillo, en forma rectangular, de manera que dos de sus lados serán paralelos a la carretera principal de acceso A-316 y los otros dos lados, perpendiculares a ella. A este anillo se abrirán las calles secundarias de forma ortogonal y, de esta manera, la circulación de vehículos será fluida y sin complicaciones, además de que la distribución de los distintos usos quedará perfectamente definida.

En cuanto a las redes de las distintas instalaciones, incluyendo un «punto limpio», se dispondrán a lo largo del viario, de forma sencilla, como se puede observar en los planos correspondientes que forman parte del presente Plan de Sectorización.

Las notoriedades que hay que resaltar son las acometidas de las redes de agua, alcantarillado y electricidad a los sistemas generales de la ciudad de Martos.

a) Red de agua: Se tomará del repartidor situado en la confluencia de la Carretera de Monte Lope Álvarez y la A-316, llevándose la tubería de acometida al Polígono Olivarero a lo largo del margen derecho de la Ctra. A-316, por suelo público, hasta llegar al Polígono, en una longitud de 3,5 km, con una sección de diámetro 160 mm en polietileno de alta densidad.

b) Acometida de energía eléctrica: Se acometerá a la línea de 132 kv Martos-Olivares, según indicaciones de la Compañía Sevillana Endesa de Electricidad, mediante escrito de expediente NSSR-854/06.

c) Acometida de la red de saneamiento: Se hará a dos plantas depuradoras que se instalarán en terrenos situados junto al Polígono Olivarero y en las cuales se depurarán los alpechines y las aguas fecales, de manera que, una vez depuradas puedan servir para el riego, creando una balsa de acumulación de agua. Tal como se prevé en el Proyecto de Actuación Urbanística que se tramita a estos efectos en la parcela en la que va ubicada la Estación Depuradora de Aguas. En la revisión de PGOU que se está redactando en la actualidad, se prevé la inclusión de esta parcela para el uso al que se va a destinar: Depuración de Aguas residuales. Las secciones previstas son:

- Red de fecales: Ø 300 en tubería de PVC reforzada.

- Red de aguas pluviales: Ø 180 en tubería de hormigón.

- Red de aguas residuales (alpechines): Ø 300 en tubería de PVC reforzada.

Todo ello hará que se encarezcan los costes de las instalaciones de estas tres redes fundamentales. Aunque dicho incremento de coste podrá asumirlo la promotora.

1.10. Plazos de ordenación y ejecución.

El Polígono Olivarero que nos ocupa se gestionará disponiéndolo en Un Sector y Una Etapa, ya que, como se ha dicho anteriormente, el desarrollo del mismo se prevé a corto-medio plazo.

Teniendo en cuenta los arts. 31, 32 y 33 de la LOUA, los plazos de ordenación del planeamiento son como siguen:

a) Aprobación inicial, por parte del Excmo. Ayuntamiento de Martos pleno, adoptada a instancia de persona interesada (en este caso, Polígono Olivarero Marteño, S.L.), acompañada del correspondiente Proyecto (en este caso Plan de Sectorización).

b) Información pública, por plazo de un mes, como mínimo, contado a partir del anuncio en el Boletín Oficial de la Provincia de Jaén y publicación de anuncio en el Diario Jaén. Deberá llamarse al trámite de información pública, a los propietarios de terrenos comprendidos dentro del ámbito del presente Plan de Sectorización.

c) Aprobación provisional, por parte del Ayuntamiento pleno, del documento que resulte, una vez se introduzcan las modificaciones que procedan, en su caso, resultantes de las alegaciones que se hubieren puesto de manifiesto en el periodo de exposición al público.

d) Aprobación definitiva, por la Consejería de Obras Públicas y Transportes, Delegación de Jaén, una vez aprobado provisionalmente este documento.

1.11. Compromisos y garantías.

Según el Estudio Económico Financiero que forma parte del presente Plan de Sectorización, el presupuesto del coste total de la ejecución de las obras de urbanización asciende a ocho millones setecientos cincuenta y nueve mil cuatrocientos treinta y dos euros con cincuenta céntimos (8.759.432,50 €). Por tanto, la entidad promotora deberá presentar ante el Ayuntamiento de Martos, un aval por importe del 10% del presupuesto, es decir, un aval por importe de ochocientos setenta y cinco mil novecientos cuarenta y tres euros con veinticinco céntimos (875.943,25 €), que garantice la ejecución de la Urbanización. Este aval se presentará previamente a la aprobación del correspondiente Proyecto de Urbanización, una vez se conozca exactamente el Presupuesto de la Urbanización del Sector, ya que ahora se ha calculado de forma aproximada.

1.12. Etapas y unidades de ejecución.

Ya ha quedado dicho anteriormente que el Polígono Olivarero de Martos se desarrollará según un sector y en una etapa. El desarrollo se hará mediante el correspondiente Plan Parcial y Proyecto de Reparcelación, que una vez aprobados darán lugar a la presentación del Proyecto de Urbanización que desarrolle las obras a realizar.

1.13. Certificaciones técnicas.

En la gestión del presente Plan de Sectorización, según el art. 12.4.f) de la LOUA, se aportan las correspondientes certificaciones técnicas, respecto de la suficiencia y viabilidad de las estructuras y redes de servicio de agua, alcantarillado, electricidad y telefonía, que aseguren la demanda de la propuesta presentada, para su correcto funcionamiento.

1.14. Conclusión.

En el presente documento se han introducido las siguientes hojas y planos modificados: Hojas número 13 y 23 y planos n.º 6, 7, 8 y 9.c), para ajustarse al Requerimiento de la Delegación Provincial de Jaén de la Consejería de Vivienda y Ordenación del territorio de la Junta de Andalucía, de Referencia: Urbanismo-IRF/FSR-Expediente 10-025/09 con fecha 12.3.9, para su viabilidad técnica y jurídica.

A la vista de cuanto antecede, podemos decir que la solución adoptada, con las subsanaciones antes referidas, cumple la Normativa en vigor y es idónea, en cuanto a funcionalidad y previsiones, del PGOU de Martos. Se ha procurado la coherencia, funcionalidad y accesibilidad del Polígono con el casco urbano de la ciudad de Martos.

NORMAS URBANÍSTICAS

Sección 1.ª Determinaciones generales

Artículo 1. Facultades, Obligaciones y Cargas de los Propietarios.

1.1. Los propietarios de terrenos incluidos en el suelo que se programa, podrán ejercer las facultades relativas al uso del suelo y su edificación, con arreglo al contenido normal de la propiedad que les corresponde, en función del aprovechamiento medio que este Plan de Sectorización asigna al Sector, todo ello, sin perjuicio del efectivo cumplimiento de los deberes y obligaciones que, tanto la Legislación Urbanística, como el Plan General de Ordenación Urbana de Martos, establecen previa o simultáneamente al ejercicio de dichas facultades.

1.2. Los propietarios de terrenos incluidos en el suelo que se sectoriza, tendrán derecho al 90% del aprovechamiento medio establecido para todo el sector, si bien, el derecho queda condicionado, con todas sus consecuencias, al efectivo cumplimiento, dentro de los plazos establecidos en el programa, de las obligaciones y cargas que se imponen al propietario.

1.3. Los propietarios de terrenos situados en el suelo urbanizable sectorizado, están obligados a:

a) Ceder gratuitamente al Ayuntamiento, o en su caso, al Organismo Urbanístico actuante:

I. La superficie total urbanizada de los viales, parques y jardines públicos y los terrenos precisos para la instalación de otros servicios públicos que sean necesarios (Equipamiento comunitario).

II. El diez por ciento (10%) del aprovechamiento medio del sector en que se encuentran los terrenos.

b) Costear la urbanización en los términos señalados por la vigente Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía.

c) Conservar la urbanización ejecutada hasta que sea recepcionada por el Ayuntamiento de Martos.

d) Edificar los solares dentro de los plazos que fije el Plan.

e) Mantener los terrenos y plantaciones existentes en condiciones de seguridad, salubridad y ornato público, así como preservar su uso público cuando las determinaciones del PGOU así lo estableciesen.

Artículo 2. Aprovechamiento medio.

El Plan de Sectorización del SUNP I-PO establece un aprovechamiento medio de 0,65 m²/m², equivalente a 227.745,25 m² de techo.

Artículo 3. Aprovechamiento del sector.

3.1. El aprovechamiento que se puede realizar en el sector delimitado viene fijado en la ficha que constituye la Sección 4.ª de estas Normas.

3.2. La edificabilidad total del sector no podrá ser superada en ningún caso, permitiéndose sin embargo, que el Plan Parcial, al estudiar pormenorizadamente la zonificación y parcelación, (que en el presente documento no se estudia) distribuya las edificabilidades, según la proporción de usos que se asigne en dicho Plan Parcial, ya que ahora no está previsto el desarrollo pormenorizado del Sector en este documento. Todo ello se hará con las limitaciones impuestas en la ficha de la Sección 4.ª del presente documento.

Sección 2.ª Acciones y condiciones en el Suelo Urbanizable

Se estará a lo dispuesto en el art. 13 de la Sección 2.ª de la LOUA ya que el PGOU de Martos no contiene ninguna previsión al respecto.

Sección 3.ª Condiciones de la urbanización

Se estará a lo dispuesto en el Capítulo 5.º Normas de Urbanización del PGOU de Martos.

Sección 4.ª Condiciones particulares de desarrollo del sector que se programa: Ficha del sector.

Condiciones de desarrollo del Sector I-PO (Polígono Olivarero)

Clase de Suelo: Urbanizable Sectorizado.

Figura de Planeamiento de desarrollo: Plan Parcial.

Iniciativa de Planeamiento: Privada.

Sistema de Actuación: Compensación.

Prioridad de Planeamiento: Una etapa (Presentación del Plan Parcial antes de tres meses desde la aprobación del Plan de Sectorización).

Superficie total: 350.377,30 m².

Objetivos: Crear a corto-medio plazo, un Polígono destinado a albergar las industrias olivareras radicadas actualmente en el casco urbano y fomentar el asentamiento de otras industrias derivadas del aceite para modernizar los sistemas de fabricación y comercialización, a la vez de dotar a las instalaciones de un desarrollo sostenible para que las industrias asentadas sean respetuosas con el medio ambiente.

USOS:

Industrial, en todos sus grados.

Terciario, en todas sus clases (art. 226 de las Normas del PGOU.

Comercio en todas sus categorías (Grandes y medianas superficies).

Dotacional, en todas sus clases tal como define el art. 244 del PGOU de Martos.

Usos compatibles: Se permite el uso Hotelero (hoteles, bares y restaurantes y similares) y el uso de Comercio en Categoría y, en las parcelas industriales, además del uso industrial se permiten el uso oficinas y comercio en categoría I.

Edificabilidad global: 0,7 m²/m² sobre superficie total del Polígono.

Edificabilidad lucrativa máxima: 0,65 m²/m² sobre superficie total del Polígono, que equivale a 227.745,25 m² de techo.

Distribución de edificabilidad: Se hará en el Plan Parcial y en el Proyecto de Reparcelación, siguiendo la LOUA.

El Plan Parcial distribuirá pormenorizadamente los usos, edificabilidades, ocupaciones y retranqueos, en las parcelas que resulten de la zonificación y parcelación y como consecuencia le asignará a cada parcela el coeficiente necesario para calcular las Unidades de Aprovechamiento que le correspondan.

Reservas mínimas para las dotaciones locales públicas:

Espacios libres: 35.038,00 m² (10% de la superficie total del Sector); Viales y aparcamientos: 65.500,00 m² (1.226 aparcamientos); Equipamiento comunitario: 14.015,00 m².

Sección 5.ª Determinaciones y condicionantes medioambientales

5.1. Vías Pecuarias.

Se ha eliminado la comunicación del Polígono Olivarero con el Camino de los Granados, que es la vía pecuaria denominada «Vereda del Coto». De esta forma, la rotonda final del vial que se encuentra cerca de la citada vía pecuaria, no se conectará a la misma.

Asimismo, antes de la ejecución de cualquier obra que afecte a alguna vía pecuaria, se deberá de contar con la necesaria Autorización de Ocupación de Vía Pecuaria. Dicha autorización se solicitará a la Delegación Provincial de Medio Ambiente en Jaén.

5.2. Estaciones depuradoras de aguas residuales.

Como se puede apreciar se ha previsto la construcción de dos plantas depuradoras de aguas residuales, una de aguas residuales procedentes del proceso de fabricación de aceite, y otra para las aguas residuales urbanas procedentes del propio polígono.

La reutilización de las aguas residuales, procedentes de las estaciones depuradoras, para riego de olivar, se realizará de acuerdo con lo dispuesto en el Real Decreto 1620/2007 de 7 de diciembre, por el que se establece el régimen jurídico para la reutilización de las aguas depuradas.

La planta depuradora de aguas residuales procedentes del proceso de fabricación de aceite requiere, previo a su instalación, de la tramitación del procedimiento de «Autorización Ambiental Unificada», al encuadrarse en el epígrafe 8.4 del Anexo I de la Ley 7/2007.

La planta depuradora de aguas residuales urbanas requiere, previo a su instalación, de la tramitación del procedimiento de «Calificación Ambiental», al encuadrarse en el epígrafe 8.5 del Anexo I de la citada Ley.

5.3. Otros condicionantes medioambientales.

- De acuerdo con lo establecido en la Declaración de Impacto Ambiental publicada en el BOP n.º 14, de 19.1.1999:

• Antes de la aprobación de los proyectos de urbanización habrá que justificarse la existencia de la dotación de agua necesaria, así como la ausencia de impacto cuantitativo negativo sobre los recursos hídricos de la zona.

• Las redes de saneamiento y drenaje de aguas pluviales disponen de sistema separativo.

• Se exigirá a los contratistas que el origen de los áridos necesarios para pavimentos y firmes, así como los materiales de préstamo para rellenos procedan de explotaciones autorizadas por el Organismo competente.

• En el contenido del Proyecto de Urbanización se incluirá un Plan de Restauración, ambiental y paisajístico de la zona de actuación.

• Por caudal y características, el Polígono Olivarero contará con sistema propio de depuración de aguas residuales, tanto de las procedentes de la actividad industrial como de las residuales urbanas procedentes del polígono

• Así mismo, se promoverán medidas tales como: uso de combustibles de bajo poder contamínate, sistemas de regulación de temperatura y aislamiento térmico en los edificios, tecnología poco contaminante, optimar el rendimiento energético de las instalaciones de combustión industriales.

• Procurar el buen estado de los motores en general y especialmente los vehículos.

• Se evitará la instalación de industrias cuyos subproductos o residuos puedan, por reacción entre ellos, originar sinérgicamente productos aún más dañinos que los originales.

- Todas las industrias que en el futuro se pretendan instalar en el Polígono Industrial Olivarero de Martos, y que generen residuos peligrosos, deberán someterse entre otras a las siguientes disposiciones:

- Ley 10/1998, de 21 de abril, sobre residuos.

- R.D. 883/1998, de 20 de julio, por el que se aprueba el Reglamento de residuos Tóxicos y Peligrosos.

- R.D. 952/1997, de 20 de junio, por el que se modifica el R.D. 833/1988.

- Se ha habilitado y dispuesto una parcela para establecer un «Punto Limpio» en la que se ubicará un punto de recogida y gestión de todo tipo de residuos (peligrosos, no peligrosos y envases). Dicho punto será gestionado por una empresa especializada y autorizada en la gestión de residuos, tal y como indica la Ley 11/1997, de 24 de abril, sobre envases y residuos de envases, así como el R.D. 782/1998, que lo desarrolla y el art. 103 de la Ley 7/2007, GICA.

En el plano de implantación se puede apreciar la ubicación de la parcela para este uso.

- Eléctricamente, el Polígono Olivarero, estará abastecido mediante una línea aérea de media tensión, ésta requiere, previo a su instalación, de la tramitación del procedimiento de «Calificación Ambiental».

- Dentro del Polígono Olivarero, se incluye la implantación de una estación de servicio y lavado de coches, éstas requieren, previo a su instalación, de la tramitación del procedimiento de «Calificación Ambiental».

- Todas las industrias que en el futuro se pretendan instalar en el Polígono Industrial Olivarero de Martos, deberán someterse entre otras a las siguientes disposiciones medioambientales:

- Ley 7/2007, GICA.

- Como se indica en la memoria se ha proyectado dos depuradoras, una para tratamientos de aguas residuales procedentes del proceso de fabricación de aceite, y otra para tratamiento de aguas residuales urbanas. El saneamiento se ha proyectado en redes separativas y construidas en materiales que no originen fugas. Una de las primeras obras en ejecutarse, será la construcción de las dos depuradoras, debiendo estar listas para su uso antes de la instalación y puesta en marcha de las industrias y actividades en las parcelas del Polígono Industrial Olivarero.

- Todas las industrias que en el futuro se pretendan instalar en el Polígono Industrial Olivarero de Martos, deberán someterse a las exigencias medioambientales dispuestas en el Decreto 326/2003, de 25 de noviembre, Reglamento de Protección contra la Contaminación Acústica en Andalucía, acreditando el cumplimiento de los niveles de emisión al exterior NEE y niveles acústicos de Evaluación NAE.

- Del mismo modo todas las industrias que en el futuro se pretendan instalar en el Polígono Industrial Olivarero de Martos, no podrán rebasar los límites de emisión de contaminantes a la atmósfera, dispuestos en la normativa vigente en materia de Protección del Ambiente Atmosférico.

- También se tendrá en cuenta que todas las industrias que en el futuro se pretendan instalar en el Polígono Industrial Olivarero de Martos, y que sean potencialmente contaminantes del suelo, se ajustarán a los criterios y estándares establecidos en el R.D. 9/2005, de 14 de enero.

- Se han eliminado de los documentos grafiados toda referencia relativa a los accesos desde el Polígono Industrial Olivarero a la Vía Pecuaria «Vereda del Coto».

- Todas las determinaciones ambientales deberán ser recogidas en los documentos de planeamiento de desarrollo de este sector.

Artículo 4.º Alcance de las determinaciones particulares:

4.1. En la ficha anterior se establecen las condiciones específicas para el desarrollo del único sector que se delimita en este Plan de Sectorización.

4.2. Las superficies con aprovechamiento son indicativas, resultando Normativas las que, en el momento de la redacción del correspondiente Plan Parcial, resulten de la situación real de las parcelas catastrales.

4.3. Las superficies del sistema local son mínimos normativos del Plan.

4.4. El aprovechamiento medio asignado, se entiende como máximo absoluto, sin contar la edificabilidad no lucrativa y no podrá ser alterado en razón de ningún cambio en la superficie del sector.

Jaén, 17 de abril de 2009.- El Delegado, Rafael Valdivielso Sánchez.

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