Boletín Oficial de la Junta de Andalucía - Histórico del BOJA Boletín número 237 de 02/12/2011

En virtud de lo establecido en el artículo 39.1.b) de la Ley 7/2002, de 17 de diciembre, de Ordenación Urbanística de Andalucía, se hace público el contenido de:

- Resolución de 11 de mayo de 2011, de la Comisión Provincial de Ordenación del Territorio y Urbanismo de Jaén, Sección Urbanismo, referente al expediente de planeamiento 10-007/11 MARTOS, Modificación del P.G.O.U., reclasificación a suelo urbanizable ordenado dentro del ámbito del SUB-O-R6.

- Cumplimiento de Resolución.

- Normas urbanísticas P.G.O.U. SUB-0-R9.

Resolución de 11 de mayo de 2011, de la Comisión Provincial de Ordenación del Territorio y Urbanismo de Jaén, Sección Urbanismo, referente al expediente de planeamiento 10-007/11 MARTOS, Modificación del PGOU, reclasificación a suelo urbanizable ordenado dentro del ámbito del SUB-O-R6

La Delegación Provincial en Jaén de la Consejería de Obras Públicas y Vivienda, en ejercicio de la competencia atribuida por el art. 31.2.B.a) de la Ley 7/2002, de 17 de diciembre, de Ordenación Urbanística de Andalucía y art. 13.2.b) del Decreto 525/2008, de 16 de diciembre, por el que se regula el ejercicio de las competencias de la Administración de la Comunidad Autónoma de Andalucía en materia de Ordenación del Territorio y Urbanismo, una vez examinado el expediente administrativo relativo a la modificación puntual del PGOU, reclasificación a suelo urbanizable ordenado dentro del ámbito SUB-O-R6, así como su correspondiente documentación técnica, incoado por el Ayuntamiento de Martos, de conformidad con los siguientes:

ANTECEDENTES DE HECHO

Primero. El Ayuntamiento de Martos, con la debida observancia de la normativa reguladora del régimen local ha tramitado el presente expediente, aprobándolo inicialmente el 25 de febrero de 2010, previos los correspondientes informes técnico y jurídico emitidos por los servicios municipales. Sometido el mismo a información pública por plazo de un mes, mediante anuncios insertados en el BOP, en un diario de difusión provincial y en el tablón de anuncios del Ayuntamiento.

Segundo. Se recibe en el Servicio de Urbanismo de la Delegación Provincial de la Consejería de Obras Públicas y Vivienda en Jaén, el proyecto de Modificación del PGOU, Reclasificación a Suelo Urbanizable Ordenado dentro del ámbito del SUB-O-R6, debidamente diligenciado, una vez aprobado provisionalmente por el Ayuntamiento Pleno el 6 de octubre de 2010, previos los informes sectoriales preceptivos.

Tercero. La Comisión Provincial de Ordenación del Territorio y Urbanismo, en su sesión de fecha 9 de febrero de 2011, acordó suspender la aprobación definitiva del expediente administrativo y proyecto técnico de Martos de Reclasificación a Suelo Urbanizable Ordenado dentro del ámbito SUB-O-R6, por las deficiencias sustanciales observadas en la formulación del mismo.

El 31 de marzo de 2011 el Ayuntamiento de Martos presenta en esta Delegación Provincial el nuevo Documento Técnico aprobado por el Pleno en sesión celebrada el día 29 de marzo de 2011.

Cuarto. La presente innovación pretende modificar la categoría de suelo de los terrenos incluidos en el ámbito SUB-NS-6, así como también el incremento de edificabilidad global del mismo. El sector es colindante con el núcleo urbano de Martos, al oeste del mismo, entre el acceso de la carretera A-316 al polígono industrial y la calle Teniente General Chamorro Martínez. Consta de una superficie de 145.228,30 m², superior a los 134.400 m² que se especifican en la ficha del PGOU al haberse incorporado una superficie de 5.549,31 m² pertenecientes al acceso al polígono industrial desde la A-316 y como consecuencia de la medición real.

Conforme al planeamiento general vigente, adaptado parcialmente a la LOUA en aplicación del Decreto 11/2008, los terrenos tienen en la actualidad una clasificación de Suelo Urbanizable No Sectorizado y se pretende su conversión a Suelo Urbanizable Ordenado de uso residencial, con un coeficiente de edificabilidad bruto de 0,83 m² de techo/m² suelo, siendo el objetivo principal la creación de solares aptos para la implantación de viviendas protegidas, así como también, la obtención de suelo para la Ronda Oeste, prevista en la Revisión del PGOU en fase de aprobación inicial.

Se reservan 12.567 m² al sistema general de espacios libres y 6.045 m² al sistema general de comunicaciones. Los usos pormenorizados previstos son: Residencial en Manzana Cerrada, Residencial en Edificación Abierta, Terciario, Equipamiento, espacios libres y viario, reservando para vivienda protegida el 69,14% de la edificabilidad residencial.

FUNDAMENTOS DE DERECHO

Primero. El órgano competente para resolver este procedimiento es la Comisión Provincial de Ordenación del Territorio y Urbanismo, Sección Urbanismo, de conformidad con lo establecido en el artículo 31.2.B.a) de la Ley 7/2002, de 17 de diciembre, de Ordenación Urbanística de Andalucía, el cual establece que corresponde a la Consejería de Obras Públicas y Vivienda: «La aprobación definitiva de los Planes Generales de Ordenación Urbanística, los Planes de Ordenación Intermunicipal y los Planes de Sectorización, así como sus innovaciones cuando afecten a la ordenación estructural»; previsión legal que debe entenderse en relación con el artículo 10 del mismo cuerpo legal que define el alcance de la ordenación estructural y en relación con el art. 13.2.a) del Decreto 525/2008, de 16 de diciembre, por el que se regula el ejercicio de las competencias de la Administración de la Comunidad Autónoma de Andalucía en materia de Ordenación del Territorio y Urbanismo.

Segundo. El procedimiento aplicable para la formulación y aprobación del presente instrumento de planeamiento es el establecido en los artículos 32 y 33 de la Ley 7/2002, de 17 de diciembre.

Tercero. La tramitación del expediente analizado, así como la documentación administrativa y técnica obrante en el mismo, se entiende ajustada a las exigencias contenidas en la Ley 7/2002, de 17 de diciembre, de Ordenación Urbanística de Andalucía (arts. 19 y 32), así como en el Real Decreto 2159/1978, de 23 de junio, por el que se aprueba el Reglamento de Planeamiento Urbanístico, de aplicación supletoria, y en lo que le sea compatible, en virtud de la Disposición Transitoria Novena de la citada Ley.

Cuarto. La propuesta debe estar justificada conforme a los criterios del artículo 36.2 de la LOUA. No se hace referencia al procedimiento de desarrollo de los terrenos. En cualquier caso, los efectos de la tramitación son los mismos y el Ayuntamiento como promotor y conocedor de la zona puede alterar la clasificación, pero conviene que se justifique.

Se considera justificado el interés público, pues se posibilita el incremento de dotaciones y de solares para vivienda protegida y terrenos para la ronda oeste.

Se justifica ahora el coeficiente de edificabilidad propuesto para compensar los gastos derivados de la ejecución de los sistemas generales incluidos en el sector y para dar cumplimiento al convenio suscrito entre Ayuntamiento y Propietarios (aprobado por el Pleno el 30 de enero de 2006).

El contenido documental no es adecuado para el completo desarrollo de las determinaciones afectadas, pues no se han integrado los documentos refundidos parciales o íntegros, sustitutivos de los correspondientes de la Adaptación Parcial a la LOUA de las Normas Subsidiarias.

Quinto. Se cumple con lo dispuesto en el artículo 36.2.a) regla 2.ª de la LOUA, según el cual la propuesta debe incluir, al margen de las dotaciones locales planteadas, el incremento necesario de las dotaciones pertenecientes a la estructura general del municipio para mantener la proporción y calidad de las mismas respecto al aprovechamiento. En la ordenación se han destinado 12.567 m² de superficie a Sistema General de Espacios Libres, suficiente para mantener la proporción prevista.

Sexto. En relación con los estándares mínimos necesarios en la ordenación de áreas urbanas y sectores, previstos en el del Anexo del R.D. 2159/1978, de 23 de junio, que aprueba el Reglamento de Planeamiento Urbanístico y el artículo 17.1.2ª.a) de la LOUA, la Comisión Provincial de Ordenación del Territorio y Urbanismo en su sesión de fecha 9 de febrero de 2011 determinó que a los 17.850 m² de espacios libres había que deducirle las zonas verdes incluidas en las manzanas M4, M7 y M8, por tener limitada su funcionalidad. El nuevo documento aportado aclara que las zonas verdes de las manzanas M4, M7 y M8 son zonas de juego de niños, entendiéndose por su configuración que tienen más consideración de espacios privativos que de públicos. Su afección al sistema local de espacios libres supone una limitación en su funcionalidad por la incorporación de las bandas de 3 m de anchura para el acceso de personas y vehículos de servicio a los edificios, lo que le impediría ser considerado juego de niños, al no cumplir una circunferencia de 12 m de diámetro, tal y como exige el Anexo al Reglamento de Planeamiento. Su adscripción al sistema local de espacios libres como área peatonal, por ejemplo, no condiciona su funcionalidad y permite el acceso sin restricciones a los edificios, no obstante seguirán teniendo la consideración siempre de espacio libre público.

En cuanto a la reserva dotacional de aparcamientos que se consideraba insuficiente, hay que decir que conforme a lo dispuesto en el artículo 17.1.2º.a) y 17.3 de la LOUA y en el Anexo del R.D. 2159/1978, de 23 de junio, en el Reglamento de Planeamiento Urbanístico y en el D. 293/2009, han sido reservadas plazas adaptadas para personas con discapacidad suficientes y se cumple con el mínimo establecido en cuanto al resto de plazas.

Séptimo. En relación con el contenido formal, constaba en el proyecto que éste era promovido por una sociedad mercantil y teniendo en cuenta lo establecido en los arts. 31.1 y 3 y 32.1.1º.a) de la LOUA, la iniciativa del planeamiento general corresponde en exclusiva al Ayuntamiento, estando los particulares facultados únicamente para hacer propuestas. En el nuevo documento aportado se ha corregido este extremo, teniéndose como promotor de la actuación al Ayuntamiento de Martos.

Igualmente se constató que el documento de Aprobación Inicial del PGOU de Martos de 30 de julio de 2008, presentaba discrepancias con la ordenación establecida por éste y la propuesta en el documento, así como en las determinaciones que rigen ambos, siendo necesaria la concordancia entre la Modificación pretendida, y la Revisión del PGOU. El pasado día 28 de abril de 2011 fue aprobado inicialmente por el Pleno del Ayuntamiento de Martos un nuevo documento del PGOU que, una vez consultado, coincide con las propuestas planteadas en esta modificación.

Octavo. En cumplimiento con lo establecido en el artículo 53.7 del Decreto 2159/1978, de Reglamento de Planeamiento, se exigió por parte de la Comisión que se determinara con exactitud la situación de los centros de transformación afectos a la infraestructura eléctrica, debiendo de ser incluido su uso pormenorizado, con indicación de la naturaleza del dominio que corresponda, circunstancia ésta que ha sido corregida en el nuevo documento aportado.

Noveno. De acuerdo con la exigencia del acuerdo de la Comisión anterior, se ha reducido el coeficiente bruto de edificabilidad en este nuevo documento, manteniéndose la densidad de viviendas. A pesar de ello, continúa habiendo una diferencia de aprovechamiento medio superior al 10% respecto de otras áreas de reparto de suelo urbanizable sectorizado u ordenado que está justificada detalladamente en base a los costos de urbanización de los sistemas generales que son superiores a los de la media, necesitando por tanto, mayor aprovechamiento para poder dar cumplimiento al punto f) del artículo 3.1 de la LOUA: «Garantizar una justa distribución de beneficios y cargas entre quienes intervengan en la actividad transformadora y edificatoria del suelo».

Décimo. Conforme a lo dispuesto en el artículo 258 de las Normas Urbanísticas del PGOU, los radios de giro han sido corregidos, conforme a la resolución anterior; y respecto de la anchura de los viales G y H queda justificada la solución propuesta, al estar así previsto en el documento de Revisión del PGOU aprobado inicialmente por el Pleno el pasado día 28 de Abril de 2011 pues se observa que coincide con las propuestas planteadas en esta modificación.

Decimoprimero. De acuerdo con lo previsto en el artículo 61 de la LOUA que establece los coeficientes de uso y tipología, se advirtió en la Resolución de la Comisión de 9 de febrero sobre la necesidad de justificación y determinación de los coeficientes de homogeneización por uso y tipología de las superficies edificables, en el cálculo del aprovechamiento medio, dado que los reflejados en el proyecto se correspondían con un documento del trámite de formación del PGOU, pero no a la Aprobación Definitiva.

El nuevo documento justifica escuetamente los coeficientes de uso y tipología utilizados para el cálculo del aprovechamiento medio, sin embargo, se entiende corregido este punto al ser los mismos coeficientes utilizados para la modificación del SUB-O-R9 (donde sí se justifican más extensamente) aprobada definitivamente el 9 de febrero de este año.

Visto todo lo anterior y el informe técnico de la Delegación Provincial y, de acuerdo con lo establecido en el 33.2.b), de la Ley 7/2002, de 17 de diciembre, de Ordenación Urbanística de Andalucía, la Comisión Provincial de Ordenación del Territorio y Urbanismo, Sección Urbanismo, ha resuelto:

1.º Aprobar definitivamente el expediente administrativo y proyecto técnico relativo a la modificación puntual del PGOU, reclasificación a suelo urbanizable ordenado dentro del ámbito SUB-O-R6, por cuanto sus determinaciones son acordes con la Ley 7/2002, de 17 de diciembre, de Ordenación Urbanística de Andalucía, con el Reglamento de Planeamiento Urbanístico y con el vigente planeamiento municipal, a reserva de la simple subsanación de deficiencias señaladas en el Fundamento Segundo, y en concreto:

- Debe completarse el Documento con los planos refundidos parciales o íntegros sustitutivos de los correspondientes de la Adaptación Parcial a la LOUA, del PGOU.

- Debe modificarse la ordenación, con objeto de destinar los espacios libres de las manzanas M4, M7 y M8 a sistema local de espacios libres como áreas peatonales públicas, en lugar de a juego de niños.

2.º Indicar al Ayuntamiento que deberán subsanarse las deficiencias observadas en los Fundamentos anteriores, tras lo cual se remitirá a la Delegación Provincial un documento técnico, consecuentemente diligenciado.

3.º Se autoriza al Vicepresidente Segundo de esta Comisión para que una vez presentado el documento de subsanación de las deficiencias señaladas, se proceda a ordenar su registro y publicación del acuerdo y contenido normativo del mismo, dando cuanta a esta Comisión en la siguiente sesión que se celebre.

Contra esta Resolución, que pone fin a la vía administrativa, cabe interponer recurso contencioso-administrativo ante la Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Superior de Justicia de Andalucía en Granada, en el plazo de dos meses contados desde el día siguiente al de su notificación o publicación, de conformidad con lo establecido en los artículos 10 y 46 de la Ley 29/98, de 13 de julio, reguladora de la Jurisdicción Contencioso-Administrativa, y 23.3 del Decreto 525/2008, de 16 de diciembre, por el que se regula el ejercicio de las competencias de la Administración de la Comunidad Autónoma de Andalucía en materia de Ordenación del Territorio y Urbanismo. La Secretaria de la Comisión, Inmaculada Ramírez Buendía. El Vicepresidente Segundo de la Comisión, Rafael E. Valdivielso Sánchez.

Este instrumento urbanístico ha sido registrado con el número 4999 del Libro de Martos.

Expediente: 10-007/11 POR EL QUE, A RESERVA DE LA SUBSANACIÓN DE DEFICIENCIAS INDICADAS, SE APRUEBA DEFINITIVAMENTE EL EXPEDIENTE ADMINISTRATIVO Y EL DOCUMENTO TÉCNICO DE LA MODIFICACIÓN DEL P.G.O.U. DE MARTOS (JAÉN), PARA LA RECLASIFICACIÓN A SUELO URBANIZABLE ORDENADO DENTRO DEL ÁMBITO DEL SUB-O-R6 CON USO GLOBAL RESIDENCIAL

Asunto: Cumplimiento de Resolución

La Comisión Provincial de Ordenación del Territorio y Urbanismo de Jaén, Sección Urbanismo, en adelante CPOTU, en sesión de fecha 11 de mayo de 2011, aprobó definitivamente el documento de modificación del PGOU de Martos (Jaén) referente a la reclasificación a suelo urbanizable ordenado dentro del ámbito del SUB-O-R6, con uso global residencial, a reserva de la subsanación de deficiencias puestas de manifiesto en la misma.

Con fecha 5 de septiembre de 2011 tiene entrada en esta Delegación la siguiente documentación:

1. Acuerdo de Pleno de aprobación del documento de subsanación de deficiencias.

2. Documento de subsanación de deficiencias con diligencias de aprobación por el Pleno.

Vista la documentación aportada por el Ayuntamiento una vez notificada la Resolución de 11 de mayo de 2011 de la Comisión Provincial de Ordenación del Territorio y Urbanismo de Jaén, y sobre la base del informe favorable elevado por el Servicio de Urbanismo, según el cual se considera que se han subsanado las deficiencias indicadas en la Resolución,

El Delegado Provincial y Vicepresidente segundo de la C.P.O.T.U resuelve,

Ordenar el registro y publicación en el Boletín Oficial de la Junta de Andalucía de la aprobación definitiva de la Modificación del PGOU de Martos (Jaén) sobre reclasificación a suelo urbanizable ordenado dentro del ámbito del SUB-O-R6, con uso global residencial, de conformidad con lo previsto en el art. 41 de la Ley 7/2002. Jaén, 11 de octubre de 2011. El Delegado Provincial: Rafael E. Valdivielso Sánchez.

ORDENANZAS REGULADORAS

De acuerdo con el art. 13.3.b de la Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía, se establece la delimitación de las zonas de ordenación urbanística, con asignación de los usos pormenorizados y tipologías edificatorias y su regulación con ordenanzas propias respetando las densidades y edificabilidades máximas asignadas al Sector en el P.G.O.U.

Por tanto, las siguientes Ordenanzas referidas como propias, en al ámbito de esta Modificación, establece su desarrollo del mismo como Urbanizable Ordenado de uso Global Característico Residencial, Terciario y Dotacional.

Las Ordenanzas serán de aplicación territorial definida en la documentación gráfica que desarrolla la Modificación.

La vigencia de las Ordenanzas comenzara en el momento que sea aprobado definitivamente la Modificación y su publicación.

La vigencia quedara interrumpida en el caso de producirse alguna modificación en el Planeamiento de rango superior. En éste caso, se procederá a la tramitación según lo establecido en la Ley del Suelo.

NORMAS GENERALES DE USO

USOS PERMITIDOS

Se permiten tres usos: Residencial, Dotacional y Terciario.

3.1. USO RESIDENCIAL.

El Uso Residencial será en clases de Vivienda Colectiva y Residencia Comunitaria.

Tipología.

Los edificios responderán a dos tipologías edificatorias: edificación en Manzana Cerrada y Edificación Abierta que se grafía en el plano correspondiente.

3.1.1. Manzana cerrada.

Responde a la topología de edificación entre medianeras con alineaciones fijadas en los respectivos planos, configurando manzanas cerradas con patio central. Se localizan en las manzanas 4, 6 y 8 de la presente Modificación.

3.1.1.1. Uso característico.

El uso característico es el de residencial.

3.1.1.2. Usos compatibles.

Son usos compatibles los que se señalan a continuación y en determinados casos, en situaciones específicas.

a) Industrial: A los efectos de pormenorización en el espacio y el establecimiento de condiciones particulares, se admitirá los talleres domésticos descritos en el apartado 2.b) del artículo 216 del capítulo 3.º del P.G.O.U. vigente en las actividades encuadradas en los apartados c) y d) del punto 1 del citado artículo, en sus dos clases de situación de planta baja, plantas inferiores a la baja y edificio de uso exclusivo.

b) Terciario.

- Hospedaje.

- Comercio en categorías I y II. Las situaciones que se admiten son las de planta baja, primera ligada a la baja o en edificio exclusivo. También se admiten en plantas semisótano y primer sótano en las condiciones señaladas en el P.G.O.U.

- Se prohíbe expresamente el uso de grandes superficies minoristas.

- Oficinas en situaciones de planta baja, primera o en edificio exclusivo. También se admiten en plantas semisótano o primer sótano en las condiciones señaladas en el P.G.O.U. Los despachos profesionales domésticos se admiten asimismo en plantas superiores a la primera.

- Salas de reunión en situaciones de planta baja, semisótano y primera ligada a la planta baja. Las Salas de Reunión sin espectáculos también se admiten en edificio exclusivo.

c) Dotacional: Compatible en todas sus clases en situación de planta baja, primera, semisótano o en edificio exclusivo. Asimismo se permiten los usos docente, social-asistencial y publico-administrativo en plantas superiores a la primera.

d) Trasportes y Comunicaciones: En su clase de aparcamientos públicos al aire libre y en inmuebles en situación de planta baja, plantas inferiores a la baja o en edificio exclusivo.

3.1.1.3. Condiciones de la edificación.

Posición de la edificación.

La posición de la edificación esta determinada gráficamente en los planos correspondientes, pudiendo ocupar la totalidad de la superficie de la parcela, excepto los espacios delimitados como libres de edificación dentro de la parcela de uso lucrativo que tan solo pueden ser ocupados por edificaciones bajo rasante y siempre que se destinen a aparcamiento de vehículos, trasteros e instalaciones.

La línea de fachada en planta baja ira retranqueada respecto de la alineación oficial exterior tres metros, para la creación de soportales, en la Avda. de la Alhambra, tal y como queda contemplado en la documentación gráfica.

La línea de fachada, que da a la Avda. de la Alhambra, tendrá que retranquearse tres metros respecto a la alineación oficial exterior a partir de la planta primera en toda su longitud donde se crea soportal, garantizando el correcto tratamiento de las medianeras que pudieran crearse en la edificación colindante, permitiéndose todos los vuelos de acuerdo con lo establecido el los arts. 136, 137, 138 y 139 del P.G.O.U de Martos.

Desde los espacios libres públicos, se podrá realizar el acceso peatonal a los edificios de acuerdo a lo señalado en el art. 353 del PGOU vigente; prohibiéndose el acceso a aparcamiento o garajes desde estos espacios.

Se permite la construcción de áticos retranqueados tres metros respecto a las fachadas perimetrales.

Cualquier otra alteración de las condiciones de posición de la edificación, requerirá la aprobación de un Estudio de Detalle.

3.1.1.4. Altura de la edificación.

La altura máxima de la edificación en número de plantas es la que se establece en el plano núm. 10-Edificabilidad, Usos y Alturas.

Núm. plantas	Distancia vertical (m) máxima	Distancia vertical (m) mínima
1	4,50	3,50
2	7,00	6.70
3	9,90	9,50
4	12,80	12,35

3.1.1.5 Condiciones de edificabilidad.

El coeficiente de edificabilidad neta sobre la parcela edificable se grafía en el Plano núm. 10 Edificabilidad y Alturas máximas.

3.1.2. Edificación abierta.

Los edificios responderán a las topologías edificatorias de edificación abierta o edificación dotacional aislada. Se localizan en la manzana 7.

3.1.2.1. Uso característico.

El uso característico es el de residencial.

3.1.2.2. Usos compatibles.

Son usos compatibles los que se señalan a continuación y en determinados casos, en situaciones específicas.

a) Industrial: A los efectos de pormenorización en el espacio y el establecimiento de condiciones particulares, se admitirá los talleres domésticos descritos en el apartado 2.b) del artículo 216 del Capítulo 3º del P.G.O.U. vigente en las actividades encuadradas en los apartados c) y d) del punto 1 del citado artículo, en sus dos clases de situación de planta baja, plantas inferiores a la baja y edificio de uso exclusivo.

b) Terciario:

- Hospedaje.

- Comercio en categorías I y II. Las situaciones que se admiten son las de planta baja, primera ligada a la baja o en edificio exclusivo. También se admiten en plantas semisótano y primer sótano en las condiciones señaladas en el P.G.O.U.

- Se prohíbe expresamente el uso de grandes superficies minoristas.

- Oficinas en situaciones de planta baja, primera o en edificio exclusivo. También se admiten en plantas semisótano o primer sótano en las condiciones señaladas en P.G.O.U. Los despachos profesionales domésticos se admiten asimismo en plantas superiores a la primera.

- Salas de reunión en situaciones de planta baja, semisótano y primera ligada a la planta baja. Las Salas de Reunión sin espectáculos también se admiten en edificio exclusivo.

c) Dotacional:

Compatible en todas sus clases en situación de planta baja, primera, semisótano o en edificio exclusivo. Asimismo se permiten los usos docente, social-asistencial y público-administrativo en plantas superiores a la primera, siempre que su superficie útil no supere los sesenta (60) metros cuadrados.

d) Transportes y Comunicaciones: en su clase de aparcamientos públicos al aire libre y en inmuebles en situación de planta baja, plantas inferiores a la baja.

3.1.2.3. Condiciones de la parcela.

No cabrá efectuar parcelaciones, reparcelaciones o segregaciones de las que resulten unidades edificatorias que incumplan las condiciones siguientes:

a) Longitud mínima del lindero frontal 7 m.

b) Superficie mínima de parcela edificable 100 m².

c) La forma de la parcela permitirá inscribir un círculo de diámetro igual o superior a la dimensión mínima para el lindero frontal.

3.1.2.4. Posición de la edificación.

1. El plano de la fachada de la nueva edificación podrá coincidir con la alineación oficial exterior.

2. La profundidad de la edificación no podrá ser inferior a diez (10) metros ni superior dieciséis (16) metros. Corresponde a la dimensión existente entre dos fachadas opuestas. La medición de la profundidad se hará perpendicularmente a la fachada de mayor longitud, sin tomar en cuenta los cuerpos salientes permitidos.

Cualquier otra alteración de las condiciones de posición de la edificación requerirá la aprobación de un Estudio de Detalle.

3.1.2.5. Ocupación de la parcela.

La edificación no podrá rebasar en plantas sobre rasante una ocupación superior al 100% de la parcela.

Las construcciones enteramente enterradas podrán ocupar en el subsuelo la totalidad de la parcela.

3.1.2.6. Altura de la edificación.

La altura máxima de la edificación en numero de plantas, incluyendo la planta baja es la que se grafía en el plano núm. 10, Edificabilidad y Alturas.

3.1.2.7. Edificabilidad.

El coeficiente de edificabilidad neta sobre parcela edificable se grafía en el plano núm. 10 Edificabilidad y Alturas.

3.2. USO TERCIARIO.

A los efectos de la pormenorización en el espacio y el establecimiento de condiciones particulares, se distinguen las siguientes clases de usos y edificaciones.

3.2.1. Ámbito y características.

Incluye los terrenos que con carácter exclusivo se destinan a usos terciarios. Se localizan en las manzanas 1 y 10 de la presente Modificación.

3.2.2. Usos característicos.

Son usos característicos los siguientes:

- Hospedaje.

- Comercio en categorías I y II, Oficinas, Salas de Reunión, Almacenes y Servicios. Las situaciones que se admiten son las de planta baja, primera ligada a la baja o en edificio exclusivo. También se admiten en plantas semisótano y primer sótano en las condiciones señaladas en el P.G.O.U.

- Se prohíbe el uso pormenorizado de gran superficie minorista en las manzanas asignadas a uso terciario, entendiendo como tal según la Ley 1/1996, de 10 de enero, de Comercio Interior de Andalucía, modificada por Ley 3/2010, el establecimiento de carácter individual o colectivo, en el que se ejerza la actividad comercial minorista y tenga superficie útil para la exposición y venta al público superior a 2.500 m².

3.2.3. Usos compatibles.

Son usos compatibles los que se señalan a continuación:

a) Residencial: Se admite la vivienda siempre que este adscrita al edificio terciario, con un máximo de una (1) por parcela y con una superficie máxima construida de ciento cincuenta (150) metros cuadrados, cumpliendo las condiciones establecidas para el uso de vivienda.

b) Equipamiento y servicios públicos: Se admiten los usos pormenorizados de deportivo, cultural y publico-administrativo.

c) Industrial: A los efectos de pormenorización y establecimiento de condiciones particulares, se admitirá los talleres domésticos descritos en el apartado 2.b) del artículo 216 del Capítulo 3.º del P.G.O.U. vigente en las actividades encuadradas en los apartados c) y d) del punto 1 del citado artículo, en sus dos clases de situación de planta baja, plantas inferiores a la baja y edificio de uso exclusivo.

Las actividades que necesiten carga y descarga, esta se realizara en el interior de los edificios destinando parte de la planta baja y sótano a la misma. En caso contrario deberá aportar en la Declaración Previa un Estudio Acústico que demuestre la no afección a las zonas Residenciales próximas tanto si se encuentran dentro o fuera del ámbito de la Modificación del Sector SUB-O-R6.

3.2.4. Altura de la edificación.

El número máximo de plantas será de dos (2) plantas.

La altura máxima de cornisa se establece en diez (10) metros.

3.2.5. Edificabilidad.

El coeficiente de edificabilidad neta sobre parcela se establece en la documentación grafica adjunta (grafiado en el plano núm. 10).

3.3. USO DOTACIONAL.

Para la regulación de los usos y de la edificación correspondiente a la Zona Dotacional nos remitimos a las determinaciones de la Ordenanza 6.ª del P.G.O.U. de Martos.

Para el Uso Educativo y Deportivo será de aplicación lo indicado en P.G.O.U. de Martos.

Para el uso Social Asistencial se aplicara lo indicado en P.G.O.U. de Martos

3.4. PRESCRIPCIONES DE CORRECCIÓN, CONTROL Y DESARROLLO AMBIENTAL DEL PLANEAMIENTO.

3.4.1. El Ayuntamiento velara para que las determinaciones de carácter ambiental que aparecen en el documento urbanístico, el Informe de Valoración Ambiental y el Estudio de Impacto ambiental, se apliquen de manera efectiva.

3.4.2. La ficha del área modificada especifica el uso de los Talleres Domésticos como único uso industrial permitido según el artículo 216 del Capítulo 3.º del P.G.O.U.

3.4.3. Antes de emitir la licencia a las actividades de tipo industrial (Talleres Domésticos), los titulares de la actividad deberán aportar un estudio acústico que justifique que se va a cumplir con los límites de inmisión en los locales y viviendas limítrofes, así como al exterior.

Condiciones generales de urbanización.

3.4.4. Las obras de urbanización y construcción de edificaciones en lo que respecta al la técnica y materiales a emplear han de adaptarse a las características geotécnicas de los terrenos en base a los resultados de los estudios a realizar.

3.4.5. Se prestará especial atención a las obras de evacuación y conducción de aguas pluviales, que se dimensionaran con la amplitud suficiente y siguiendo estrictamente los criterios técnicos y normas aplicables. La ordenación de los terrenos recogerá la obligación de mantener estas infraestructuras en buenas condiciones, tanto en la fase de ejecución como durante el posterior uso de los terrenos. El Proyecto de Urbanización controlará la escorrentía superficial con un diseño de vertientes que evite la concentración de las aguas en las zonas más deprimidas topográficamente para evitar de ese modo el posible riesgo de avenidas e inundaciones.

3.4.6. La redes de saneamiento y abastecimiento de la urbanización se dimensionarán teniendo en cuenta la posible influencia de las restantes áreas urbanizables, dada la posible acumulación de caudales a evacuar y de la presión y caudales de la red de abastecimiento, de manera que se evite una sobresaturación de las redes y los problemas que se ocasionaría por modificaciones no consideradas en las escorrentías. Todo ello sin perjuicio de lo que establezca la legislación de aplicación.

Previo al otorgamiento de cualquier licencia de ocupación/actividad o que permita el inicio de una actividad deberá estar ejecutada la red de saneamiento y su conexión con el sistema general de colectores

3.4.7. En lo que se refiere a los escombros y restos de demolición de obra (RCD’s) de conformidad con lo establecido en el Real Decreto 105/2008 de 1 de febrero, por el que se regula la producción y gestión de los residuos de construcción y demolición:

- El productor (promotor) se responsabilizará de que el proyecto de ejecución de la obra contemple un estudio de gestión de RCD’s con el contenido mínimo que se indica en el artículo 4.a) de R.D. anterior, además de cumplir con el resto de obligaciones del artículo 4.

- El poseedor (contratista) deberá presentar a la propiedad un plan con las obligaciones que le incumban en relación con los RCD’s que se vayan a producir en la obra y en particular con las recogidas nen los artículos 4.1 y 5.

- De estas obligaciones se excluye a los productores y poseedores de RCD’s en obras menores de construcción y reparación domiciliaria, habida cuenta de que tienen la consideración de residuo urbano y por tanto de competencia municipal.

3.4.8. Además en lo que respecta a los derribos de las edificaciones incluidas en el sector se tendrán en cuenta las siguientes precauciones:

- Deberá procederse al riego y humectación durante los trabajos de demolición de las edificaciones así, como la utilización de mallas para cubrir los camiones que transporten escombros y establecer las rutas para los camiones, que eviten el paso por el núcleo urbano.

- Se procurará evitar la generación de polvo en días de fuerte viento y realizar estas obras en el espacio de tiempo más breve posible.

- Se dispondrá de contenedores adecuados para la recogida de los distintos tipos de residuos de construcción generados durante la ejecución de obras.

- Si durante la ejecución de las obras, se detectaran residuos considerados como peligrosos, esos deberán ser retirados por Gestor Autorizado de Residuos Peligrosos, autorizado, según la Ley 10/98, de 21 de abril, de Residuos, y Real Decreto 833/88.

- En caso de demolición de los edificios o instalaciones que hayan soportado actividades de tipo industrial, se deberá prever la posible existencia de residuos de carácter peligroso, para ello, previa a su demolición se deberá consultar a la Delegación de Medio Ambiente la necesidad o no de redactar un Plan de Gestión de los Residuos, en el que se contemple la gestión de los diferentes residuos de construcción y demolición generados, siendo identificados como residuos inertes, residuos no peligrosos y residuos peligrosos, de acuerdo con la Orden MAM/304/2002, de 8 de febrero, por la que se publican las operaciones de valoración y eliminación de residuos y la lista europea de residuos.

3.4.9. Se exigirá a los contratitas que los áridos necesarios para pavimentación, firmes, y para obra civil, así como los materiales de préstamo y para rellenos, procederán de explotaciones debidamente autorizadas por el Organismo competente.

3.4.10. La red de saneamiento y drenaje de aguas pluviales dispondrán de sistema separativo. Se deberá ejecutar con materiales cuya calidad garantice la no aparición de fugas.

3.4.11. No se admitirá el uso de fosa séptica o pozo negro, siendo obligatoria la conexión a la red general municipal de saneamiento.

3.4.12. Con anterioridad al otorgamiento de la licencia, deberá justificarse debidamente la existencia de la dotación de agua necesaria, así como la ausencia de impacto cuantitativo o cualitativo sobre los recursos hídricos de la zona.

3.4.13. No se podrá realizar vertidos no autorizados por la Agencia Andaluza del Agua.

3.4.14. La ubicación, orientación y distribución interior de los edificios y actividades comerciales, se planificara con vistas a minimizar los niveles de inmisión en los mismos, adoptando diseños preventivos y suficientes distancias de separación respecto a las fuentes de ruido más significativas, y en particular de tráfico rodado. En este sentido, el aislamiento acústico de las edificaciones deberá ser tal que se cumplan los niveles NAE de la Tabla núm. 1 del Anexo I del antedicho Decreto 326/2003, por el que se aprueba el Reglamento de Protección contra la Contaminación Acústica en Andalucía.

3.4.15. Los horarios en los que se lleven a cabo las obras deberán evitar las molestias a la población, ajustándose al horario convencional de jornada laboral.

Integración paisajística.

3.4.16. Se deberán adoptar medidas para la ordenación de los volúmenes de las edificaciones en relación con las características del terreno y el paisaje, con establecimiento de criterios para su disposición y orientación en lo que respecta a su percepción visual desde las vías perimetrales, los accesos y los puntos de vista más frecuentes, así como la mejor disposición de vistas de unos edificios sobre otros del conjunto hacia los panoramas exteriores.

3.4.17. Los proyectos de edificaciones e infraestructuras así como la ejecución de las obras deberán realizarse de manera que los materiales, formas, colores y acabados en los mismos sean acordes con el paisaje del entorno.

3.4.18. No se permitirá emplear cubiertas que puedan reflejar el sol, produzcan brillo metálico o cuyo color o textura supongan una ruptura de los tonos dominantes en el resto de las edificaciones.

3.4.19. El Ayuntamiento velara para que las nuevas construcciones efectivamente acaben las fachadas y medianerías; requisito sin el cual no se expedirá la certificación de fin de obra. Se prohibirá el empleo en fachada de la cerámica vidriada propia de interiores y las baldosas hidráulicas, terrazos, azulejos o similares.

Fase de funcionamiento.

3.4.20. No se podrán otorgar las licencias de primera ocupación en tanto las edificaciones no tengan abastecimiento de agua apto para el consumo humano y conexión a la red de saneamiento de la zona residencial.

3.4.21. Las operaciones de gestión de residuos urbanos o municipales se llevaran a cabo por el Ayuntamiento, de acuerdo con lo establecido por el artículo 4.3 de la Ley 10/1988, de 21 de abril, de Residuos.

3.4.22. Toda actividad o actuación que pretenda instalarse, que se encuentre en el Anexo de la Ley 7/2007, de 9 de julio, de Gestión Integrada de la Calidad Ambiental, deberá ser sometida al instrumento de prevención y control ambiental correspondiente.

3.4.23. Los procedimientos de Calificación Ambiental que resulten necesarios se instruirán en base a los siguientes criterios:

-Garantizar el cumplimiento de los niveles legalmente establecidos de ruidos y vibraciones.

- Garantizar el cumplimiento de los niveles y controles legalmente establecidos para la emisión de otros contaminantes atmosféricos.

- Análisis de la influencia que el tráfico de vehículos generado por la actividad concreta pudiera tener sobre los accesos y fluidez de la circulación en la zona.

3.4.24. Las empresas que se instalen y sean productoras de residuos peligrosos deberán de autorizarse. Si se producen los mencionados residuos peligrosos en cantidad anual inferior a 10.000 kg, la actividad se considera como pequeño productor de residuos peligrosos, a los efectos previstos en el Real Decreto 833/1998, de 20 de julio, por el que se aprueba el reglamento para la ejecución de la Ley 20/1986, básica de residuos tóxicos y peligrosos. Si la cantidad fuera superior, deberán solicitar la autorización según la sección 1.ª del Capítulo 2.º y cumplir con las obligaciones de la sección 2.ª del mismo Capítulo del Real Decreto anterior.

3.4.25. Las que se implanten cuyas actividades sean potencialmente contaminadoras del suelo, por estar recogidas en el Anexo I del Real Decreto 9/2005, del 14 de enero, por el que se establece la relación de actividades potencialmente contaminantes del suelo y los criterios y estándares para la declaración de suelos contaminados están obligados a remitir a la Consejería de Medio Ambiente, en un plazo de dos años un informe preliminar de situación para cada uno de los suelos en los que se desarrolla dicha actividad, con el alcance y contenido mínimo que se recoge el Anexo II. Igual ocurre para las empresas que produzcan, manejen o almacenen más de 10 toneladas al año de una o varias de las sustancias incluidas en el Real Decreto 363/1995, de 10 de marzo, por el que se aprueba el Reglamento sobre notificación de sustancias nuevas, clasificación, envasado y etiquetado de sustancias peligrosas, y aquella cuyo almacenamiento de combustible para uso propio, tengas un consumo anual superior a 300.000 litros con un volumen total de almacenamiento igual o superior a 50.000 litros.

3.4.26. En edificios con uso de actividades de salones de baile, discotecas, disco-bar, bingos o similares, su instalación se deberá condicionar a la justificación de que el nivel de molestias que generan es tolerable para la tranquilidad del vecindario.

3.4.27. Se establecerán los limites de los niveles sonoros de acuerdo con el Decreto 326/2003, por el que se aprueba el Reglamento de Protección contra la Contaminación Acústica en Andalucía, y el Real Decreto 1367/2007 o cualquier otra normativa que los desarrolle o sustituya.

3.4.28. Ningún establecimiento nuevo o existente, cualquiera que sea su situación, en zonas de uso predominantemente residencial, podrá producir ruidos, vibraciones o cualquier otra afección, entre las 22 h y las 8 h con niveles superiores a los límites más bajos admisibles para el uso de viviendas.

3.4.29. En cualquier caso se deberá de cumplir con lo establecido en el artículo 29 del Decreto 326/2003 por el que se aprueba el Reglamento de Protección contra la Contaminación Acústica en Andalucía, en relación con las condiciones acústicas particulares en actividades y edificaciones donde se generan niveles elevados de ruido.

3.4.30. No se podrá realizar vertido no autorizado por la Agencia Andaluza del Agua.

Zonas verdes.

3.4.31. Como criterios generales en el diseño de las zonas verdes, se tendrán en cuenta las siguientes medidas:

- Se potenciará la utilización de especies de carácter autóctono. Se supervisara su mantenimiento por parte del Ayuntamiento, principalmente en periodos de sequía.

- Las plantaciones de vegetación se realizarán con especies y formas parecidas al paisaje existente, evitando las formas geométricas y realizando plantaciones en general con bordes difusos. Teniendo en cuenta el entorno en que se realizan y la capacidad de drenaje del terreno.

- Además se procurará que se utilicen materiales tipo albero o arena, evitando en la medida de lo posible materiales como el hormigón.

- Las semillas y las plantas utilizadas para la restauración, procederán de viveros autorizados que en todo caso dispondrán del correspondiente certificado de material genético seleccionado o se podrán recolectar semillas de plantas silvestres de la zona.

Infraestructuras y aparcamientos.

3.4.32. Las actuaciones urbanizadoras deberán incluir la dotación de alumbrado público en las calles y espacios públicos, adecuada a las necesidades de iluminación según el tipo y función del espacio, y proyectada de acuerdo con las técnicas más adecuadas para evitar la contaminación lumínica del cielo nocturno.

3.4.33. Las nuevas instalaciones de alumbrado público incluirán obligatoriamente equipos para la reducción del consumo energético mediante sistemas de reducción y estabilización del flujo luminoso a partir de ciertas horas de la noche, con alumbrado reducido o de vigilancia, pues contribuirá a reducir la contaminación ambiental por este concepto.

3.4.34. Con carácter preferente s emplearán lámparas de vapor de sodio de alta presión por su mejor rendimiento y durabilidad.

3.4.35. En relación con la dotación de aparcamientos deberá considerarse la necesidad de creación de aparcamientos para bicicletas con objeto de fomentar la accesibilidad y movilidad ambiental sostenible.

3.4.36. Para reducir la circulación rodada es necesario realizar una adecuada previsión de aparcamientos. La red de aparcamientos públicos se diseñara de forma que sean accesibles a las viviendas, previendo suficientes aparcamientos para que no exista una distancia superior a 200 o 300 metros a las áreas residenciales desde cada uno de ellos.

3.4.37. Todos los aparcamientos públicos se dotarán de plazas públicas de aparcamiento suficientes, en función del uso a que se destinen. La dotación de plazas de aparcamiento para equipamientos, dotaciones y sistemas generales se calculará al alza.

3.4.38. La red de aparcamientos públicos deberá ponerse en funcionamiento con carácter simultáneo al otorgamiento de las licencias para cada uno de los usos.

3.5. PRESCRIPCIONES PARA LA CONSERVACIÓN DEL PATRIMONIO ARQUEOLÓGICO.

En virtud de informe emitido por la Delegación de Cultura de Jaén sobre las cautelas a seguir para el desarrollo del sector, se propone:

Primero. Con antelación a la aprobación del correspondiente proyecto de urbanización, se realizará una actividad arqueológica específica encaminada a caracterizar las evidencias hasta ahora documentadas. Esta actividad contemplará la excavación de los sondeos que fueran necesarios para delimitar la estratigrafía arqueológica que haya podido conservarse en el sitio localizado, así como para diagnosticar su estado de conservación e interés socio-cultural. Por otra parte, en relación con las dispersiones de materiales apuntadas, se realizará un levantamiento planimétrico de todas la evidencias arqueológicas conservadas en la superficie del terreno, incluyendo s fuera necesario, la limpieza de la cubierta vegetal de esa superficie. Este levantamiento permitirá concluir si estamos ante materiales descontextualizados de la estratigrafía arqueológica original, o por el contrario, si son sitios arqueológicos primarios –siguiéndose, en este supuesto, el mismo procedimiento indicado para el anterior.

Segundo. Considerando la riqueza del patrimonio arqueológico de la campiña de Martos, y en particular, las actuales dificultades para observar directamente las evidencias arqueológicas que hayan podido conservarse en la superficie del terreno, se realizará una actividad arqueológica de «control» de los desmontes de tierras que sean requeridos por las obras del proyecto de urbanización –en el transcurso de su ejecución y hasta alcanzar el techo del sustrato arqueológico.

Se adjunta a continuación la Información Arqueológica en el ámbito del SUB-O-R6, recibida de la Consejería de Cultura de la Junta de Andalucía, relativo a las cautelas para el desarrollo del Sector.

3.6. DERECHO SUPLETORIO.

En lo no previsto en las presentes Ordenanzas, serán de aplicación las disposiciones contenidas en la Ley 6/1998, de 13 de abril, del Régimen del Suelo y Valoraciones, Ley 7/2002, de 17 de diciembre, de Ordenación Urbanística de Andalucía, y los Reglamentos de Planeamiento Disciplina Urbanística aprobados por R.D. 2159/78 y 2187/78, ambos de junio, y Reglamento de Gestión Urbanística aprobados por el R.D. 3288/78, de 25 de agosto, en la medida que sean aplicables, el Plan General de Ordenación Urbana de Martos y disposiciones concordantes y supletorias.

Para dar cumplimiento a lo dispuesto en el artículo 18.6 de la Ley 6/98, de 13 de abril, del Régimen del Suelo y Valoración, y art. 46 del Reglamento de Planeamiento, expresamente se deja constancia de los siguientes extremos:

1. El urbanizador se compromete a llevar a cabo las obras de urbanización en los términos recogidos en la Memoria, Planos y Presupuesto aportados, con la diligencia propia de un buen constructor y a mantenerlas y conservarlas en buen y perfecto estado, reparando o reponiendo los defectos que pudieran aparecer desde su ejecución hasta el momento de su recepción por el Excmo. Ayuntamiento de Martos, todo ello con gastos de cuenta y cargo exclusivamente del urbanizador.

Expresamente se dejan liberados a los futuros propietarios de solares de tales obligaciones urbanísticas, a quienes se pondría en conocimiento que no tendrán que pagar nada por los gastos de urbanización.

Y, las obras serán realizadas con la máxima celeridad, sin demora alguna, iniciándose tan pronto se obtengan las preceptivas licencias municipales y continuándose hasta su total terminación en un plazo prudencial.

2. Garantizamos el pleno y exacto cumplimiento de dichos compromisos con las propias figuras integrantes de esta Modificación, las cuales dejamos afectas a la solvencia del pago de las obras de urbanización. Manifestando además que individualmente todos y cada uno de los propietarios afectados por tales obras y que integran esta Junta de Compensación tienen solvencia económica suficiente para hacer frente al pago de la parte alicuota de los gastos que se devenguen en la ejecución de las referidas obras de urbanización hasta su finiquito y recepción por el Excmo. Ayuntamiento de Martos.

3. Y de los medios económicos con que cuenta esta Junta de Compensación para la ejecución de las obras, son las derramas que se girarán a cada uno de los propietarios en función de la superficie de los terrenos aportados; aclarándose la circunstancia de que la propia Junta de Compensación como organismo con entidad jurídica propia podría llegar incluso al cobro por vía de apremio de tales derramas, caso de impago en el término que se señale.

Jaén, 11 de mayo de 2011.- El Delegado, Rafael Valdivielso Sánchez.

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