Trámites relacionados con la compraventa

En el proceso de compraventa de una vivienda se deben realizar una serie de gestiones en las que las personas interesadas tendrán que afrontar una serie de trámites con las entidades bancarias, con aseguradoras y con distintas instituciones; así como tramitar diferentes documentos ante distintos organismos, con el fin de dar cumplimiento tanto a las obligaciones tributarias como a las no tributarias.

La Consejería de Economía, Hacienda y Fondos Europeos ha editado una guía en la que se explica paso a paso todos los trámites (tributarios y no tributarios) a realizar en la compaventa de una vivienda.

• Consulta la guía 'Trámites a realizar en la compraventa de viviendas' (pdf)

Impuestos y medidas de acceso a la vivienda

Las competencias sobre la gestión de impuestos en Andalucía recaen sobre la Agencia Tributaria de Andalucía, que se encarga de la administración tanto de los tributos propios como de los cedidos por el Estado. 

• Impuestos asociados a la compra de una vivienda
• Consulta más información sobre los impuestos en Andalucía 

La Junta de Andalucía, a través de la Consejería de Fomento, Articulación del Territorio y Vivienda y de la Agencia de Vivienda y Rehabilitación de Andalucía, fomenta el acceso a la vivienda en su territorio promoviendo una serie de medidas que garanticen el ejercicio efectivo del derecho a una vivienda.

Contratar o modificar las condiciones de una hipoteca

Cuando tomas la decisión de comprar una vivienda, el siguiente paso es formalizar un contrato de compraventa para la que se deberá hacer antes una serie de verificaciones: 

• Accede a un contrato nuevo de compraventa e hipoteca

Sin embargo, como la vida de un crédito hipotecario suele ser muy larga, hay ocasiones en que los créditos se firman con unas condiciones que posteriormente ya no son tan buenas como cuando se firmó la hipoteca. En esos casos existen dos posibilidades:

• Puedes dirigirte a tu entidad financiera para intentar mejorar las condiciones del crédito. Es lo que se denomina novación del crédito.

• Si la entidad financiera no mejora las condiciones del crédito puedes hacer una subrogación. Con ella se puede intentar mejorar las condiciones de un crédito hipotecario, siempre que otra entidad financiera quiera ofrecer un mejor tipo de interés. La subrogación de una hipoteca conlleva una serie de gastos que son muy inferiores a los relativos a la constitución de una hipoteca nueva. No obstante, se deben hacer las cuentas para ver si compensa hacer el cambio. Si se decide realizar la subrogación habrá que abonar, si expresamente se ha pactado en la escritura de la hipoteca, la comisión de cancelación.

Contratar los seguros

Si tienes una hipoteca sobre la vivienda tendrás que contratar obligatoriamente un seguro contra incendios en el que figurará como primer beneficiario la entidad acreedora donde hayas formalizado tu hipoteca, y tendrás que contratarlo por el valor de la vivienda, según tasación, descontando el valor del suelo.

También puede resultar interesante y conveniente contratar un seguro multirriesgo del hogar, que proteja el inmueble contra diversos accidentes domésticos (entrada de agua, robo, daños a terceros, etc.) y que resulta relativamente asequible.

Muchas veces las entidades financieras obligan a contratar seguros de vida con las hipotecas que ofrecen, una práctica cada vez más común y que suele encarecer las hipotecas. Con este tipo de seguros los bancos cubren el riesgo de fallecimiento del titular del préstamo, ya que es la aseguradora quien se encarga de pagar lo que quede del préstamo hipotecario evitando así el impago por parte de los herederos y, de paso, no teniendo que hacer responsables de una deuda ajena a otros.

Defectos en tu vivienda

Tanto si la vivienda es de nueva construcción como si es de segunda mano, debes hacer una revisión de los defectos en tu vivienda antes de comprarla, ya que después es difícil reclamar.

• Accede a los planes y medidas de la Consejería de Fomento sobre vivienda y rehabilitación
• Preguntas frecuentes en materia de rehabilitación y vivienda

Vivienda de nueva construcción

Si la vivienda es nueva, debes asegurarte de que el promotor te entrega la licencia de primera ocupación. Tanto si es nueva como de segunda mano, deberás de dar de alta los suministros necesarios (agua, gas, electricidad, teléfono). Además, si quieres realizar obras debes solicitar un permiso de licencia al Ayuntamiento.

Si detectas defectos en tu vivienda nueva tienes unos plazos para reclamar contra las personas físicas o jurídicas que intervinieron en el proceso de la edificación, plazos que dependerán del tipo de daños y que aparecen en la Ley 38/1999, de 5 noviembre, de Ordenación de la Edificación:

• 10 años para los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos que afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales, y que comprometan directamente la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio.

• 3 años para daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos de los elementos constructivos o de las instalaciones que ocasionen el incumplimiento de los requisitos de habitabilidad.

• 1 año por vicios o defectos de ejecución que afecten a elementos de terminación o acabado de las obras. En este caso será directamente el constructor el que responda. Se establece también la existencia de unos seguros obligatorios para responder de este tipo de daños.

Si detectas daños en la vivienda lo primero que tienes que hacer es comunicárselos a la empresa para que los subsane. Si pasado un plazo prudencial los arreglos no se hacen puedes solicitar la hoja de reclamaciones a la empresa para que quede constancia escrita de tu reclamación. Con esto la empresa tiene la obligación de contestarte en el plazo de 10 días desde que presentes la reclamación. Si no te contestan o la contestación que te ofrecen no te parece correcta puedes remitir la reclamación a la Delegación del Gobierno de la Junta de Andalucía en tu provincia, para que se intente llegar a un acuerdo con la empresa a través de una mediación o un arbitraje.

Si la vía administrativa no logra solucionar el problema tan sólo quedaría acudir a los tribunales de justicia que sí pueden imponer una solución a las partes, cosa que no puede hacer la Administración.

Vivienda de segunda mano

Si se trata de una vivienda de segunda mano es muy importante que hayas hecho una revisión de las partes más visibles antes de comprarla, ya que después es difícil reclamar ante posibles defectos. Y, si es necesario, consulta con un profesional acerca del estado de las instalaciones y de la estructura de la vivienda.

Si la vivienda de segunda mano que adquieres tiene menos de 10 años, puedes exigir responsabilidades a la promotora, a la constructora y al arquitecto, manteniendo los mismos derechos que tenía el primer propietario. Si la casa tiene más de 10 años, dispones de una garantía de seis meses, durante los cuales la persona que te la ha vendido está obligada a responder de los vicios leves y ocultos y repararlos.

Cambio de domicilio y empadronamiento

También es conveniente que realices los siguientes trámites:

• Notificar la nueva dirección al Ayuntamiento correspondiente. Cada vez más ayuntamientos permiten realizar este trámite online.

• Para evitar molestias, debes darte de baja de servicios municipales que dejes de usar, cambia la dirección de tu residencia habitual para que llegue la correspondencia y haz los cambios pertinentes en otras administraciones y compañías de servicios (luz, agua, gas, teléfono fijo y móvil, Internet…).

• Es obligatorio actualizar la dirección que consta en documentos oficiales (DNI, pasaporte, carné de conducir, etc.). Este trámite es gratuito si el DNI no está caducado y se hace por modificación de datos.