Ciclo económico y precio de la vivienda

Autoría: José E. Boscá, Rafael Doménech, Javier Ferri, Vicente Pallardó y Camilo Ulloa

Publica: BBVA Research, FEDEA, Fundación Rafael del Pino

Fecha: 16 de abril de 2026

El observatorio analiza la evolución cíclica de la economía española y el precio de la vivienda en 2025. El PIB cerró el año con un crecimiento sólido (2,8%), apoyado en la demanda nacional (3,6 pp), mientras el mercado laboral mantuvo su fortaleza. El repunte del precio relativo de la vivienda sobresale en el ciclo actual.

Puntos clave:

• El PIB por persona en edad de trabajar se situó en 4T2025 0,5 pp por encima de su tendencia, y se confirma la recuperación del crecimiento potencial histórico de la economía española, en el entorno del 1% anual.
• El encarecimiento reciente de la vivienda responde a la combinación de demanda robusta y oferta insuficiente, con un rasgo diferencial respecto al ciclo previo a 2008: el principal cuello de botella se localiza en el capital residencial, mientras que el crédito no está actuando como factor de encarecimiento del precio de la vivienda.
• La inversión en vivienda por persona en edad de trabajar se mantuvo durante varios años por debajo del nivel prepandemia y solo lo superó ligeramente al final de 2025, lo que refuerza la idea de que una parte sustancial del ajuste debe venir por el lado de la oferta, aumentando la elasticidad del stock residencial y la eficiencia con la que la inversión se transforma en vivienda disponible.
• La demanda de vivienda en España sigue encontrando apoyo en unos fundamentos financieros relativamente favorables, con una relación entre coste de la vivienda y renta disponible claramente más contenida que en el tramo final del boom anterior, y con un endeudamiento de los hogares inferior al promedio de la UE8.
• Por el lado de la oferta, la construcción residencial sigue siendo insuficiente para absorber la presión de la demanda, especialmente en un contexto de fuerte aumento de la población, lo que ayuda a explicar que, frente al leve descenso de los precios en la UE8 desde 2022, en España el precio de la vivienda haya crecido a un ritmo medio anual del 7,5% en el último trienio.