Definición de vivienda protegida y alojamiento protegido en Andalucía
Se entiende por vivienda protegida aquella que obtiene una calificación como tal por parte del ayuntamiento correspondiente, de conformidad con la normativa autonómica de aplicación vigente. De dicha calificación se derivan las distintas obligaciones que caracterizan la vivienda protegida: precio máximo de venta, alquiler o cesión de uso; destino a residencia habitual y permanente; superficie máxima útil o construida establecida por el correspondiente Plan de Vivienda y Suelo; así como el cumplimiento de los parámetros de diseño y los restantes requisitos marcados por las disposiciones que resulten de aplicación. Las viviendas podrán disponer de estancias comunes, en cuyo caso constará en su superficie útil la parte proporcional de las mismas.
Además, se incluyen en la regulación los alojamientos protegidos destinados a colectivos específicos. Siempre bajo régimen de alquiler o cesión de uso, los alojamientos estarán integrados por una parte privativa, que debe permitir el desarrollo de todas las funciones que son propias a la vivienda, y por servicios comunitarios que sirvan de apoyo a esas funciones. Las estancias comunitarias supondrán al menos un 15 por ciento de la parte privativa. Los alojamientos protegidos suponen una alternativa a la vivienda convencional, que puede aportar una solución para jóvenes o unidades familiares con menor necesidad de superficie.
Con carácter general, el actual Plan Vive en Andalucía 2020-2030 establece como superficie útil máxima 90m² para las viviendas protegidas y 45m² para los alojamientos. Estos límites de superficie podrán ser sobrepasados en un 20 por ciento en el caso de destinarse a personas con movilidad reducida. Asimismo se indica en el citado plan que las viviendas podrán derivarse tanto de una promoción de nueva construcción como de una rehabilitación, reforma integral o de actuaciones provenientes de promociones reanudadas.
Régimen de protección y duración
Las viviendas tanto de uso propio, en venta, alquiler o cesión de uso podrán acogerse a las siguientes categorías establecidas en el actual Plan Vive en Andalucía de vivienda, rehabilitación y regeneración urbana 2020-2030:
| Régimen | Duración | Personas destinatarias |
| Especial | 15 años | 3,00(1) veces el IPREM(2) |
| General | 10 años | 4,00(1) veces el IPREM(2) |
| Precio limitado | 7 años | 5,50(1) veces el IPREM(2) |
(1) El número de veces representa el índice de ingresos familiares ponderados y depende tanto del nivel de ingresos de la unidad familiar, como de las características de la misma, así como del municipio donde se ubique la vivienda.
(2) Consulte el valor actual del Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples – IPREM.
Cada régimen repercutirá tanto en la duración del período de protección de la vivienda como, junto con otros parámetros, en la determinación de su precio máximo. El régimen, además, incide en la selección de las personas destinatarias, al establecer un límite de ingresos anuales en cada caso, como se describe en el cuadro anterior.
Durante el período de protección:
- Las viviendas protegidas se destinarán a residencia habitual y permanente. Se entenderá por ello aquella vivienda que no permanezca desocupada más de tres meses consecutivos al año, salvo que medie justa causa apreciada por la administración competente. Bajo ningún concepto, las viviendas protegidas pueden destinarse a segunda residencia.
- Cualquier transmisión de la vivienda estará sujeta a un precio máximo. Los requisitos en cuanto al precio y el nivel de ingresos de las personas destinatarias, arrendatarias o propietarias serán exigibles tanto en el primer acceso como en segundos o posteriores arrendamientos o transmisiones.
- No podrán transmitirse intervivos ni ceder su uso durante diez años desde la formalización de la compra, salvo autorización de la Delegación Territorial de Fomento, Infraestructuras y Ordenación del Territorio.
- Durante el periodo legal de protección, las viviendas estarán sujetas a los derechos de tanteo y retracto legales en favor de la Administración de la Junta de Andalucía o del Ayuntamiento o entidad pública designados.
- Las viviendas y alojamientos que conforme al planeamiento municipal puedan promoverse sobre suelos de equipamiento, mantendrán la calificación de vivienda protegida mientras se mantenga la clasificación urbanística.
Estas limitaciones deberán constar expresamente en las escrituras de compraventa, adjudicación o declaración de obra nueva en el supuesto de promoción individual para uso propio, para su inscripción en el Registro de la Propiedad, donde se harán constar las prohibiciones y limitaciones a la facultad de disponer.
Personas destinatarias
- No podrá ser destinatario o destinataria de una vivienda protegida quien sea titular del pleno dominio de una vivienda protegida o libre, o esté en posesión de la misma en virtud de un derecho real de goce o disfrute vitalicio. Se exceptúan de esta determinación los supuestos recogidos en los artículos 5.3 y 5.4 del Reglamento de Viviendas Protegidas.
- El comprador debe ocupar la vivienda en el plazo máximo de seis meses a partir de la entrega de llaves, en caso de viviendas en venta, y tres meses, en caso de viviendas en alquiler.
La selección de las personas destinatarias de las viviendas y alojamientos protegidos se realizará a través de los Registros Públicos Municipales de Demandantes de Vivienda Protegida, respetando los principios de igualdad, transparencia, publicidad y concurrencia. En el artículo 13 del Reglamento de Viviendas Protegidas se establecen ciertas excepciones a esta obligación, en situaciones de prestación de servicios de asistencia y bienestar social.
Precio máximo de la vivienda protegida
Los artículos 19, 20 y 21 del presente Plan Vive en Andalucía 2020-2030 determinan el procedimiento para el cálculo del precio de referencia de la vivienda protegida, así como para el precio máximo.
Así mismo puede consultar el precio máximo de una vivienda protegida en primera transmisión a través de la calculadora.